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［摘要］軌道交通是具有運量大、效率高、安全性好、節約能源、無廢氣污染等優點的公共交通方式，在促進城市土地集約化利用、引導優化城市發展布局、解決城市交通擁擠與環境污染、提高沿線土地價值、推進城市化進程以及促進城市可持續發展等方面，都起到至關重要的作用。此外，軌道交通改變了城市的可達性，對沿線甚至一定輻射范圍內的土地利用產生影響。本文從軌道交通對土地利用和開發、土地規劃及結構、房產價值等方面進行分析，總結了我國目前關于軌道交通對土地價值影響方面的研究成果，并指出其在研究方法、模型、研究角度深度方面存在不足，旨在為以后的研究提供借鑒。

［關鍵詞］軌道交通；土地利用；土地價值；房產價值

0引言

隨著我國經濟、社會、城市建設的不斷發展，軌道交通與人類活動的關系日益密切，但是，軌道交通建設方面的滯后性日趨明顯，導致土地利用和城市發展產生沖突。因此，有關部門有必要針對軌道交通和土地價值之間的關系進行研究，明晰軌道交通和土地經濟價值之間的作用機制。

1軌道交通對土地利用與土地開發的影響

軌道交通與土地的利用關系密切。首先，城市中支持軌道交通產生運行的基礎就是土地，而土地的結構和利用形態是構成軌道交通的基本要素。其次，通達性是軌道交通和土地之間不可忽視的因素，其根本原因在于軌道交通的發展會反作用于土地，通過改善通達度會影響土地的利用情況。再次，土地的屬性影響城市交通，城市交通的發展反作用于土地性質、強度、利用結構以及地價等方面。最后，軌道交通以及沿線站點的設置，一方面根據當地社會環境決定，另一方面即取決于土地的相關屬性，這種交互影響最終產生不同的土地利用模式。

1.1軌道交通對土地利用規劃及結構的影響高鐵等類型軌道交通沿線站點一般符合當地經濟社會發展趨勢，形成土地集約利用率高的現象，但是也存在一些問題，如土地利用強度大、密度高、周邊地區開發具有局限性、公共設施利用率低、與其他交通銜接以及空間結構單一等。此外，城區亦存在交通擁堵、城市空間結構不合理、土地集約利用性差等弊端。城市在進行規劃軌道交通時，以TOD開發模式為依據，以站點周邊土地利用布局、土地開發控制、空間推進方式等為關鍵點，提出開發模式多樣化、公共基礎設施鄰近化、接駁換乘低碳化、生態空間開放化等整體統一規劃的戰略措施。不僅如此，軌道交通所使用土地的規劃呈現不同的特點，能夠在提高新規劃區域交通可達性的同時弱化傳統城市中心區域的交通可達性，這種特征對商業、居民居住用地等類型的土地存在較強的吸引力，而對工業用地則呈現出不同的影響機制。

1.2軌道交通對土地利用強度特征、布局模式的影響土地的利用結構不同，其表現特征也不相同。在軌道交通的作用下，不僅沿線站點土地利用產生影響，沿線水域、農田、公共綠地以及未利用土地等均會受到影響。沿線站點方面，軌道交通將會刺激相關居住、商業服務等土地使用的增加，并且會呈現一定的擴散趨勢。城市中心較成熟的站點周圍，土地利用率高，使用強度大，功能模式較為穩定；而邊緣新站點的周圍，土地利用空間大，功能分區有待完善，不論是居住用地還是商業用地均有待開發。

1.3軌道交通對土地開發的影響軌道交通普遍是經濟社會發展的產物，但是，與城市總體規劃相比，有一定的滯后性，表現在土地開發利用方面即為與土地利用規劃脫節，將導致軌道交通資源浪費，影響區域經濟發展進程。在土地復墾開發方面，平均挖損深度，樁基礎密度，保存耕作層厚度以及土源、棄渣場地等方面都會影響土地復墾的效果。在土地功能屬性方面，由建設用地轉變為農業用地，尤其在耕地的難度系數高，但其土地復墾適應性強的情況下，對鐵路軌道等工程用地進行土地復墾，從初期土地勘測到中期復墾項目規劃、制定后期相關項目目標均需擬定詳細的實施方案，地基拆除與估算投資方面也需要嚴謹科學的方法作為支撐，以期借助現代化的復墾技術構建和運行可行性的復墾方案。

2軌道交通對土地、房地產等價值的影響

2.1軌道交通對土地價值的影響軌道交通不僅可以凸顯城市中心區域的關鍵性，還能為城市縱向發展起到促進的作用。同時，軌道交通的建設促進城市規劃更新，帶動舊城改造、城鎮拆遷等項目，激活土地置換以及提升城市土地價值。此外，由于軌道交通沿線的土地利益相關者是直接受益者，沿線的土地價值受此影響都會出現一定幅度的上漲。在時間維度方面，政府受軌道交通建設影響而產生的收益會隨著時間的推移而逐漸減小，并且這種影響會呈現一定的前瞻性。在空間維度上，軌道站點的影響發展區域分為高密度發展區域（半徑≤300m）、中密度發展區域（300m＜半徑≤800m），其對軌道交通的投資額隨著距離軌道交通站點直線距離變大而數額變小，使土地級差收益逐漸變小。有數據表明，每距離軌道交通站點1m的范圍，每平方米的土地價值便上漲0.002%。此外，軌道交通呈現“中心膨脹-外圍坍縮”的空間格局變化，即在軌道交通的影響下，其外部環境的效益促使其可達性變化格局與土地價值變化格局表現顯著的相似性，其中，增值作用由大到小依次為商業用地、住宅用地和工業用地；軌道交通與土地價值的交互作用表現在土地利用方式的改變、城市可達性的改善、沿線區域經濟的發展影響以及土地開發利用程度的增加等方面。因此，軌道交通聯合開發與土地稅收相比，具有操作性強、收益好等效果，政府可以通過聯合開發控制客流以及有限掌握土地開發權等方式實現土地溢價回收。

2.2軌道交通對房地產價值的影響軌道交通對城鎮房地產價值的影響，既有積極一面，也有消極的一面。總體來說，地面運行的軌道交通會對房產價值產生正負兩方面的影響，而地下運行的軌道交通對房產價值的影響則普遍是正面的；而不同類型房地產對房產價值的影響不盡相同，例如，對工業用地的房產價值增幅會小于商業用地。在時間上，軌道交通對沿線房產價值的影響由大到小依次為運行期、建設期和規劃期，并且隨著運營程度和時間長度的增加而增強。有研究結果表明，在軌道交通施工建設期間，房地產價值呈現下降的趨勢，而竣工運營節點房地產價值會出現明顯提升，軌道交通線路開工和竣工運營是影響房地產價格幅度的兩個重要時間峰值點。在空間維度上，軌道交通運營期對房地產價格空間影響范圍較大，而運營和規劃期的空間影響范圍較小；同時，越是經濟不發達、基礎設施不完善，其房地產價值受到軌道交通建設的影響越大。

3我國對軌道交通的研究內容

關于土地利用及土地價值和軌道交通建設的交互影響，國內外許多學者進行了相關研究，從研究方法、理論建設、模型研究開展討論分析，取得了一定的研究成果，形成了較為系統的理論框架。隨著方法論和計量經濟學的進步，關于軌道交通和土地利用及土地價值關系的研究也呈現多學科交叉的趨勢，其方法和模型構建更加完善。但是，我國軌道交通研究與國際先進研究結果相比，仍存在一定的差距，不論是從模型選擇和研究領域的方法方面，還是數據分析結論獲得的成果方面，其權威性和可借鑒性均有待提高，目前，相關領域的研究重點主要在以下方面。（1）從各種角度與各種層面分析城市土地利用、土地價值與軌道交通之間的關聯程度。目前，主要表現為相互促進、相互牽制、相互協調、相互互補的循環關系。（2）軌道交通建設的空間結構與土地利用和開發的空間結構關系密切。一方面，軌道交通建設的空間結構布局為城市土地利用的空間結構提供依據；另一方面，受軌道交通空間規劃的影響，土地未來的規劃會根據軌道交通的建設及機構發生調整和變化。

4軌道交通研究的不足

方法上，我國關于軌道交通對土地價值的影響既有定性分析，也有定量分析。由于研究起步較晚，軌道交通模型很多參考國外的分析技術和方法，但由于原始數據的搜集和獲得難度大、缺乏統一數據統計標準等困難，使研究存在一些不足之處。（1）軌道交通影響區涉及的范圍亟待進一步分析探討。目前，以相關國外研究為依據，我國將影響范圍半徑界定為2km，但在實際分析過程中，許多學者選取的樣本直線距離達到4km以上，因此，相關部門需要統一規范軌道交通的涉及范圍，有針對性的劃分其影響范圍。（2）相關理論框架構建不完善，分析深度不足。例如，針對軌道交通影響范圍的研究，有學者研究得出距離軌道交通越遠，土地價值差異越大的結論。但是該結論缺乏對結論進一步的剖析探討，理論構建不夠完善。（3）軌道交通對土地價值影響的縱向分析不夠。多數研究僅僅針對特定時間或者時間段，缺乏跟蹤性的數據搜集和統計分析。此外，從空間視角探討土地價值變化的空間差異性研究也較少。

參考文獻

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作者：陳偉 單位：蘇州市盛溢民防建設工程有限公司