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1商業地產項目租售階段風險指標體系的構建

商業地產項目橫跨房地產和商業經營兩大領域，既受房地產供求關系影響，又受商業經營市場支配。本文對商業地產項目在租售階段的風險因素進行了分析，從地產環境風險、市場供求風險、營銷風險和物業管理風險四個方面構建了商業地產項目租售階段風險評價指標體系。

1.1地產環境風險地產環境是指商業地產項目對其所處位置、建筑規模、形象和功能的描述。它是建立在對目標客戶消費行為分析基礎上，對項目從外到內的消費環境的描述［7］。一個商業地產項目是否能取得成功，首要要考慮的是地產環境。這里我們選擇以下幾個子因素來描述地產環境狀況:商圈等級和交通可達性反映地產所處位置的合理性;占地面積表現建筑的規模大小;停車位和公攤系數是項目內部功能的體現;建筑可視性和臨街情況可以反映項目的良好形象。

1.2市場供求風險市場供求風險是指由于商業地產項目市場供求關系的不平衡而導致的開發商投資風險。這是商業地產項目市場最重要、最直接的風險。這里選取以下幾個子指標:區域競爭對手數量反映這個地區的供應情況;總戶數和主力群體收入水平是市場需求的體現;空置率則是供求情況的量化體現。

1.3營銷風險營銷風險是指在商業地產項目租售階段，由于開發商采用的營銷模式與市場規律不符而造成的經營狀況差、租金無法回收等損失。這里選取以下因素:主力品牌影響力反映了招商情況;業態多樣性和業態組合比率表現營銷模式;銷售人員素質是營銷管理的情況;投資回報率可作為選擇投資機會的依據。

1.4物業管理風險物業管理指日常的清潔、安保、機電和房屋維修以及租賃商業氛圍的營造。如果這些管理工作做不好，就會直接影響項目的形象，從而增加商業地產項目的風險［8］。這里選取以下幾個子指標:物業成熟度是指選擇的物業公司各項制度的完善性程度;綠化率是反映物業管理成效的一個指標;物業費和事故發生頻率反映了物業管理的能力。具體的評價指標體系如圖1所示。

2商業地產項目租售階段風險的分形評價方法

分形評價方法是一種從系統結構與分布特征的角度來評價具有分形特征的系統運行效果的有效方法。分形特征的度量用分形維數來表示。分形維數說明了分形客體的復雜程度、粗糙程度。由于其值一般不限于整數，可取任何實數值，因而也稱為分數維。

2.1原始數據的預處理在商業地產項目風險評價指標體系中，各項指標表征的是商業地產項目不同方面的特征，其物理屬性區別較大，取值范圍不同，相互之間無法直接進行比較，需要進行預處理。

2.1.1定性指標定量化在指標體系中，臨街情況、交通可達性、建筑可視性、商圈等級、區域內競爭對手、主力群體收入水平、主力品牌影響、業態多樣性、業態組合比率、銷售人員素質、物業公司成熟度和事件發生情況為定性指標。對于定性指標，可以將其劃分為幾個等級，請專業人員對指標進行打分，分數在1～10分。

2.1.2指標的同趨勢變換利用分形評價模型時，指標必須滿足同趨勢的要求，即指標與評價體系的趨勢一致，當指標值增大時，表示風險增大。這樣的指標也稱為正向指標。如果某些指標與評價體系的趨勢相反，即負向指標，則需要進行變換。在評價指標體系中，公攤系數、空置率、區域競爭對手數量、物業費是正向指標，其余的都是負向指標。為此，依據分形評價的要求，對指標體系的底層子指標數據進行分類正向化處理。對負向指標的計算一種采用式(1)，如投資回報率等。

2.2標準化處理和相關性分析假設用N個底層子指標來評價k個不同商業地產項目的風險，第i個商業地產項目的第j個指標數據為xij，然后對指標數據作標準化處理，進行無量綱變換，為了消除量綱或量級對計算的影響，采用半升梯形模糊隸屬度函數進行標準量化變換。

2.3數據集分形維數的計算正如前面提到的，分形維數在分形評價模型中起著重要作用，因而分形維數的計算就顯得格外重要，分形維數的定義如式(5)所示。計算關聯維數時選擇盒計數法進行求解。盒計數法的基本思想是利用尺寸為r的網格覆蓋數據集，統計落入每個網格中的點數的q次冪，并對它們求和，從而得到在該尺寸下非空覆蓋集中點數q次冪之和C(r)。不斷變化半徑r，得到一系列的C(r)，繪制lnr－lnC(r)圖，求出斜率k，則分形維數等于k/(1－q)。對于關聯維數q=2，D2即為雙對數圖的斜率。關聯維數D2反映指標點在空間的分布狀況，風險較高的商業地產項目，其指標點在半徑r較小的地方分布較少，在半徑r較大的地方分布較多。因此，在半徑r較小的地方盒子內點數的比例增長慢，在半徑r較大的地方盒子內的點數比例增長較快，其斜率就較大;反之，風險低的商業地產項目，其指標點較多地分布在半徑r較小的地方，在半徑r較大的地方盒子內的點數比例增長慢。所以，商業地產項目風險較高的項目所反映的斜率大于商業地產項目風險較低的項目，通過關聯維數可以反映商業地產項目的風險大?。?0］。

3合肥市商業地產項目風險的分形評價實證研究

為了驗證分形評價的有效性，本文選取了合肥市四個處于租售階段的綜合性商業地產項目進行研究，評價數據來源主要為現場調查發放問卷、官方網站和企業介紹材料。下文以A，B，C，D表示這四個項目。A項目位于二環外，是集購物、餐飲、娛樂、休閑、文化、居住于一體的大型購物中心。B項目位于一環外至二環內，臨近高鐵站和地鐵線。包括大型超市、影院、少兒樂園等主力商家，打造特色主題的生活購物中心。C項目位于一環外至二環內。主要有國際酒店、國際辦公以及國際商業三部分物業類型，打造文化商務休閑中心。D項目位于一環內，鄰近火車站，商業氣息濃厚。項目包括頂級購物中心、家居商場、五星級酒店、5A級商務寫字樓、餐飲娛樂、商業步行街、商務公寓等多種物業形態，打造合肥高端圈層城市綜合體。按照前面所述的步驟，分別對四個商業地產項目的數據進行標準化處理，并且依據實際數據分析指標的相關性，消除相關性后的數據如表1所示。風險高的商業地產項目所反映的斜率總是大于風險低的商業地產項目所反映的直線斜率，分維數反映了商業地產項目的風險情況，分維數越大，商業地產的風險越高。DD=0.5005＜DB=0.5783＜DC=0.5963＜DA=0.6007。因此四個商業地產項目中A的風險最大，D的風險最小。究其原因，D所處地理位置比較優越，規模較大，商業模式比較成熟，因此投資風險比其他項目要小;A由于所處位置較差，人流量不足，空置率較高，因此它的投資風險較大;而C的各項指標都不突出，相對其他項目來說沒有特色，規模較小，業態種類較少，導致它的風險也較大。由此可見，分形評價具有一定的合理性。

4結語

本文構建的商業地產項目租售階段指標評價體系有效地反映了商業地產項目租售階段的風險情況，通過對合肥市四個商業地產項目租售階段風險情況進行實驗驗證，證明了分形方法的可行性。分形評價不僅克服了權重判定的主觀性，而且有效地避免了風險等級帶來的爭議。分形理論方法解決了多維指標評價的復雜性，而且良好簡單的數據處理過程為商業地產項目風險評價提供了新的思路。本文同樣存在一些問題，由于商業地產項目風險評價沒有統一的標準，關于指標的選取的全面性、科學性還有待進一步研究。在后續項目評價中，由于樣本中數據點較少，分形評價效果不明顯，需要進一步擴大樣本數據點做更深入的研究。此外，分形評價也存在一定的局限性，只能得出總體項目的評價結果，無法反映風險指標體系中各個因素對評價結果的影響。

作者：倪麗萍劉小軍單位：合肥工業大學管理學院教育部過程優化與智能決策重點實驗室建筑經濟與房地產管理研究中心安徽省人文社科重點研究基地