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摘要：房地產(chǎn)是較為典型的、具有高資金密集度的產(chǎn)業(yè)，其自身特征呈現(xiàn)出風(fēng)險與收益的高度正相關(guān)性。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，足量資金的獲取與支持是非常重要的。具體來說，處于成長初期的房地產(chǎn)企業(yè)需要在足量資金的支持下完成對現(xiàn)有項目的開發(fā)，并爭取在更大程度上實現(xiàn)規(guī)模擴張；而對于成熟期的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，則需要實現(xiàn)整體規(guī)模擴張。為了更全面地反映我國房地產(chǎn)貸款企業(yè)的現(xiàn)狀，選取房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)和以銀行為代表的金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)進行了分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)信貸；金融機構(gòu)；信貸風(fēng)險

1房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀

一般來說，房地產(chǎn)融資可分為內(nèi)部融資和外部融資兩種。內(nèi)部融資是指房企自有資金的融通。例如發(fā)行內(nèi)部企業(yè)債、出售自有物業(yè)、利用票據(jù)進行抵押貼現(xiàn)，以及對目前已認購待開發(fā)或開發(fā)中產(chǎn)品的客戶通過繳納預(yù)定金等方式實現(xiàn)資金的歸集。外部融資是指從房地產(chǎn)開發(fā)公司自身以外的途徑獲得資金支持。外部融資具體可以分為兩種，即間接融資和直接融資。間接融資是指通過各種金融機構(gòu)獲取資金支持，而直接融資則是從資本市場直接獲取資金，主要方式有新股發(fā)行、機構(gòu)間直接債券融資、資產(chǎn)證券化與資產(chǎn)投資基金等途徑。總體來說，房地產(chǎn)開發(fā)資金總額大幅增加，大致可劃分為3個階段。第一階段為2001—2008年，在此期間，資金規(guī)模整體增長較為平緩，漲幅比較溫和。第二階段為2009—2014年，相較于上一階段，資金規(guī)模的增速明顯加大，資金的總規(guī)模增加了3倍。第三階段為2015—2018年，房企資金規(guī)模增速快速提升，資金量的絕對值在6年內(nèi)實現(xiàn)了4倍增長。通過對數(shù)據(jù)的觀察可發(fā)現(xiàn)，銀行信貸和自籌資金與其他項目資金量的總和占到了年度資金總和的95%以上。其中，其他資金在除2014年度以外的其他年份均占資金來源比重的最高水平。在以上4種資金來源構(gòu)成中，自籌資金增速最大，并在2014年首次超出其他資金總額，資金占比從第2上升至第1。進一步對我國房企的資金運作模式進行分析后可發(fā)現(xiàn)，80%以上的其他資金源于房地產(chǎn)項目的預(yù)收款及定金，而這些預(yù)收款與定金中又有大約60%~70%來自個人購房按揭貸款。結(jié)合我國房企的實際情況，在所有自籌資金中，房企的權(quán)益資金比例平均在50%左右，剩余資金來自房屋承建單位及建材供應(yīng)商的工程墊款。但工程墊款中也有很大一部分資金來源于銀行發(fā)放的建筑業(yè)貸款或擔(dān)保貸款。

2金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀

房地產(chǎn)貸款自身具有物業(yè)抵押性，在房價上漲時收益很高，此階段商業(yè)銀行的貸款意愿普遍較強，使銀行資金過多地流入房地產(chǎn)市場。表1是對16家上市商業(yè)銀行2012—2018年度房地產(chǎn)貸款占貸款總額比重的統(tǒng)計。從平均值來看，無論是國有銀行還是股份制銀行，都穩(wěn)定在23%左右。具體來看，在過去的7年，中、農(nóng)、工、建、交5大銀行房地產(chǎn)貸款在貸款總額中的占比始終比較穩(wěn)定。其中，建設(shè)銀行與中國銀行占比稍高，基本穩(wěn)定在27%左右，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行以及交通銀行的占比則穩(wěn)定在22%左右。而股份制銀行變化趨勢則不同，從占比角度來看，它們對房地款貸款所占比例逐步下調(diào)。以興業(yè)銀行為典型代表，其房貸與貸款總額比例從2007年的42%逐步下調(diào)至2013年的23%，而除房地產(chǎn)行業(yè)外，任何單一行業(yè)的貸款比例都低于23%。

3房地產(chǎn)信貸高度集中引發(fā)的風(fēng)險

目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)的融資渠道較為單一，基本上依賴銀行系統(tǒng)來滿足整個房地產(chǎn)行業(yè)的融資需求。而直接融資方式，例如新股發(fā)行和機構(gòu)間的直接債券發(fā)行等方式發(fā)展速度較慢，無法應(yīng)對市場中行業(yè)內(nèi)的整體資金需求。因此，一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大規(guī)模斷崖式的資金鏈斷裂，引發(fā)的風(fēng)險就會轉(zhuǎn)移到銀行系統(tǒng)。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的這種融資現(xiàn)狀不僅對房企及整個金融體系不利，也對宏觀調(diào)控政策的推行與經(jīng)濟的均衡發(fā)展造成了極大的負面影響。我國目前的房地產(chǎn)行業(yè)融資結(jié)構(gòu)不健全，會給整個經(jīng)濟體的健康發(fā)展埋下諸多隱患，具體可以分為以下兩個方面。①由于我國房地產(chǎn)行業(yè)對間接融資的過度依賴，使得一旦以商業(yè)銀行為代表的金融機構(gòu)作出信貸政策方面的調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)會直接受到巨大沖擊，這會在很大程度上制約房地產(chǎn)行業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。②由于房地產(chǎn)行業(yè)在過去數(shù)十年的高盈利，以及其本身自有資本的持有度較低，該行業(yè)將會持續(xù)成為資本追逐的標的，從而在很大程度上限制對其他各行各業(yè)的資本投入。長此以往，會對國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展產(chǎn)生負面影響。

作者：張軒暢 單位：西北工業(yè)大學(xué)明德學(xué)院國際教育與交流中心