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摘要：

近兩年來房地產行業下行壓力不斷增大，投資和銷售均呈現了大幅的下滑趨勢。本文對沈陽房地產市場的發展情況進行梳理，提出現階段沈陽房地產市場發展中存在的主要問題，并分析了這些問題存在的原因，進而有針對性的給出解決對策與建議。

關鍵詞：

沈陽房地產市場； 庫存規模； 產品結構； 區域分布               

一、沈陽房地產市場發展情況概述

改革開放以后，隨著市場經濟體系的逐步確立，房地產市場也從萌芽到發展，保持著與經濟發展相適應的節奏步伐。沈陽房地產市場，也在房地產業被確立為市場經濟重要組成部分、振興東北老工業基地戰略等政策的影響下，經歷了從啟動、壯大，到快速發展至如今“新常態”建立的各個階段。沈陽房地產市場啟動與上世紀 80 年代，90 年代得以壯大，并于99 年實行住房分配貨幣化以后得到了高速發展，然而從啟動至2003 年的第一階段，沈陽房地產市場的基數較小，規模不大，對經濟的帶動作用不明顯。2003 年國家振興東北老工業基地戰略實施后，沈陽房地產市場終于迎來空前的機遇，進入了規模擴大，發展高速的新階段。2004 年到 2013 年的十年間，是沈陽房地產市場發展最快最好的十年，不僅投資額屢創新高，銷售也穩步增長，即使是在 2008年全國市場低迷的大環境下，也未出現大起大落，成為了當時全國市場上一枝獨秀，更被國家住建部譽為“全國最好的房地產市場之一”。2014 年至今，沈陽房地產市場卻經歷了量價齊跌的巨大變化，值得提出的是，這一次大幅震蕩并非是受政府宏觀政策的影響，而是在長期快速發展中的供需不平衡狀態下的自發性調整，因此，對市場形成了較大的沖擊，2014 年至今全國樓市的持續疲軟，讓我們有理由相信，2014 年也許就是房地產市場“新常態”的開啟之年。

二、沈陽房地產市場發展中存在的問題

（一）庫存規模仍在較高的水平2015 年沈陽市商品房待售總量較之 2014 年雖有所下降，去化周期也從 2014 年的 39 個月下降到 32 個月，但仍高于 2013 年及之前的水平。在各業態類型中去化周期最短的住宅項目也達到了 28. 6個月，遠高于 10～15 個月的合理水平，寫字樓的去化周期更是達到了 211 月，產品嚴重過剩。庫存規模過大是沈陽房地產市場長期以來供大于求的必然結果，土地出讓量過大，遠遠超過了實際需求，造成了產品入市量與銷量之間存在巨大缺口，供求比例明顯失衡。雖然近兩年來政府出臺了一系列“去庫存”政策，但是目前的這種高庫存水平仍將存在較長時間。

（二）商業地產產品嚴重過剩2010 年國家的住宅限購政策實施以后，沈陽商業地產便呈現了空前的井噴式快速增長。截至 2015 年底，沈陽商業地產總存量已達到 839 萬平方米，超過 2008 年的 4 倍，人均商業面積超過 1 平方米，已經達到發達國家人均 1. 0～1. 2 平方米的水平，未來五年內，沈陽還將有約 354 萬平方米的新增商業供應。初步預計到 2020 年，沈陽商業地產總存量將超過 1200 萬平方米，為 2015 年的 1. 4 倍，人均商業面積將達到 1. 6 平方米。而沈陽商業地產又集中于金廊沿線，該沿線上 10 萬平以上的大規模購物中心數量不斷增加，造成該商圈體量過大，造成了很大的銷售壓力。相反，三外環區域卻呈現了明顯的商業配套缺乏，大大制約了該區域住宅項目的銷售。

（三）產品區域分布不均衡由于在“十二五”之前沈陽市已基本完成大面積的棚戶區改造工作，市中心可供出讓的土地逐漸減少，而二環外的土地供應卻隨著我國城鎮化進程的實施而不斷增大，然而，銷售情況卻并沒有與投資相匹配，新城區房地產項目的銷售不理想，房屋出現了囤積。這是因為，新城區房地產項目存在著一定程度的“先天不足”，配套設施的不完善、相對較弱的人口聚集效應均大大影響了消費者的購買意向，目前主要是以價格優勢吸引部分“剛需”消費群體。

三、沈陽房地產市場發展對策分析

（一）合理確定供地規模控制房地產市場庫存，首先要收緊土地供應市場，科學制定房地產用地供應計劃，使房地產項目年度土地供應計劃體系在結構上更加合理，總量上達到平衡；進一步完善土地儲備機制，根據市場需求和城市建設需要調整投放市場節奏。優先保障普通商品住房、棚改房及保障性住房建設用地，適度控制房地產業新增用地規模，尤其是嚴格控制商業用地出讓。對商品房庫存較大的區域，要嚴格控制新增建設用地，特別是新增住宅用地，對商品房庫存壓力較小的區域，可以視區域發展需要增加土地供應，確保土地出讓與商品房庫存去化速度相協調。

（二）以市場需求確定產品結構沈陽商業地產高度過剩，2015 年商業、公寓、寫字樓的去化周期均超過 70 個月，尤其寫字樓達到 211 個月。面對大量的商業地產產品囤積，必須以政府的土地出讓性質規劃為起點，盡量避免新增現有形態的商業地產項目。對于政府部門來說，一方面，規劃引導房地產開發企業進入旅游開發、創意產業園區等特色地產領域，發揮其對城市轉型的積極作用；另一方面，對于已經以商業性質出讓的土地上的待開發項目，盡快落實“22 條”新政，明確土地性質調整程序。對于房地產開發商，也應加強對市場的分析和人才的培養，以需定投，以需定建，對于在建商業項目可以考慮由銷售模式向自持模式轉變，對于住宅項目也應合理確定戶型比例，避免極小、極大戶型在銷售上遇冷。

（三）加強新城區配套體系建設對于沈陽房地產市場的區域分布不均衡，應著力于新城區項目配套問題的解決，只有配套體系逐步完善，新城區房地產項目才能具備后續發展的良好動力。針對新城區潛在購房者的居住需求，配套體系的完善應著重從以下幾個方面開展：一、教育及醫療等居民基本生活需求的保障，尤其是教育資源的均衡性調整；二、完善新城區的公共休閑娛樂基礎設施及商業配套，保障居民的休閑、娛樂需求；三、合理規劃公共交通網絡，結合公交、地鐵、有軌電車等多種公共交通方式的配置，提高居住區的通達性?？梢哉f，全國包括沈陽房地產業已經告別了快速發展的黃金時代，進入了不以高增長為內涵的新常態經濟—白銀時代，被高增長掩蓋的問題也將逐步顯現，但只要堅持轉型發展、升級發展，沈陽房地產行業就一定能夠在新常態經濟中迎來更大發展機遇。參考文獻[1]董海浪，譚林，王瑩瑩.沈陽房地產市場健康穩定發展的對策探討[A].第八屆沈陽科學學術年會論文集[C].2011，1514-1516.[2]鄧李杰.利率調整對沈陽房地產市場的影響[J].中外企業家，2015（08），66.[3]譚穎.沈陽市房地產市場發展趨勢研究[J].沈陽教育學院學報，2009（04），82-85.

作者：蔣婷婷 隋志純 單位:沈陽工學院