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摘要：2018年年初以來(lái)，多個(gè)大中城市包括天津、青島、廣州等多個(gè)一線(xiàn)二線(xiàn)城市試點(diǎn)租售同權(quán)，所謂租售同權(quán)就是國(guó)民在一個(gè)城市無(wú)論買(mǎi)房還是租房住，在城市里享受的市民待遇一致。所以租售同權(quán)最近被炒得很熱，本文就是基于租售同權(quán)背景下，用工程經(jīng)濟(jì)學(xué)租售對(duì)比原理及資金時(shí)間價(jià)值相結(jié)合來(lái)研究推測(cè)租售同權(quán)這一政策對(duì)未來(lái)沈陽(yáng)房地產(chǎn)價(jià)格的影響及分析。得出以下結(jié)論，如果沈陽(yáng)住宅市場(chǎng)價(jià)格達(dá)到每年3.19%~3.69%的漲幅，則考慮買(mǎi)房，低于3.19%～3.69%年漲幅則租房更劃算。

關(guān)鍵詞：租售同權(quán)；房地產(chǎn)價(jià)格；沈陽(yáng)

1中國(guó)及沈陽(yáng)房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析

按國(guó)際慣例，房地產(chǎn)租售比200∶1～300∶1是合理區(qū)間。在我國(guó)，大部分的城市租售比都遠(yuǎn)超這一數(shù)值，按其理論說(shuō)是泡沫比較嚴(yán)重，但很多城市已經(jīng)連續(xù)上漲了20多年，按其理論應(yīng)該早就泡沫破滅，但實(shí)際上，房?jī)r(jià)似乎還在漲，沒(méi)有停下的意思。以現(xiàn)階段各大城市的租售比，靠租房子根本賺不回來(lái)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠貸款利息，只能靠不斷增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)來(lái)抵消資金成本。原因分析如下：（1）城市化進(jìn)程。北上廣深和一些二線(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，外來(lái)人口和城市化水平在逐步提高，每年都會(huì)產(chǎn)生大量房地產(chǎn)的剛性需求，房地產(chǎn)價(jià)格因此得到支撐。另外，從租金角度，外來(lái)人口的增加，導(dǎo)致租金每年其實(shí)都在上漲，雖然看似租售比不足1∶300，但是租金的上漲，其回本速度會(huì)越來(lái)越快，所以廣大房地產(chǎn)投資者認(rèn)為目前即使像北京、深圳這種租售比接近1∶600也就是不到2%的租金回報(bào)率是可以接受的。北上廣的投資者，主要看重的是房產(chǎn)的增值與否，房產(chǎn)增值幅度。（2）中國(guó)人的家情節(jié)。在中國(guó)要想成為一個(gè)穩(wěn)定的家庭，就必須要有自己的房子，和西方的思想文化不一樣，大部分市民要求必須有一套屬于自己的房子。由于中國(guó)的特殊國(guó)情，中國(guó)住房自有比例非常高，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)表明，中國(guó)大約80%的城市居民擁有自己的房產(chǎn)，大約20%的居民租房。買(mǎi)房人遠(yuǎn)多于租房人，導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)在一二線(xiàn)城市屬于賣(mài)方市場(chǎng)，在租房市場(chǎng)屬于買(mǎi)方市場(chǎng)。房東出租在談租金博弈時(shí)，因?yàn)槌鲎夥渴袌?chǎng)供大于求，房東處于弱勢(shì)地位，房屋租金自然相對(duì)較低。（3）租售不同權(quán)。這是最重要的一條，也是今天討論的重點(diǎn)。中國(guó)的房子房產(chǎn)為什么增值，因?yàn)橹袊?guó)的房產(chǎn)不光是一個(gè)遮風(fēng)擋雨的地方，而是有太多的窗戶(hù)外附加值。比如戶(hù)口、教育、醫(yī)療資源、就業(yè)崗位、法治環(huán)境等。房屋的價(jià)值，假如只作為出租，沒(méi)有體現(xiàn)房屋的全部?jī)r(jià)值，這也就是我國(guó)的租售比嚴(yán)重錯(cuò)位的核心，租客不能用出租房落戶(hù)口，不能用出租房給孩子上學(xué)等。沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖不能與一線(xiàn)城市相媲美，但也是二線(xiàn)城市房地市場(chǎng)的一個(gè)縮影，也存在以上幾個(gè)現(xiàn)象。

2《工程經(jīng)濟(jì)學(xué)》理論與方法

采用購(gòu)買(mǎi)方案還是租賃方案主要應(yīng)取決于這兩種方案在經(jīng)濟(jì)上的比較分析，比較的原則和方法與一般通用的互斥投資方案比選法相同，可按如下步驟進(jìn)行設(shè)備投資決策分析：（1）根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和技術(shù)狀況，提出設(shè)備更新的投資建議。（2）擬定若干設(shè)備投資、更新方案，包括：購(gòu)置（有一次性付款和分期付款購(gòu)買(mǎi)）方案和租賃方案。（3）定性分析篩選方案，包括：分析企業(yè)財(cái)務(wù)能力，分析設(shè)備技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、使用維修特點(diǎn)。①分析企業(yè)財(cái)務(wù)能力，如果企業(yè)不能一次籌集并支付全部設(shè)備價(jià)款，則去掉一次付款購(gòu)置方案。②分析設(shè)備技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、使用維修特點(diǎn)，對(duì)技術(shù)過(guò)時(shí)風(fēng)險(xiǎn)大、保養(yǎng)維護(hù)復(fù)雜、使用時(shí)間短的設(shè)備，可以考慮經(jīng)營(yíng)租賃方案；對(duì)技術(shù)過(guò)時(shí)風(fēng)險(xiǎn)小、使用時(shí)間長(zhǎng)的大型專(zhuān)用設(shè)備則融資租賃方案或購(gòu)置方案均是可以考慮的方式。（4）定量分析優(yōu)選方案。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)信息，通過(guò)投資決策中的預(yù)測(cè)計(jì)算，通過(guò)計(jì)算結(jié)果結(jié)合企業(yè)及市場(chǎng)其他因素，做出自購(gòu)還是租賃的決策。（5）定性分析的原則應(yīng)考慮以下3個(gè)方面的情況：①分析自購(gòu)設(shè)備及擬租賃設(shè)備的現(xiàn)金流量，考慮資金的時(shí)間價(jià)值，依據(jù)方案的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行測(cè)算。②假定設(shè)備產(chǎn)生的收益相同，在進(jìn)行方案優(yōu)選時(shí)，只對(duì)費(fèi)用（現(xiàn)金流出）進(jìn)行比較。③由于不同設(shè)備方案的使用期限或壽命不同，采用等額年費(fèi)用比較法來(lái)優(yōu)選。（6）設(shè)備投資中常用的分析方法費(fèi)用凈現(xiàn)值分析法：凈現(xiàn)值是指在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，基準(zhǔn)收益率或其他設(shè)定折現(xiàn)率計(jì)算的各年成本凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的代數(shù)和。本方法是將所有未來(lái)成本現(xiàn)金流入和流出都按預(yù)定貼現(xiàn)率折算為相應(yīng)現(xiàn)值。

3租售同權(quán)背景下沈陽(yáng)房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)證分析

首先，要提出一個(gè)假定，我們假定一個(gè)在沈陽(yáng)的100m2的住宅，它的價(jià)格是按照2016年沈陽(yáng)住宅均價(jià)購(gòu)買(mǎi)的，它的租金也是按照2016年沈陽(yáng)住宅平均租金計(jì)算。買(mǎi)房時(shí)分兩種情況：一種是全款買(mǎi)房；另一種是首付30%貸款買(mǎi)房。按這兩種情況分別計(jì)算是租房便宜還是買(mǎi)房便宜。

4結(jié)語(yǔ)

在租售同權(quán)時(shí)代，只從紙面計(jì)算看當(dāng)沈陽(yáng)住宅市場(chǎng)價(jià)格每年以2.22%~2.72%以上的速度上升時(shí)，我們就應(yīng)該在沈陽(yáng)買(mǎi)房而不是租房，但也要考慮房地產(chǎn)投資相對(duì)穩(wěn)妥投資具有一定風(fēng)險(xiǎn)性，所以至少要加1%的風(fēng)險(xiǎn)收益，也就是3.22%~3.72%年漲幅則考慮買(mǎi)房，低于3.22%~3.72%則選擇租房更劃算。以上僅代表個(gè)人觀(guān)點(diǎn)。

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作者：徐建元，袁建林 單位：遼寧工業(yè)大學(xué)