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摘要：酒店項(xiàng)目具有投資大、回收期長、專業(yè)眾多、現(xiàn)場管理界面復(fù)雜等特點(diǎn)，其造價(jià)控制是在商業(yè)建設(shè)工程項(xiàng)目難度較高。我國酒店建造普遍存在投資總成本失控、總成本和酒店定位、規(guī)模、檔次等錯(cuò)位等問題，本文結(jié)合實(shí)際項(xiàng)目的工程造價(jià)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對酒店項(xiàng)目的工程造價(jià)管理的關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行論述，提出諸如完善組織管理、加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理、加強(qiáng)招標(biāo)管理等一系列切實(shí)可行的工程造價(jià)管理辦法，以實(shí)現(xiàn)酒店建設(shè)方與運(yùn)營方的建設(shè)目標(biāo)與定位，提高酒店建設(shè)方的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與核心競爭力。

關(guān)鍵詞：工程造價(jià)管理；組織集成；限額設(shè)計(jì)；招標(biāo)管理

1工程概況

某項(xiàng)目是集超五星級酒店、商業(yè)及辦公用房為一體的綜合性建筑。該工程定位較為高端，總投資金額較大，約6.5億元。其中，土建工程約2億元、裝修工程約1.5億元、外幕墻工程約1.6億元、機(jī)電設(shè)備安裝工程約1.5億元。總建筑面積48，417m2，地上建筑面積27，965m2。其中：酒店建筑面積23，790m2，客房規(guī)模260間（套）；商業(yè)用房建筑面積2，175m2；辦公用房建筑面積2，000m2。地下的停車場、設(shè)備用房和酒店后勤配套用房建筑面積20，452m2。該建筑形態(tài)新穎獨(dú)特，空間開放、環(huán)境優(yōu)美、科技含量高，是一個(gè)典型的高檔功能綜合型建筑。

2酒店項(xiàng)目造價(jià)管理特點(diǎn)

酒店項(xiàng)目具有投資大、回收期長、專業(yè)眾多且標(biāo)準(zhǔn)較高、現(xiàn)場管理界面復(fù)雜等特點(diǎn)。酒店項(xiàng)目的造價(jià)控制是難度最高、涉及內(nèi)容最廣、控制界面最多的商業(yè)建設(shè)工程項(xiàng)目。我國酒店建造普遍存在投資總成本失控、總成本和酒店定位、規(guī)模、檔次等錯(cuò)位等問題，要做好酒店項(xiàng)目的造價(jià)管理工作必須對項(xiàng)目的設(shè)計(jì)投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、建設(shè)項(xiàng)目發(fā)包階段和建設(shè)實(shí)施階段進(jìn)行全過程控制。通過分析該工程造價(jià)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為應(yīng)通過項(xiàng)目的組織管理、設(shè)計(jì)管理、招投標(biāo)管理、實(shí)施過程管理及結(jié)算管理等方面入手來切實(shí)做好造價(jià)控制工作。

3酒店項(xiàng)目造價(jià)管理關(guān)鍵

3.1設(shè)計(jì)階段管理

就目前的情況來看，在工程造價(jià)中非常重要的部分是設(shè)計(jì)階段管理，其對于工程的成本、進(jìn)度以及質(zhì)量方面都有影響。因此當(dāng)項(xiàng)目立項(xiàng)后，設(shè)計(jì)工作能夠進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)決策的概念，并且也能夠?yàn)轫?xiàng)目技術(shù)操作的開展提供依據(jù)，在項(xiàng)目建設(shè)過程中占據(jù)著非常重要的作用。在設(shè)計(jì)中當(dāng)選定可裝修標(biāo)準(zhǔn)后需要進(jìn)行施工方案的確定以及工料機(jī)的選擇，這些方面都直接影響項(xiàng)目的投資。因此在很大時(shí)候也會(huì)說設(shè)計(jì)階段決定著項(xiàng)目的規(guī)模以及整個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，影響著工程的投資，因此當(dāng)完成項(xiàng)目決策后需要有效的進(jìn)行設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制。以本項(xiàng)目外幕墻工程為例，本項(xiàng)目幕墻工程檔次相當(dāng)高，為雙層幕墻形式（內(nèi)層為單元式玻璃幕墻，外層通包鋁框外遮陽系統(tǒng)），幕墻面積約9.2萬m2，主要幕墻系統(tǒng)為單元式玻璃幕墻、單元式（板式）鋁框外遮陽系統(tǒng)、單索幕墻、玻璃雨蓬、日光反射、采光頂、全玻幕墻、石材幕墻及入口門廳等，預(yù)估造價(jià)金額約人民幣1.6億元。通過仔細(xì)分析招標(biāo)圖設(shè)計(jì)方案，提出了將石材改為30mm厚，將鋁板采用2.5mm厚及3mm厚，將實(shí)心不銹鋼拉桿改為管材、將雙拉桿連接未端改為單拉桿連接未端、同時(shí)優(yōu)化不銹鋼耳板厚度及截面尺寸，通過這些辦法，在保證設(shè)計(jì)效果的同時(shí)，將最終合同價(jià)鎖定于1.61億元，達(dá)到了預(yù)期目標(biāo)，直接節(jié)省建設(shè)資金約2000萬元。為了有效的控制設(shè)計(jì)階段的造價(jià)，使其能夠從被動(dòng)控制成為主動(dòng)控制，并且需要將事后核算成為事前控制，對此一般情況下回選擇使用“限額設(shè)計(jì)”方法。對于這種方法主要是設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)過程中使用的方法，其需要有效的定量進(jìn)行分析，并合理的進(jìn)行計(jì)算，通過計(jì)算和技術(shù)多方面結(jié)合的方法進(jìn)行控制，在設(shè)計(jì)的過程匯總需要確保施工存在的可能性和經(jīng)濟(jì)性，使其能夠和技術(shù)與管理水平處于均衡狀態(tài)。另外需要注意的是對于材料以及設(shè)備方面的經(jīng)濟(jì)問題，需要選擇使用質(zhì)量達(dá)標(biāo)、方便進(jìn)行采購、運(yùn)輸成本低以及施工簡單的設(shè)備，在設(shè)計(jì)過程中達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)化，并嚴(yán)格的控制變更情況，從而確保合理的控制成本。為了確保設(shè)計(jì)的質(zhì)量，設(shè)計(jì)單位需要使用一些有效的方法進(jìn)行控制，目前主要是進(jìn)行取費(fèi)方面的改變以及實(shí)行設(shè)計(jì)質(zhì)量獎(jiǎng)懲制度。進(jìn)行一系列的計(jì)費(fèi)方法的改革，建立相關(guān)的激勵(lì)機(jī)制。在原來設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上進(jìn)行成本有效控制，節(jié)省的費(fèi)用用來進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，從而帶動(dòng)員工的積極性。在這個(gè)過程中因?yàn)樵O(shè)計(jì)變更所增加的投資也會(huì)有效的進(jìn)行設(shè)計(jì)費(fèi)用的扣除，并選擇優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的方法進(jìn)行計(jì)費(fèi)，從而能夠提高設(shè)計(jì)精度，提高設(shè)計(jì)人員的成本意識(shí)，在合理的范圍進(jìn)行造價(jià)控制，更好的促進(jìn)企業(yè)的建設(shè)發(fā)展。

3.2招投標(biāo)階段管理

在酒店建設(shè)中酒店的質(zhì)量以及效果最為關(guān)鍵的是招標(biāo)階段，其也屬于工程造價(jià)控制中非常重要的部分，因此需要引起我們的高度重視。

3.2.1招標(biāo)文件的編制

招標(biāo)文件主要反映出招標(biāo)人的意愿，其屬于綱領(lǐng)性的文件，在招投標(biāo)以及造價(jià)控制中都會(huì)受到招標(biāo)文件的制約和影響，因此對于招標(biāo)文件的編制需要滿足相關(guān)法律法規(guī)，同時(shí)也需要有效的確保后期工程的有效開展，方便進(jìn)行工程質(zhì)量監(jiān)管，從而能夠更好的進(jìn)行成本控制。

3.2.2招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)規(guī)劃

（1）需要嚴(yán)格的進(jìn)行圖鎮(zhèn)審查，招標(biāo)方需要針對其中不明確的方法進(jìn)行明確。就目前的情況來看，因?yàn)槎喾矫娴囊蛩赜绊憰?huì)使得施工圖紙中出現(xiàn)問題，其都需要在施工中才能夠確定，因此為了有效的保障該項(xiàng)工作的的開展，在過程中需要招標(biāo)方做出統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，施工過程中如果需要調(diào)整需要根據(jù)要求進(jìn)行。

（2）嚴(yán)格審查施工圖紙中所選用的材料設(shè)備。尤其是對于一些價(jià)格差異非常大的材料以及設(shè)備，很多工廠在招標(biāo)期間會(huì)明確規(guī)定材料以及設(shè)備的單價(jià)，這樣做的目的是能夠有效避免出現(xiàn)單價(jià)原因使得材料成本方面出現(xiàn)問題，不會(huì)影響到工程的開展。

3.2.3招標(biāo)后的管理

（1）當(dāng)發(fā)出中標(biāo)通知后，需要雙方遵循相應(yīng)的原則，并立定嚴(yán)密的合同條款，送至當(dāng)?shù)匦姓块T進(jìn)行備案，同時(shí)進(jìn)行有效管理。在這個(gè)過程中嚴(yán)禁出現(xiàn)中標(biāo)后雙方再次簽訂與原合同相背離的黑合同，這樣能夠有效的確保招標(biāo)工作的開展，不會(huì)影響到工程造價(jià)控制。

（2）招標(biāo)文件。招標(biāo)文件的相關(guān)條款和施工合同都是出于一致的狀態(tài)，在施工合同中非常重要的一個(gè)部分是招標(biāo)文件，目前一些業(yè)主還是存在著買方市場優(yōu)勢地位，或者是添加一些附加條款在其中，從而使得合同的簽訂于投標(biāo)文件存在很大的出入，進(jìn)一步增加了合同簽訂的難度，影響到了正常開工。

（3）在招標(biāo)中需要結(jié)合酒店項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行合同條款的完善，主要包括合同類型、工程款的支付方式、合同價(jià)的調(diào)整原則等。

4項(xiàng)目實(shí)施過程中管理

（1）設(shè)計(jì)變更、簽證管理。在應(yīng)用過程中需要嚴(yán)格的控制設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證，如果必須要變更就需要盡早進(jìn)行，降低出現(xiàn)的損失。不斷加強(qiáng)事前控制，防止出現(xiàn)一系列問題。規(guī)范變更、簽證程序，并制定相應(yīng)的計(jì)量、變更、支付管理辦法，另外還需要加強(qiáng)變更控制以及做好現(xiàn)場的復(fù)核工作，從而能夠有效的確保簽證內(nèi)容。

（2）索賠管理。在項(xiàng)目實(shí)施過程中索賠的按時(shí)會(huì)直接影響工程的造價(jià)，項(xiàng)目在實(shí)際應(yīng)用中出現(xiàn)索賠情況主要是由于發(fā)包人沒有滿足相應(yīng)條件，從而使得工程受到很大影響，使得承包商提出了工程索賠情況，因此對于索賠需要確保具有前瞻性，為了有效的預(yù)防索賠情況必須要做好預(yù)防工作。在應(yīng)用中需要明承發(fā)包雙方的責(zé)任，對索賠的原因和要求進(jìn)行嚴(yán)格審查。如果索賠成立，需要按照相關(guān)程序進(jìn)行補(bǔ)償，從而保障項(xiàng)目能夠正常開展。就目前的情況來看，合理的進(jìn)行索賠工期以及進(jìn)度的控制具有非常重要的意義，能夠確保工期正常進(jìn)行，不會(huì)影響造價(jià)。

（3）工程價(jià)款支付管理。工程價(jià)款支付管理主要的支付方式有預(yù)付款支付和扣回方式、進(jìn)度款的支付、保修金的數(shù)量和支付方式等。好的支付方式能夠有效補(bǔ)償存在的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，同時(shí)也能夠有效的確保工程的質(zhì)量，確保工期的正常進(jìn)行，對于這部分需要引起重視。

（4）在建設(shè)投資中最后一個(gè)非常重要的部分是工程竣工結(jié)算審核，其能夠有效的控制，因此需要引起重視。在這個(gè)階段中需要將其中的工程量、高套定額、高取費(fèi)用等方面進(jìn)行去除，同時(shí)有效的掌控材料價(jià)格信息，確保價(jià)格適宜。不斷加強(qiáng)合同管控，并且在這個(gè)過程中使用法律法規(guī)進(jìn)行約束，從而能合理的控制造價(jià)。

5結(jié)語

酒店項(xiàng)目由于其功能性復(fù)雜、檔次標(biāo)準(zhǔn)高等特點(diǎn)，造價(jià)管理工作較為難度較大，建設(shè)方應(yīng)從項(xiàng)目立項(xiàng)開始就應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研，做好項(xiàng)目全面而系統(tǒng)的定位；在項(xiàng)目實(shí)施過程應(yīng)將造價(jià)管理理念貫穿始終，進(jìn)行全過程、全方位動(dòng)態(tài)的管理。只有這樣才能避免概算超估算，預(yù)算超概算，結(jié)算超預(yù)算的“三超”現(xiàn)象，避免建設(shè)項(xiàng)目投資失控，最終實(shí)現(xiàn)酒店項(xiàng)目預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。

參考文獻(xiàn)

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作者：聞曉 單位：上海東方投資監(jiān)理有限公司