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第一章總則

第一條為了規范物業管理項目的招投標活動，保護招投標當事人的合法權益，促進物業管理市場的公平競爭，根據《物業管理條例》(國務院令第504號)、《前期物業管理招投標管理暫行辦法》(建住房〔〕130號)、《省實施〈中華人民共和國招標投標法〉辦法》及有關法律、法規規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條前期物業管理，是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。

第三條本辦法適用于本市市區范圍內物業管理項目招投標活動。物業管理項目招投標活動，應當遵循公開、公平、公正、誠實、信用的原則。

第四條任何單位和個人不得違反法律、行政法規規定，限制或者排斥具備投標資格的物業管理企業參加投標，不得以任何方式非法干涉物業管理招標投標活動。

第五條市房產管理局負責全市物業管理項目招投標活動的監督管理。其主要職責是：(一)指導、監督物業管理項目招投標活動；(二)制定物業管理項目評標辦法和招標文件標準文本；(三)建立并管理物業管理項目招標評標專家庫；(四)負責市區物業管理招標的備案管理工作；(五)處理有關投訴；(六)查處違法招標投標行為。

第二章招標

第六條住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

第七條下列物業管理項目應當公開招標：

(一)規劃總建筑面積6萬(含)平方米以上的多層項目；

(二)規劃總建筑面積4萬(含)平方米以上的高層項目；

(三)規劃總建筑面積5萬(含)平方米以上的多層、高層混合項目。

第八條下列物業管理項目可以邀請招標：

(一)規劃總建筑面積3萬(含)平方米以上6萬平方米以下的多層項目；

(二)規劃總建筑面積2.5萬(含)平方米以上4萬平方米以下的高層項目；

(三)規劃總建筑面積3萬(含)平方米以上5萬平方米以下的多層、高層混合項目。

第九條投標人少于3個或者多層規劃總建筑面積3萬平方米以下、高層規劃總建筑面積2.5萬平方米以下和多層、高層混合規劃總建筑面積3萬平方米以下的前期物業管理項目，經房產管理局批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

第十條建設單位通過招標投標方式選聘物業服務企業的，應當按照下列規定時限完成物業管理項目招標投標工作：

(一)新建現售商品房項目應當在現售前30日完成；

(二)預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》前完成；

(三)非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成。

第十一條招標人可以成立招標小組或者委托依法成立的招標機構，具體辦理招標事宜。

前期物業招標小組成員由建設單位指派，招標小組成員人數不得少于3人。

招標小組或者招標機構應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜，并遵守本辦法對招標人的有關規定。

第十二條招標人采取公開招標方式的，應當按照國家有關規定在指定的報刊、信息網絡或者其他媒介招標公告。

招標公告應當載明招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上具備承擔招標項目能力、資信良好的物業服務企業發出投標邀請書，投標邀請書應當載明前款規定的事項。

第十三條招標人應當根據物業管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。

招標文件應包括以下內容：

(一)招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯系方式、項目基本情況、物業管理用房的配備情況等；

(二)物業管理服務內容及要求，包括服務內容、服務標準等；

(三)對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內容、投標保證金等；

(四)評標標準和評標方法；

(五)招標活動方案，包括招標組織機構、開標時間及地點、投標有效期截至時間等；

(六)物業服務合同的簽訂說明；

(七)其他事項的說明及法律法規規定的其他內容。

第十四條招標人應當在招標公告或者發出投標邀請書的10日前，提交以下材料向市房產管理局備案：

(一)建設工程規劃許可證；

(二)招標公告或者招標邀請書；

(三)招標文件；(四)法律、法規規定的其他材料。招標人委托招標機構的，還應當提交招標委托合同。

發現招標有違反法律、法規規定的，市房產管理局應當及時責令招標人改正。

第十五條公開招標的招標人可以按照招標文件規定，對投標申請人進行資格預審。

實行投標資格預審的物業管理項目，招標人應當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的辦法。

資格預審文件一般應當包括資格預審申請書格式、申請人須知，以及需要投標申請人提供的企業資格文件、業績、技術裝備、財務狀況和擬派出的項目負責人與主要管理人員的簡歷、業績等證明材料。

第十六條招標人應當向資格預審合格的投標申請人發出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格預審不合格的投標申請人告知資格預審結果。

資格預審合格的投標申請人過多時，招標人可以從中選擇不少于5家的投標申請人。

第十七條招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。公開招標的物業管理項目，自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。

第十八條招標人對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人，并報市房產管理局備案。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。

第十九條招標人根據物業管理項目的具體情況，可以組織潛在的投標申請人踏勘物業項目現場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。對投標申請人提出的疑問應當予以澄清并以書面形式發送給所有的招標文件收受人。

第二十條招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。

招標人設有標底的，標底必須保密。

第二十一條在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質內容進行談判。

第三章投標

第二十二條持有物業服務企業資質等級證書、企業法人營業執照的物業服務企業均可按照核準的資質等級和業務范圍參加相應的物業管理項目投標活動。

第二十三條投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件包括技術標文件和信譽標文件。投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應，投標文件不得含有虛假承諾等不正當競爭行為的內容。

有投標競價的，投標文件可以設立經濟標，經濟標文件應當按前款要求進行編制。

第二十四條投標文件形式應當符合招標文件的要求，技術標、信譽標和經濟標應當分別編制。

第二十五條招標人可以在招標文件中要求投標人提交投標保證金。投標保證金的數額應當合理地確定，最高不得超過招標人組織招標所需費用三分之一。

投標人在投標有效期內撤回投標的，投標保證金不予退回。

投標保證金除現金外，可以是銀行出具的銀行保函、保兌支票、銀行匯票或者現金支票。

第二十六條投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截至時間前，將投標文件密封送達投標地點。

招標人收到投標文件后，應當簽收保存，并向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標文件。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的投標文件，為無效的投標文件，招標人應當拒收。投標文件提交截至時間過后，有效投標人少于3人的，招標人應當重新組織招標。

第二十七條投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充、修改的內容為投標文件的組成部分，并應當按照本辦法第二十六條的規定送達、簽收和保管。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的補充或者修改的內容無效。

第二十八條投標文件有下列情形之一的，由評標委員會按廢標處理：

(一)未加蓋投標人公章及未經法定代表人或者法定代表人委托的人簽字的；

(二)未按招標文件規定密封的；

(三)超過招標文件規定的時間逾期送達的；

(四)未按招標文件規定的格式要求提交的；

(五)附有招標人不能接受的條件的；

(六)其他不符合招標文件實質性要求的。

投標人不按招標文件要求提交投標保證金的，視為投標無效。

第四章開標、評標和中標

第二十九條開標應當在招標文件確定的提交投標文件截至時間的當日在市房產管理局監督下由招標人組織公開進行。

開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。

第三十條開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。開標應當按照下列規定進行：由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構進行檢查并公證。經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容。

招標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件，開標時都應當當眾予以拆封。

開標過程應當記錄，并由招標人存檔備查。

第三十一條評標應當由依法組建的評標委員會負責。評標委員會由招標人代表和有關物業管理方面的專家組成，成員為5人以上單數，其中物業管理方面的專家不得少于成員總數的2/3。

第三十二條評標委員會的專家，應當由招標人在開標前1日內在市物業管理項目招標評標專家名冊中隨機抽取，評標委員會成員的名單在中標結果確定前應當保密。

有下列情形之一的，不得擔任評標委員會成員：

(一)投標人或者投標人主要負責人的近親屬；

(二)與投標人有經濟利益關系的；

(三)曾在招標、評標以及其他與招標投標有關活動中從事違法或者不正當行為受過行政處罰或者刑事處罰的。

評標委員會成員有(一)(二)項規定情形之一的，應當主動提出回避。

第三十三條評標委員會經評審，認為所有投標都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。所有投標被否決的，招標人應當重新組織招標。

第三十四條評標委員會成員應當客觀、公正地履行職責，遵守職業道德，對所提出的評審意見承擔個人責任。

評標委員會成員不得私下接觸投標人，不得收受投標人、中介人、其他有利害關系人的財務或者其他好處。

評標委員會成員和參與評標的有關工作人員不得透露對投標文件的評審、比較以及評標有關的其他情況。

前款所稱與評標活動有關的工作人員，是指評標委員會成員以外的因參與評標監督工作或者事務性工作而知悉有關評標情況的所有人員。

第三十五條評標委員會可以用書面形式要求投標人對投標文件中含義不明確的內容作必要的澄清或者說明。投標人應當采用書面形式進行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。

第三十六條在評標過程中召開現場答辯會的，應當事先在招標文件中說明，并注明所占的評分比重。

評標包括評議技術標文件、經濟標文件、信譽標文件和現場答辯。除現場答辯外，評標應當保密進行。

評標委員會應當按照招標文件的評標要求，根據標書評分、現場答辯等情況進行綜合評標。

第三十七條技術標文件評議標準，主要包括下列內容：(一)物業管理機構設置和資源配置方案；(二)管理方案；(三)創優規劃和創新管理方法；(四)服務質量控制方法。

第三十八條信譽標文件評議標準，主要包括下列內容：(一)企業規模和資質；(二)社會信譽和經營業績；(三)物業管理機構負責人業績。

第三十九條現場答辯評議標準，主要包括下列內容：(一)語意表達；(二)物業管理法規、政策熟悉程度；(三)物業管理業務水平。

第四十條設有經濟標的，經濟標文件評議標準，主要包括下列內容：

(一)物業服務投標報價；

(二)物業管理項目經營成本支出測算。

第四十一條評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面報告，推薦不超過3名有排序的合格中標候選人。

招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人。在確定的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。

第四十二條評標結果應當在評標會議結束后由評標委員會予以公示，公示期為3日；公示期間，投標人和其他利害關系人有權以書面形式向招標人提出異議或者向市房產管理局投訴或者舉報。市房產管理局應當自接到投訴或者舉報之日起5個工作日內依法處理，并予以書面答復。

第四十三條招標人應當在評標會議結束后30日內確定中標人，并向中標人和未中標人的投標人發出中標通知書，將未中標的投標文件退還投標人。

第四十四條招標人應當自確定中標人之日起15日內，持下列材料向物業管理主管部門備案：

(一)開標評標過程；

(二)確定中標人的方式及理由；

(三)評標委員會的評標報告；

(四)中標人的投標文件；

(五)法律、法規規定的其他材料。

第四十五條招標人應當自中標人接到中標通知書之日起30日內按照招標文件和中標人的投標文件與中標人簽訂書面合同，招標人和中標人不得另行簽訂背離合同實質性內容的其他協議。合同簽訂之日起5日內，招標人應當向中標人和未中標的投標人退還投標保證金。

中標人無正當理由拒不簽訂物業服務合同的，投標保證金不予退還。

招標人無正當理由拒不簽訂物業服務合同的，應當給予中標人不少于投標保證金金額的賠償。

第四十六條中標人應當按照物業服務合同履行義務，并不得向他人轉讓中標項目。

第四十七條招標人有下列行為之一的，中標無效：

(一)招標人向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量或者可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況；

(二)招標人違反規定，在確定中標人前與投標人就投標方案等實質性內容進行談判的；

(三)招標人與投標人串通投標的。

第四十八條投標人有下列行為之一的，中標無效：

(一)投標人互相串通投標或者與招標人串通投標的；

(二)投標人以向招標人或者評標委員會成員行賄等違法違紀手段謀取中標的；

(三)投標人以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標的；

(四)投標人無正當理由拒不簽訂物業服務合同的。

第五章法律責任

第四十九條對違反本辦法規定的行為，由市房產管理局依法予以行政處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五十條物業管理主管部門工作人員在招標投標工作中以權謀私、徇私枉法、收受賄賂的，由其所在單位或者上級機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六章附則

第五十一條物業管理項目招標費用由招標人承擔。

第五十二條業主和業主大會通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業的，參照本辦法執行。

第五十三條本辦法自2012年月日起施行。