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摘要：房?jī)r(jià)在民生中具有重要地位，因此國(guó)家堅(jiān)持“房住不炒”政策。本文基于青海省2001年至2019年商品房屋平均銷售價(jià)格及相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，使用EVIEWS計(jì)量軟件建立多元回歸模型，實(shí)證分析影響青海省房?jī)r(jià)的因素。實(shí)證結(jié)果表明：青海省GDP、青海省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與青海省房?jī)r(jià)具有正向相關(guān)關(guān)系，而青海省房屋竣工面積與青海省房?jī)r(jià)具有負(fù)向相關(guān)關(guān)系。基于此，筆者提出了穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，消化房地產(chǎn)庫(kù)存等建議。

關(guān)鍵字：房?jī)r(jià)；房地產(chǎn)投資；實(shí)證研究

一、緒論

隨著經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)作為成熟行業(yè)，在民生中的地位不斷提高。但自2008年金融危機(jī)以來(lái)，伴隨著國(guó)家財(cái)政刺激計(jì)劃的施行，各省份土地財(cái)政依賴度不斷提高，土地拍賣價(jià)格不斷提高，直接推動(dòng)了房?jī)r(jià)的攀升。隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化程度的不斷提高，在農(nóng)村人口轉(zhuǎn)向城鎮(zhèn)人口的過(guò)程中，由于現(xiàn)行戶籍制度下，房屋是戶籍轉(zhuǎn)變的必要因素，因此居民對(duì)房屋的需求也有所提高。而從金融視角來(lái)看，全球范圍內(nèi)“大放水”，流動(dòng)性寬松，受限于我國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)育程度，市場(chǎng)優(yōu)秀投資項(xiàng)目數(shù)量較少，大量資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，推高房?jī)r(jià)。此外，部分企業(yè)違規(guī)借貸，使經(jīng)營(yíng)性貸款流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，加劇房?jī)r(jià)泡沫形成。而且我國(guó)住房貸款利率較低，按揭方式靈活多樣，杠桿性強(qiáng)，刺激了房地產(chǎn)的投機(jī)行為。沈國(guó)云[1]認(rèn)為需求因素中人口密度與居民存款余額對(duì)青海省西寧市房?jī)r(jià)具有正向效應(yīng)，即人口密度越大和居民存款越多，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)也就越高。中國(guó)人民銀行西寧中心支行青年研究興趣小組[2]認(rèn)為影響房?jī)r(jià)的最深層次因素是人口因素，應(yīng)當(dāng)積極推進(jìn)城市人口政策調(diào)整。從長(zhǎng)期看，人口和城市的變遷是驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要?jiǎng)恿Α⒌3]從財(cái)政視角分析、評(píng)估房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)青海省地方財(cái)政收入的影響，為規(guī)避地方財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)及促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，理順?lè)康禺a(chǎn)市場(chǎng)與地方財(cái)政的關(guān)系提供了理論依據(jù)。由上圖可知，青海省房?jī)r(jià)銷售價(jià)格與竣工成本差距顯著。自2008年以來(lái)，青海省房?jī)r(jià)漲幅較大，一方面是因?yàn)榻鹑谖C(jī)后，國(guó)家財(cái)政拉動(dòng)投資，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱。且房地產(chǎn)作為大類資產(chǎn)配置的核心。其投資屬性被市場(chǎng)過(guò)分強(qiáng)調(diào)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快。另一方面，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)并不完善，無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效補(bǔ)充，進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度。多重因素推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲，青海省房屋每平米平均售價(jià)由2001年1208元增長(zhǎng)至2019年的7643元，漲幅超500%。與此相反的是，青海省每平米房屋竣工成本并未出現(xiàn)過(guò)熱情況。一方面房屋造價(jià)最重要的鋼筋、水泥等建材價(jià)格穩(wěn)定。在我國(guó)，鋼鐵與水泥行業(yè)一度產(chǎn)能過(guò)剩，因此建材價(jià)格穩(wěn)定上升，但增速明顯低于房屋。青海省房屋竣工每平米成本從2001年的869元增長(zhǎng)至2019年2375元，漲幅不到200%。由此可見(jiàn)，房屋造價(jià)并不是推動(dòng)房?jī)r(jià)高漲的主要原因。由于我國(guó)土地國(guó)有的性質(zhì)，且各地方政府實(shí)體經(jīng)濟(jì)缺乏活力，為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，帶動(dòng)固定投資，各地政府加重了對(duì)土地財(cái)政的依賴程度，政府出讓土地價(jià)格不斷攀升是推動(dòng)房?jī)r(jià)的一個(gè)重要因素。由房屋銷售均價(jià)于房屋竣工造價(jià)之間差額可以看出，初步認(rèn)為房地產(chǎn)竣工成本不是推動(dòng)房?jī)r(jià)高漲的最主要因素，具體兩者關(guān)系還有待實(shí)證檢驗(yàn)分析。由此猜想，供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)行業(yè)投資額是推動(dòng)房?jī)r(jià)的主要因素。供給和需求是影響房?jī)r(jià)的重要因素，同時(shí)根據(jù)青海省統(tǒng)計(jì)年鑒的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)構(gòu)建一個(gè)新的指標(biāo)：銷售竣工比，即當(dāng)年銷售面積除以當(dāng)年竣工面積。該指標(biāo)越大說(shuō)明房地產(chǎn)供需缺口越大，市場(chǎng)熱情越高。由上圖可知，從2001年至2016年，青海省房屋竣工面積基本上每年都大于銷售面積，即供給大于需求。這說(shuō)明地產(chǎn)行情較為溫和，存在房屋過(guò)多建造，房屋庫(kù)存難以消化。而又由數(shù)據(jù)可得，2017年青海省房屋銷售面積平穩(wěn)上升時(shí)，當(dāng)年房屋竣工面積卻明顯下滑。一方面，房地產(chǎn)過(guò)熱對(duì)于民生造成負(fù)面影響，不利于實(shí)現(xiàn)人民的安居樂(lè)業(yè)。另一方面，由于前些年房屋的過(guò)度建設(shè)，產(chǎn)生了大量的庫(kù)存，為消化庫(kù)存。青海省縮緊房屋審批，力圖抑制過(guò)度建設(shè)而導(dǎo)致資源浪費(fèi)與重復(fù)投資，引導(dǎo)資金流入其他實(shí)體行業(yè)，大力發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)。擺脫地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

二、青海省房?jī)r(jià)實(shí)證分析

（一）指標(biāo)選取

首先，我們選取青海省房屋平均銷售價(jià)格作為被解釋變量，以此來(lái)反映青海省房?jī)r(jià)的總體水平。其次，考慮到影響房?jī)r(jià)的因素有建設(shè)成本、供需關(guān)系、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、投資，我們用每平米竣工房屋造價(jià)衡量房屋建設(shè)成本。供求關(guān)系則分為兩個(gè)指標(biāo)，一個(gè)是房屋竣工面積，用來(lái)衡量房屋供給數(shù)量；一個(gè)是房屋銷售面積，用來(lái)衡量房屋需求程度。青海省經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平則用青海省GDP衡量，投資則采用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額來(lái)衡量。

（二）模型設(shè)立

根據(jù)預(yù)先設(shè)定的指標(biāo)收集相關(guān)數(shù)據(jù)，設(shè)房屋平均銷售價(jià)為Y（元），每平米竣工房屋造價(jià)為X1（元），設(shè)竣工面積為X2(萬(wàn)平方米)，設(shè)房屋銷售面積為X3(萬(wàn)平方米)，設(shè)青海省GDP為X4（億元），設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為X5（億元）。為了避免異方差，對(duì)所有指標(biāo)進(jìn)行取對(duì)數(shù)處理。模型設(shè)定為：該模型中R2=0.990425,修正后R2=0.986756,接近于1，可決系數(shù)高，F(xiàn)檢驗(yàn)值為269.2282，明顯顯著，擬合程度很好。各個(gè)解釋變量系數(shù)正負(fù)關(guān)系均符合預(yù)期，具有一定的經(jīng)濟(jì)合理性。但是在顯著性水平5%時(shí)，LNX1,LNX3,LNX4未通過(guò)T檢驗(yàn)。這表明可能存在多重共線性。因此，接下來(lái)進(jìn)行多重共線性檢驗(yàn)。

三、模型檢驗(yàn)與修正

（一）多重共線性檢驗(yàn)

根據(jù)多重共線性檢驗(yàn)，各解釋變量之間相關(guān)系數(shù)偏大，都在0.8以上存在較嚴(yán)重的多重共線性。

（二）多重共線性修正

由于模型中存在多重共線性，因此需要將Y對(duì)各個(gè)Xk分別回歸，計(jì)算得出各R2K，以R2K最大的作逐步回歸的基礎(chǔ)。逐個(gè)將其他變量Xk加入模型回歸，比較檢驗(yàn)新加入Xk后的模型。通過(guò)采用剔除變量法，剔除LNX1、LNX3，得多重共線性的修正結(jié)果如下：

（三）異方差檢驗(yàn)

對(duì)修正后模型進(jìn)行ARCH檢驗(yàn)，檢驗(yàn)是否存在異方差，由表5.2可知，P值>5%，則接受原假設(shè)，不存在異方差。

（四）序列相關(guān)檢驗(yàn)

運(yùn)用Eviews7.2中的LM檢驗(yàn)進(jìn)行序列相關(guān)檢驗(yàn)（見(jiàn)表3）P值＞5%，因此模型不存在序列相關(guān)。

（五）模型結(jié)論

最終獲得模型結(jié)果如下:LNY=4.741.28-0.122677LNX2+0.376138LNX4+0.2913824LNX5由上知，房屋竣工面積對(duì)房?jī)r(jià)具有負(fù)面效應(yīng)，房屋竣工面積每增長(zhǎng)1%，青海省房屋平均售價(jià)降低0.122677%。而青海省GDP與青海省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額都對(duì)青海省房?jī)r(jià)具有正面效應(yīng)，青海省GDP每增長(zhǎng)1%，青海省房屋平均售價(jià)增長(zhǎng)0.376138%，青海省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額每增長(zhǎng)1%，青海省房屋平均售價(jià)增長(zhǎng)0.2913824%。以上結(jié)論也基本符合經(jīng)濟(jì)常識(shí)，通過(guò)了經(jīng)濟(jì)學(xué)檢驗(yàn)。所以為了穩(wěn)定青海省房?jī)r(jià)，政府應(yīng)從房屋供應(yīng)側(cè)優(yōu)化經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)，從追求數(shù)量轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，還需要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資進(jìn)行有效調(diào)劑，利用優(yōu)惠利率等政策引導(dǎo)資金向生產(chǎn)制造等實(shí)體部門流入。

四、政策建議

（一）放緩房屋建設(shè)

房?jī)r(jià)受供求關(guān)系影響，房屋竣工面積越大，市場(chǎng)房屋供應(yīng)量也就越大，對(duì)房?jī)r(jià)的負(fù)面效應(yīng)越大。但就影響程度而言，房屋供應(yīng)量變動(dòng)帶來(lái)的房?jī)r(jià)變動(dòng)影響低于GDP增長(zhǎng)帶來(lái)的影響，所以穩(wěn)定房?jī)r(jià)應(yīng)該從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與減少房地產(chǎn)投資來(lái)考慮。青海省目前房屋庫(kù)存數(shù)量較多，市場(chǎng)完全消化還需要一定時(shí)間，所以青海省放緩房屋建設(shè)項(xiàng)目的審批與建設(shè)。市場(chǎng)重心應(yīng)當(dāng)消化房地產(chǎn)庫(kù)存，引導(dǎo)人民從鄉(xiāng)村流入城鎮(zhèn)，加速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，帶動(dòng)各類消費(fèi)需求，拉動(dòng)內(nèi)需。

（二）擺脫土地財(cái)政

青海省位于西部地區(qū)，經(jīng)濟(jì)相較于中東部地區(qū)處于落后地位。全省企業(yè)多為小微企業(yè)，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，政府財(cái)政中稅收額少。因此，為了擴(kuò)大財(cái)政收入，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)往往嚴(yán)重依賴于土地收入，形成土地財(cái)政。而土地財(cái)政也是推高房?jī)r(jià)的重要因素，所以為了解決房?jī)r(jià)上漲過(guò)快這一問(wèn)題。政府應(yīng)當(dāng)減少對(duì)土地財(cái)政的依賴程度，財(cái)政方面應(yīng)當(dāng)開(kāi)源節(jié)流，尋求新的財(cái)政收入增長(zhǎng)點(diǎn)，減少政府不必要的財(cái)政支出。財(cái)政支出除必要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，可以適當(dāng)扶持中小企業(yè)發(fā)現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)政府財(cái)政收入的健康可持續(xù)增長(zhǎng)。

（三）抑制經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)

堅(jiān)持專款專用原則，受房地產(chǎn)近些年的火熱行情。各省市出現(xiàn)大量資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是部分公司企業(yè)，以經(jīng)營(yíng)貸名義借入貸款，轉(zhuǎn)而將貸款投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，加大了行業(yè)杠桿。同時(shí)，民間資本也大量涌入房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)投資額度增長(zhǎng)迅猛，加速泡沫形成。為了守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線，防止由于房地產(chǎn)行業(yè)泡沫破滅帶來(lái)的連鎖反應(yīng)，尤其是對(duì)金融業(yè)的沖擊，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)決抑制經(jīng)營(yíng)貸流入房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)降杠桿。

（四）遏制炒房行為

堅(jiān)持“房住不炒”的原則，房屋最終應(yīng)當(dāng)回歸居住屬性，而非投資屬性。由于市場(chǎng)的弊端，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行科學(xué)的宏觀調(diào)控。遏制炒房行為，就是要打壓不正當(dāng)住房需求，房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。所以要采用多種手段進(jìn)行限購(gòu)限售。為避免青海省出現(xiàn)“溫州炒房團(tuán)”等投機(jī)性群體，擾亂市場(chǎng)秩序，對(duì)于個(gè)人貸款等應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)審批，做好貸前調(diào)查報(bào)告。青海省應(yīng)該試點(diǎn)推行房產(chǎn)稅，對(duì)于多套住宅居民收取一定房產(chǎn)稅，加重炒房群體負(fù)擔(dān)成本，或者購(gòu)房后幾年內(nèi)就進(jìn)行交易變更所有權(quán)，需要繳納一定稅額。也可以提高房屋投資門檻，對(duì)于第二套住房首付比率可以適當(dāng)提高，貸款利率也可以相應(yīng)提高，提升炒房成本。

參考文獻(xiàn)：

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作者：艾澤鵬