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摘要：隨著時代的發展和社會的變化，供給側改革加速開展，針對房產市場中央經濟工作會議也有新的指示，長效機制的制定提上了日程。本文從目標、內容和支撐性改革措施等方面，深入研究房地產市場長效機制制定的要求與方法，務必在住房、土地和金融三個市場同時發力，發揮不同政策的協同效應。同時，要充分發揮長效機制的作用，需要其他重要改革來支持，這將是一個長期的過程。

關鍵詞：長效機制；供給側結構性改革；供需不平衡

1引言

改革開放以來，我國經濟建設取得了卓越的成果，房地產行業的發展可謂日新月異，時至今日已經成為我國支柱產業，為推動社會主義經濟建設作出了重大貢獻。房產與民生息息相關。政府對房產行業的發展極為關切。2017年中央經濟工作會議對房產行業的發展作出了重大指示：“房子是用來住的，不是用來炒的，需充分結合經濟、法律、行政相應手段建立健全房地產基礎制度與長效機制，”此后針對房產行業而制定的長效機制逐步進入大眾的視線。房產市場的長效機制政府此前就提出過，現階段被中央再次強調制定時，其針對的問題以及內容存在著時代差異。在此筆者以長效機制的目標和內涵為切入點，詳細闡釋房產市場長效機制。

2我國房地產市場現狀

2.1我國房地產市場發展歷程

從1978年首次提出至今，改革開放走過了40年，在此期間我國房產市場變化巨大，總結整個過程可見房地產市場主要由經濟復蘇、房地產初步發展、行業初具規模、行業高速發展四個階段構成。（1）房地產行業的復蘇新中國建立以來，我國經濟發展回歸了正軌，經濟建設實現了長足進步。20世紀80年代以來，針對城鎮居民的居住問題，政府制定了相應的改革政策，在維持土地公有制的基礎上放寬了房產市場的流通，隨后又相繼制定出與土地有償使用、自建房、房產開發有關的政策。（2）房地產市場初具規模隨著房產市場的流通量逐步增加，房產中介行業正式走上了舞臺，給房地產行業的發展帶來了極大的變化，在新政策、新模式的刺激下，那些具備購房能力的人便開始以自身名義囤積房產，以賺取房地產市場波動期間的差價。隨著越來越多的人在高額利潤的驅使下踏足房產市場，我國房產行業逐步走向火熱，為將來的發展奠定了基礎。（3）房地產行業的高速發展21世紀之初，由于國民經濟發展程度的限制，居民普遍會將資金存入銀行保管，尚未考慮將資金用于消費或投資，如此就極大的限制了本土的消費。為了化解該問題我國政府開始著手制定能夠刺激國民消費的政策和法律，望能借歐美發達國家的經驗來發展本土經濟。

2.2我國房地產市場所存在的主要矛盾

供給側改革的核心與要求是市場在能推出足夠房產的同時還能保障房產的品質。其中供給的充足為重中之重。縱觀現階段國內的房產市場，供給側依然存在著尚需完善之處，特別是房產供給以及相應服務的供給都難以滿足居民與市場的需求。以租賃市場為例，現階段我國房產租賃相關的法律法規還有一定不足，這就會給出租方和承租方在交接期間帶來不少困惑，對合法保障自身權益雙方都很難有明確的見解長此以往會給房地產租賃市場的發展蒙上陰影。隨著中介公司的發展，部分中介公司會利用法律漏洞，損害房產相關各方的利益。其中以推送不實信息、營造市場氛圍、挪用房款等手段為主。如此一來難以給市場帶來正能量，影響消費體驗。物業管理水平會影響居民的生活品質，一些商品住宅的物業管理做得并不夠好，難以滿足居民生活中多元化的需要，影響居家感受。部分上世紀建成的住宅沒有電梯，當居民普遍反映需要電梯時難以得到明確的回應，相關單位對此也漠不關心，還有一些建成時間較長的危房，需要做相應的改造，但如果沒有房地產市場的回應，改造基本難以實現。分析上述問題不難發現，這些問題都是十分符合生活實際的常見問題，之所以存在這些問題最本質的原因就在于供給側不足導致的房地產市場規模無法滿足城鎮居民日益提高的住房需求。

3長效機制概述

3.1長效機制的目標

所謂的長效機制，就是建立在當前客觀現實的基礎上，以實事求是的理念為指導，能夠解決當前存在的矛盾的同時還能為將來的發展鋪平道路。針對房產市場制定的長效機制，在制定之前首先需確定下來制定機制的目的，即其能給房地產市場帶來的價值和影響，只有這樣才能制定出具有實踐價值的條款并保障將來機制的成果。長效機制的目標并非一成不變，因為不同時代，不同環境的情況是完全不一樣的，因此想要找準目標還需從下列三點著手：（1）房地產市場長效機制的目標不等同于我國住房政策的目標作為社會主義現代化國家，我國住房政策最終目標是滿足所有人民的住房需求。該目標的完成和實現非一朝一夕間能完成，僅憑房地產市場長效機制也不能實現，應該充分的認識到，長效機制并非解決全體人民居住問題的萬能鑰匙，其自身亦存在著局限性，想要實現住房政策的目標還應借用市場與保障體系的助力。因此切不可混淆機制的目標，盲目的肯定或將希望寄托于長效機制將影響該機制目標的實現。（2）房地產市場長效機制的目標應放寬眼界長效機制具備前瞻性，因此它對現在或日后的房產市場都會帶去影響，甚至有機會徹底的革新房產市場。不過也需肯定的是，打造長效機制時思維所處的高度需要夠高，因為它并不是某個特定行業的政策，因為行業與行業之間會存在連鎖反應，因此一定要從去更全面的角度來制定和推進長效機制的建設，讓其能夠在推動國家經濟平穩健康發展甚至保障金融安全中發揮作用與價值。制定長效機制時也需要制定出與此相關的政策。（3）構建房地產長效機制的目標與現有調控政策是不同的近年來隨著我國房產市場的升溫，各線城市的房價都出現了不同程度的上漲，為了平抑日益飛漲的房價，從中央到地方各級政府都積極的推出政策，其中以限購、限貸為主，值得肯定的是相應政策在市場中推行期間，取得了階段性的成果。

3.2長效機制的內容

（1）住房政策住房政策對房子的定位十分清晰，肯定了住宅合理用途的同時否定了將房子作為炒作對象的行為。打造出符合房子價值的多元化市場供應系統。（2）土地政策房產行業之所以能快速發展很大程度上是依托于改革開放后我國逐步開放的土地政策，作為不可或缺的生產要素，土地政策的動向會決定房產市場的發展，因此土地政策的最終目標就是推行出科學、完善的建設用地供應體系。（3）金融政策通過觀察歷史不難發現，當房地產市場逐步走向火熱后因房產價格過高帶來的一系列金融隱患也將會被埋下。現階段金融政策主要是減少或根除與房產市場有關的風險。（4）稅收政策系列長效機制中稅收機制作為發揮間接調控價值的方式是不可或缺的，在稅收政策的支持下市場供給結構將會調整得更為成熟。

4供給側結構改革下建立我國房地產市場長效機制的主要途徑

當前房地產行業對國家的經濟貢獻是任何行業都難以替代的，想維護國民經濟平穩向上發展就需要保障房地產行業能夠長期穩定的發展。為了達到預期目標，在制定長效機制期間就需要從住房供應、土地供應等細節處著手，協調好當前與即將制定的政策之間的關系。中央經濟工作會議充分認識到歷史所帶來的癥結，并對此提出了針對房地產長效機制的要求，即在不脫離國情的基礎上還能適應市場變化。如：當前的分稅制讓地方政府面對財政空缺的時候，通常會將賣地作為首先考慮的對策，如此便進一步抬高了房產價格。對于消費者來說，房價中一部分為地價，在支付了地價后還要繼續繳納房產稅就無法讓人信服。當前國內房產市場在高速發展下依然存在不少問題。可見打造長效機制的作用是能連通房產行業的上游與下游，包括進一步協調和規劃中央與地方的稅務關系以及地方政府的土地財政制度、房地產稅等，這就需全面深入的研究政策的之間的關聯性、系統性、可行性，實現全面協調和相互促進。

5結論

進入新世紀以來，我國房地產行業發生了巨大的改變，無論是產業體量還是政策的制定與推出，都與此前有極大不同。尤其是近幾年來房產價格突飛猛進，從中央到地方，各級政府為了實現宏觀調控促進房地產行業平穩健康的目標，都相繼推出過短期調控的政策，限價、限購活動屢見不鮮，但這些調控政策自身的局限性就注定只能取得短期結果。因此本文對建立房地產長效機制的方法進行了較為具體的研究，通過充分了解長效機制內容以及我國房地產事業發展現狀最終提出了制定長效機制需注意的問題。

參考文獻

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作者：張瑞琦 單位：大連財經學院