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一、物業管理企業管理服務的特殊性

1.物業管理的自身特點。

物業管理具體工作安排是經過物業管理委托合同達成的一種專業程度相對高的管理化服務，物業管理企業相應的經營管理權執行和實現是不完全自由與充分的，其在一定范圍內會直接受到業主與業主委員會的相關限制。同時物業管理企業對于某一項具體物業經營管理權的所有期限，通常和其提供的管理服務標準與質量有關聯。物業管理企業屬于一類管理性質的工作，其管理的主體為物業，服務的主體則為業主。所以要求其在管理方面應當維持住房建筑的完整性。設備的基礎運用與有關場的正常使用，還需要對住房周圍環境實行相應的保護措施。同時對于實際服務方面，其應當要向物業所有人與使用人提供高標準與全面的便捷服務，以達到建立一個和諧、安定、舒服和便利的生活與工作環境的目標。⑶物業管理企業作為一類以營利為目的的組織，其相應的管理活動屬于一類經營性質的經濟活動，這樣便決定物業管理企業在提供有關管理性質服務的實際過程當中應當考慮成本與盈利。因此物業管理企業相關的會計工作則應當處于重要地位，對有關的物業管理企業相應的資金運轉實行準確的核實、監察與管理，其資金活動應當包含物業經營、租賃、管理服務等各種經濟性質活動的資金籌備、運用、耗用、收入和分配等具體環節。

2.物業管理的不足之處。

物業管理企業主要是以物業管理作為主導，實行多種經營方式，達成自我運營與自我成長的實質企業。物業管理企業相應的主導業務是給物業所有人與使用人提供相應的維修與管理性質的具體服務。其有關的資金活動與制造型企業的復雜執行流程有區別，不需要對許多方面的共同經費實行分攤與配比的原則。⑵為了能夠維護物業管理企業的資金供給狀況，企業應當對大修理與更新等各種面額較大的經費支出設立相應的儲備金機制。比如企業把接受委托代管的住房共用部分的維修基金、共用設備維修基金等各方面視為長期負債的形式實行相關的核算工作，企業對于這方面來源的資產缺少相應的所有權與控制權，其直接所有權是屬于物業所有人的。

二、物業管理企業的管理應用

業務流程再造是作為對企業業務過程的各種問題進行相應的思考與分析，并且對于其實現全新設計，以達到在成本、質量、服務與效率等方面均衡企業業績優劣的這部分重要尺度上獲得明顯的發展目標。其能夠突破傳統模式勞動分工形式的思想制度，提倡企業組織形式應當以“流程導向”更換原本的“職能導向”，為企業的實際經營管理提出了新穎的發展導向思路。其主要觀念是將顧客作為執行出發點，根據有關顧客的要求生產符合標準的實質產品，企業的實際生產過程與服務形式等各種行為都應當將滿足顧客要求作為最終的實現目標。物業管理企業是對有關的物業所有人與使用人提供相應的管理性質服務的，滿足其標準要求是作為實施物業管理工作的基本原則。服務屬于一類科學，同時也屬于一類藝術，物業管理相關執行人員應當保持著長期的提升服務質量水平的處事態度，從物業所有人與使用人的位置來進行問題的分析，能夠改善與提升自身的服務質量水平與實踐技能。顯然物業所有人與使用人的實際狀況是各不一致的，特別是對于住宅區域而言，住房客戶的經濟收入水準、文化教育水平與對于物業管理的固定標準要求等方面，都存在較大的不同之處。對于業務流程的再造觀念，物業管理企業應當可以充分依據不同類型住房客戶的實質需求，提供不同類型層次的相關服務，可以最大程度地滿足住房客戶的各種需求。

三、物業管理企業的會計工作

1.會計工作目標的執行主體會從房地產公司與開發商等轉換成為物業管理企業這類具有獨立性質的經濟主體。伴隨著物業管理行業的上升發展與業務流程再造觀念的深化，物業管理企業相應的工作中心應當定位于怎樣符合物業所有人與使用人的實際標準要求。所以物業管理企業的運營形式將會從產銷經營方式逐漸向經營方式實行轉型，即以經營者的真實身份代表物業所有人與使用人實行相應物業管理工作，能夠達到所有權與經營權獨立分開的目的。

2.會計工作人員的培訓方向會從低理論知識存儲量、低能力型為主導的形式轉型成為高理論知識存儲量、高能力型為主導的形式。物業管理企業相應的會計工作具備強大的專業性質和綜合特性，不但應當要求執行人員應當具備較高的服務性質意識，同時應當具備厚實的專業理論知識，因此應當對物業管理企業的會計人員實行持續的專業與職業訓練。同時應當培訓出能夠滿足物業管理企業實質要求、可以提升企業市場競爭實力、具備良好溝通交流技能的會計電算化專門人才。

3.會計工作人員執行方式的改革。計算機系統通信網絡的實踐應用，促使經濟交易活動能夠瞬間完成，會計工作人員的執行方式也應當實現相關的改革、會計工作人員能夠使用在線辦公、分散辦公與移動辦公、遠程傳輸與查詢等各種高端工作形式，在計算機通信網絡的經濟活動環境下，會計工作人員不能夠只面對著算盤、計算器與紙質版的賬本與財務憑證，許多環節的實際工作都能夠通過計算機通信網絡終端執行完成。

4.會計工作執行形式的改革。物業管理企業資金運轉活動的核實關系到物業維修專項基金、物業管理服務費、代繳代收費用與其它方面物業管理經營收入等各個環節。這些對于物業管理企業會計的執行形式提出相應的改革要求，比如對于代管形式的資金，為了能夠有效地發揮出相應的會計職能，物業管理企業應當增加輔助賬簿對于總賬與明細賬之中不能夠細致記錄的具體業務實行補充登記處理，比如儀器設備的修理記錄、住房客戶收費狀況的欠交與少交記錄等各方面。物業管理企業相應的代管資金的核實工作應當體現出目前階段物業管理的真實特性，能夠符合資金所有人監察和監督的實際要求、物業管理企業的會計執行信息應當體現出一定程度的公開性，應當向物業所有人與使用人或者多層次級別行政主管執行部門提供相關信息，關注是否能夠提供高性價比需要的實質性服務。

四、結語

物業管理行業的繁雜性質與特殊性質促使傳統模式的會計工作過程不能夠充分避免需要接受新型的挑戰，物業管理企業應當積極主動地采取相應的執行措施，重新理解并認識到具體性質的會計工作，建立起新穎的執行觀念，提出與會計工作密切相關的創新工作思路，才可以為物業管理企業的會計工作注入新活力。

作者：關晶單位：億達物業管理有限公司