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國土資源部土地整理中心專家徐雪林指出，至2008年我國農村居民點用地高達16.4萬平方公里，人均用地185平方米，且用地布局散亂分散無序，粗放利用現象嚴重(胡傳景：從“小產權房”談農村建設用地自由流轉，國土資源，2008年4期1。在我國農村，每一家擁有一塊宅基地，其集約利用率極低。提高土地集約利用率，一方面可改善土地利用狀況，另一方面可改善農民切身利益。因此，筆者對農村宅基地集約利用模式最核心的設想是：在農村宅基地上建設更多的房屋并在宅基地主人得到利益的條件下允許除宅基地主人以外的人居住，從而提高農村宅基地的集約利用率。

一、集體所有土地使用權流轉的合理性分析

提高土地集約利用率要以集體所有土地使用權可以流轉為前提。但根據我國現行法律，我國農村集體所有的土地使用權不能流轉，如《中華人民共和國土地管理法》第63條規定：“農村集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”要使集體所有土地使用權流轉合法化，就要修改現行相關的法律。因此首先要考慮現行的相關法律是否合理，而使集體所有土地使用權流轉合法化是否合理。

根據我國現行法律，農村集體所有的土地需要用于建商品房，必須先由國家通過征收或征用的方式轉變為國有土地，然后出讓給房地產開發商用于商品房建設。而在這個過程中廣大農民僅獲得土地增值的一小部分。根據國務院發展研究中心的一項調查研究表明，在目前“合法的”房地產開發過程中，原集體所有土地的增值部分的收益，只有20％-30％留在鄉以下，其中，農民的補償款僅占5％。10％；地方政府拿走土地增值收益的20％～30％；開發商拿走土地增值收益40％～50％。農民在一次性得到自己的土地增值收益的5％～10％的同時，則永久性地失去了土地(裴亞洲：論“小產權房”問題的解決途徑——兼論農村土地使用權的流轉，社會科學論壇(學術研究卷)，2008年第11期1。這是對農民利益的一種剝削，是不合理的。如果集體所有土地使用權可以流轉的話，則大部分的土地增值收益會留在農村，可以保證廣大農民得到盡量多的土地增值收益。而且作為集體土地所有者，集體經濟組織和廣大農民利用集體土地創造財富也是理所應當的。所以從廣大農民的利益角度看，集體土地使用權的流轉是合理的。既然合理，就應當合法化。考慮到我國耕地保護形勢的嚴峻性，可以修改相關法律條文，先允許集體所有的建設用地使用權可以流轉，而農用地使用權則沿用現行的法律。

二、農村宅基地集約利用模式的設想

在集體所有土地可以流轉的前提下，我們可以對農村宅基地的集約利用模式設想如下：

首先由政府國土部門對農村宅基進行統一規劃，確定合適的位置、面積、容積率等等，規定只有符合規劃的農村宅基地才能進行商品房建設；其次由集體土地所有者代表(鄉鎮政府、村委會、村民小組)把宅基地70年的(此標準參照國有土地出讓用于商品房開發的出讓年限)使用權以招、拍、掛的形式出讓給房地產開發商，競拍到宅基地使用權的開發商除了繳納一定的土地使用權出讓金，還須對原宅基地上存在的房屋支付一定的拆遷費用。而且必須保證在商品房建好以后，如果宅基地主人有意愿購買在自己基宅基地上建造的商品房時，他們能以成本價格購買一套足以夠全家居住的房子。土地使用權出讓費用應一部分歸集體所有，用以農村基礎設施建設和公共服務，一部分歸宅基地主人所有。而房屋拆遷費，則全部歸宅基地主人所有。為了防止集體土地所有者代表在土地使用權出讓過程中有貪污腐敗的行為，整個出讓過程、合同及相關費用必須公開。另外宅基地主人可以推選若干公證人，對土地出讓和費用分配過程進行監督。當然，這一切都需要首先制定詳細的計劃，由集體土地所有者代表(鄉鎮政府、村委會、村民小組)組織召開會議，由宅基地主人按照少數服從多數的原則進行投票，表決是否同意自己的宅基地被用于商品房建設，如果不大多數不同意，則不能強行實施。

三、農村宅基地集約利用新模式的優點

首先，提高了農村宅基地的集約利用率。這種新的宅基地集約利用模式變一家一宅的用地方式為多家一宅的用地方式，大大提高了農村居民點的集約利用率。其次，增加了商品房供應量，從而導致商品房均衡價格的降低，一定程度上解決了城鎮居民買房難的問題。再次，集體土地的真正主人——廣大農民可以從宅基地使用權出讓中大大獲益。原來一直不能為自己創造財富的土地現在能為自己創造財富了，這會大大加強農民對土地所有權的認識以及維權意識，為將來參與土地制度改革的政策決策，從而使我國的土地制度改革充分體現廣大農民的意愿打下良好基礎。最后，大量商品房必然吸引大量的城市人口來農村居住，而城市人可以為農村帶來文明、促進農村第三產業的發展，還能促進農村基礎設施如學校、醫院等的建設。

農村宅基地集約利用新模式一方面提高了農村宅基地的集約率，另一方面增加了農民的收入。但這只是一種粗略的設想，還有許多不足之處。如：農民的對這種模式的認可度，還需要進行深入的調查；另外，這種模式也僅在城鎮周邊及有豐富旅游資源的農村地區適用，對于遠離城鎮又沒有特殊資源的農村地區，則不適用，因為很少有人會在這些地方買房，所以還需要深入研究這些地區的宅基地集約利用模式。這種農村宅基地新模式的設想其實是對集體土地增值收益的一種重新分配，可以肯定的是，宅基地主人必須從中獲取更多的利益，這就必然使其他利益主體較少地獲益，但怎樣去定量地、合理地分配利益，使多方都能接受，則有待更深入地進行研究。