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《現代商業雜志》2015年第五期

一、A廣場項目精裝修成本存在問題及原因分析

1、A廣場精裝修成本,與市場平均水平相比存在著以下的問題:(1)材料費過高,結合綠城,保利,中海等知名房地產企業的精裝修成本投入情況,并參照市場上同等的精裝修水平,平均所耗費的材料費約為750元每平米,而A廣場的材料費卻高達1010元每平米,超出的額度,已經不在合理的調節范圍內。(2)項目管理與成本控制策略的落實和應用在很大程度上能節約成本,一般精裝修工程中的工程管理費只占直接費的2%,可是A廣場項目中的工程管理費比例卻占到3.5%。(3)水電安裝時精裝修工程中的大項應該受到重視,可是A廣場精裝修項目中的水電安裝工程費要比市場平均水平高得多,其中的人工費尤為突出。

2、A廣場精裝修項目成本失控原因分析。(1)裝修材料質量標準模糊。A廣場項目在材料采購的前期,未說明用“進口”或“高級”層次,很多材料沒有定性化。比如在本項目中過道和衛生間都采用同樣防水材質的地磚就是初期考慮不周造成的損失。(2)施工質量有待提升。A廣場項目,項目占地19.93萬平米,建筑面積59.79萬平米,容積率為3。但竣工后其中很多的項目在保期內就出了嚴重的問題,施工方必須無條件的更換全新的配件設施,這樣一來造成的人工,材料的浪費巨大。(3)分項工程間協調不當。A廣場項目施工期間分項工程間的協調不當。地面管道施工和鋼筋工程是工程交叉作業管理的一個重要環節,結構防火涂料噴涂作業,交叉施工,工藝布置不合理,導致機電管道返工、拆除槽,成品保護不夠,鋼結構防火涂料的質量和其他不良后果,造成不必要的延誤施工。水電安裝工程為建設工程的重要組成部分,與施工工藝全過程密切相關。隨著經濟的發展,建筑的技術含量逐漸增加,專業和工藝設計也越來越多,A廣場精裝修項目是一個龐大而復雜的系統,該系統的各方面裝飾工程需要合作,即可保證在同一時間的裝修工程質量,還可以減少返修率,提高經濟效益。(4)其他原因。精裝修項目應用的管理方法不成熟,管理體系不健全,管理能力不足等問題都將對成本造成重大影響。究其根本大概有以下幾種原因:1)企業責任心不強,單純的追逐利益,而忽略了業主的需求,未考慮他們的安全、宜居等因素。2)政府監督體制不夠健全,到目前為止關于精裝修的相關法律法規都不是很健全,讓很多投機分子有機可乘,而當住戶的利益被損壞的時候也得不到法律的保護。3)我國的精裝修還在發展階段,遠沒有形成一個完整的體系,在不斷摸索的過程中,成本控制不善也是在所難免。

二、A廣場項目精裝修成本管理的改進措施

1、建立完整的材料質量標準體系。由于材料費在裝修成本中的比重最大,如果有效控制材料成本,那么整個精裝修成本的70%可以得到控制。施工企業應及時認真分析各種材料的價格走勢,根據材料價格的變化趨勢,合理確定材料采購時間,避免因材料價格上漲而造成材料成本的增加。本次精裝修施工過程中大量的材料在施工初期開始囤積,不僅導致后期的損壞嚴重,而且因為沒有準確的估計市場,花費了較高的購入價。如以該工程屋面地板為例:以75元/平統一購買:總購置費:360萬;倉儲費:1.2萬;管理費:0.7萬;損失費:78萬;合計:429.9萬。分別以75元/平,68元/平兩次購買:一次購置費:150萬;二次購置費:160萬;倉儲費:0.9萬;管理費:0.6萬;合計:311.5萬,這樣可節省成本一百多萬元。材料作為成本的一個重要環節,在A廣場項目中體現的就尤為明顯,整個項目精裝修的材料費為970萬元,而施工過程中由于不合理多的利用材料等原因造成的材料綜合損耗率為7%,如果我們加強管理把這個損失率限制在4%以內,那么節省的資金就將有29萬余元。

2、改進施工工藝。改進施工工藝如何更好地控制住宅精裝修工程成本,是任何一個精裝修項目都要重點考慮的問題。以防水部分工程為例:(1)衛生間樓板較其他房間結構板降低110mm,其他房間樓板采用混凝土原漿壓光,交付時保證廚房、衛生間完成地面與其他房間原漿壓光地面高差≥70mm;(2)衛生間地面防水做滿一道1.1mm厚聚合物水泥防水涂料,淋浴噴頭周邊三面墻防水高度為建筑完成面以上1900mm,1900mm以上采用1:2防水、砂漿抹面,其余上翻700mm高,700mm以上采用1:2防水砂漿抹面;轉角、管道等處附加一道1.1mm厚聚合物水泥防水涂料。(3)衛生間隔墻做混凝土地壟墻將防水卷到混凝土實體墻上,濕區加設二次防水,對濕度較大的房間和經常潮濕的墻體采用防水性的壁紙及膠黏劑。如果是采用普通的做法每平造價390元,而后期不斷的返修每平費用平均為112元,而如果采用上述做法每平造價450元不需要后續的費用,那么僅是防水部分每平米就可以節省52元,那么整個工程下來節省的資金就將是不小的數目。

3、建立內部協調機制。建立內部協調機制,首先應當建立健全成本管理控制體系。根據房地產企業自身的特點及情況,實行精裝修成本分級管理制度。A廣場項目在精裝修成本管理控制過程中,應當全面落實好成本責任制。要建立裝修部、項目部、施工部三級垂直控制結構,逐級對上級部門負有保證完成成本計劃目標的責任,使本項目精裝修工作的成本管理控制很好地完成。

作者：沈艷麗單位：沈陽工程學院