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［提要］綠地控股和保利地產均是中國500強房地產公司，這兩家企業(yè)的經營模式和財務狀況在我國房地產行業(yè)有很強的代表意義。本文主要通過對比分析綠地控股和保利地產2018～2020年整體財務數(shù)據(jù)，從整體經濟視角剖析兩者的優(yōu)勢與劣勢。根據(jù)已披露的財務報表及經營情況，將兩家公司的數(shù)據(jù)進行橫向和縱向相互結合的對比分析。著重研究綠地控股公司和保利地產公司的資本架構、償債能力、營運管理能力及盈利能力，得出結論，并提供建議。

關鍵詞：財務報表；綠地控股；保利地產

一、行業(yè)背景

自20世紀70年代末期至20世紀末，隨著國內社會主義制度改革的貫徹落實以及開放戰(zhàn)略的深入實施，房地產行業(yè)得到了前所未有的發(fā)展，這一行業(yè)也正式邁入了社會大眾的生活，走向了國際。在此期間，政府對于房地產行業(yè)一直予以充分的支持。在2003年之后，房地產行業(yè)也迎來了前所未有的發(fā)展機遇，大量的開發(fā)商紛紛進入到房地產領域，政府同時也取消了集體土地的建設用地使用權限，也正是由于這一措施，使得房地產行業(yè)迎來了發(fā)展的巔峰期。但是，在2010～2015年間，房地產行業(yè)相較于以前來說陷入了低迷時期，出現(xiàn)了供過于求的情況，為了進一步推動房地產行業(yè)的發(fā)展，政府又一次出臺了大量的幫持政策。在2015年以后，全國各個省份都先后開始“限購限貸，限售限價”，至今，調控政策已經逐漸得到了全國各個省份和地區(qū)政府的積極反映。雖然，近些年受到宏觀調控的沖擊和影響，銷售額和賣出的數(shù)量增加緩慢，但是當今社會對于新建房屋的需求依然很大。一方面大學生扶貧落戶政策起到了必要的促進和引導作用；另一方面房地產對于部分城市來說是支柱產業(yè)，能夠給城市提供巨大的經濟和社會發(fā)展動力。

二、數(shù)據(jù)來源

作者使用的財務數(shù)據(jù)來自于網(wǎng)易財經，系由綠地控股和保利地產披露的2018～2020年年度財務報表。利用趨勢分析法以及比率分析法對這些定量財務數(shù)據(jù)以及非定量財務數(shù)據(jù)進行整體的分析與對比，進而對比綠地控股和保利地產最近幾年所具備的償債能力以及經濟收益能力等。

三、綠地控股和保利地產財務狀況對比分析

（一）總資產規(guī)模。根據(jù)中國綠地控股2020年年報數(shù)據(jù)顯示，綠地控股的總資產由2019年年底的1.15萬億元增至1.40萬億元，與2019年相比，增長了21.74%；從2018年至2020年，綠地控股公司固定資產價值總額由1.04萬億元增長到1.40萬億元，增長幅度為34.62%，年平均增長率16.02%。保利地產2020年總資產為1.25萬億元，與2019年相比，增長了21.36%；2018～2020年總資產增長率達到47.06%，年均增長率21.27%。由此看出，綠地控股的資產規(guī)模一直名列前茅，但是考慮到近三年的整體增長速度，我們可以發(fā)現(xiàn)保利地產更勝一籌。（表1）

（二）資產結構。2018～2020年的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，綠地控股流動資產占總固定資產的比重為88.56%，保利地產的這一比重是90.68%。房地產企業(yè)的流動資產以存貨為主，包括土地、建筑材料和房地產開發(fā)商品，其中房地產開發(fā)商品包括已完成竣工驗收的商品房和以賣出為目的而擁有的在建工程等。（表2）1、貨幣資金。從2018～2020年貨幣資金占流動資產總額的比重分析來看，綠地控股年均占比8.65%，現(xiàn)金持有率不高，最有可能導致這一現(xiàn)象的根本原因是企業(yè)在快速發(fā)展的過程中，銷售回款速度并沒有跟上其發(fā)展的速度；而保利地產的年均現(xiàn)金占比大約維持在14.18個百分點左右，這在國內房企中，屬于較高的水平，說明保利地產迅速償還流動負債的能力相對較強，財務戰(zhàn)略相對穩(wěn)健。2、存貨。通常來說，存貨就是房地產行業(yè)的收入來源，房地產行業(yè)的存貨往往建設周期長，價值數(shù)額大，占資產總額的比例也相對較高。2018～2020年綠地控股存貨占流動資產的平均比率為63.12%，保利地產的這一比率為63.17%，二者基本持平。3、往來款項。2020年，綠地控股和保利地產的預收賬款都大幅縮減，預付賬款在近兩年均維持穩(wěn)定態(tài)勢。應收賬款方面，與保利地產進行比較之后，我們可以發(fā)現(xiàn)綠地控股集團在應付賬款方面占據(jù)的比重更高，出現(xiàn)這一現(xiàn)象，絕大多數(shù)情況下都是與該企業(yè)制定的戰(zhàn)略性采購方式有關；而對于應收賬款的數(shù)額，保利地產的應收賬款更是明顯低于綠地控股。

（三）資本結構對比分析。資本結構實際上指的是所有人權益與債權人權益之間存在的比例關系。從2018～2020年間的數(shù)據(jù)我們可以發(fā)現(xiàn)，綠地控股在不斷擴張自身發(fā)展規(guī)模的時候，其負債所占據(jù)的比例一直處于較高的水平，年均資產負債率更是達到了88.97%，遠遠超過房企資產負債率的整體水平。綠地控股的預收賬款在2018年和2019年數(shù)額巨大，而在2020年，綠地的預收賬款驟減，與此同時應付賬款驟增，導致資產負債率并沒有降低趨勢。保利地產的資產負債率相對來說處于更低的水平，平均維持在78.15%左右，2020年有小幅度增長。對比分析，綠地控股的資產負債率較高，償債壓力較大。

（四）償債能力分析

1、短期償債能力。對任何一家長期經營的公司來講，其必須始終保持流動資產的數(shù)量遠遠超過流動負債，保留一定規(guī)模和比例的營運性資本作為安全的邊際。2018～2020年綠地控股分別實現(xiàn)了營運總資本1，802億元、1，834億元、2，034億元，年平均增長率6.24%；保利地產同期的營運資本分別是3，215億元、3，372億元、3，844億元，年平均增長率9.35%。根據(jù)統(tǒng)計資料分析，即使綠地控股的流動資產規(guī)模總額遠遠大于保利地產，但是由于其過高的資產負債率，綠地的營運資本水平低于保利地產，營運資本的年平均增長率也處于較低水平。應收賬款占據(jù)速動資產的比例一直處于較大的水平，所以應收賬款的變現(xiàn)能力與速動比率之間存在著非常密切的聯(lián)系，一般情況下，速動比率應該超過1。綠地和保利平均速動比率分別為0.45和0.59，均遠遠低于1，數(shù)據(jù)顯示雙方都存在缺少流動資金的問題，保利地產的流動資金相對綠地控股更充足一些。因為現(xiàn)金的流通速度最快，因此現(xiàn)金比率可以用于判斷一個企業(yè)在短時間內具備的償債能力，而且具有更強的說服力。綠地和保利現(xiàn)階段平均現(xiàn)金比率分別維持在11.18%和22.7%左右，這一數(shù)據(jù)充分表明，綠地和保利的現(xiàn)金比例都處于相對較低的水平，而且呈現(xiàn)下降趨勢。其中，綠地的現(xiàn)金比率更是顯著低于保利地產。

2、長期償債能力。資產負債率越低，說明企業(yè)的負債所占的比重越低，企業(yè)的償債風險就越低。綠地控股2018～2020年公司平均資產負債率分別確定為89.49%、88.53%、88.89%，同期保利地產有限公司為77.97%、77.79%、78.69%，都保持在相對穩(wěn)定的狀態(tài)且遠遠高于50%。（表3）產權比率這一指標是用來彰顯企業(yè)的債權人以及所有人對于企業(yè)資產權利的比值。一般情況下，產權比率越低，代表企業(yè)的資金來源越豐富，自身具備的資金越雄厚，同時企業(yè)所具備的償債能力也就較高。綠地控股在2018～2020年整體的年產權比率分別維持在807.94%，736.02%以及766.90%，遠高于保利地產的336.08%、336.25%、359.63%，且綠地和保利的產權比率均明顯偏高。由此可以得知，兩家企業(yè)的償債能力相對較差，債權人的財務風險較高，且保利地產的償債能力高于綠地控股。

四、綠地控股和保利地產經營情況對比分析

（一）營運能力指標分析（表4）

1、總資產周轉率。從表4中我們可以明顯看出，綠地控股的整體周轉速率更加突出，在2020年，這一比值在0.36，相較于保利地產的0.21具有十分顯著的優(yōu)勢。保利地產2020年的總資產周轉率較前兩年有所下降，綠地控股2020年的總資產周轉率也明顯低于前兩年。

2、流動資產周轉率。根據(jù)表4來看，在2018～2020年中，綠地控股和保利地產的流動資產占比都較高，2018～2020年中平均保持在90%左右，因此流動資產周轉率的變動與總資產大概一致。

3、存貨周轉率。這一指標通常被用于判斷大型企業(yè)對公司存貨進行管理的能力。一般情況下，存貨的平均周轉速率處于越高的水平，則代表著該公司的經營管理能力越強，平均存貨占用量處于越低的水平，則代表著存貨轉換成貨幣資金的速度越高。整個房地產開發(fā)行業(yè)的短期去庫存工作壓力自從2012年開始以來，一直處于不斷提升的狀態(tài)，保利地產2018～2020年年均存貨周轉率為0.28，僅僅是綠地控股周轉率0.55的一半。

（二）盈利能力指標分析（表5）

1、銷售凈利率。銷售凈利率這一指標通常情況下被用來評估一個企業(yè)在固定的時間內，利用提升自身的銷售總收入，進而提升整體的經濟收益的能力，主要體現(xiàn)在每一元錢在銷售上能夠為企業(yè)預期的目標創(chuàng)造利潤的總體數(shù)值。綠地控股和保利地產的銷售凈利率每年的變化幅度并不明顯，但是綠地控股始終處于較低的水平，而保利地產的平均年銷售凈利率為15.28%。相較于綠地控股來說，保利地產還是具有十分突出的優(yōu)勢。說明綠地地產控股通過其地產銷售收入從地產市場中直接獲取利潤的能力相對較低。

2、凈資產收益率。在2018～2020年期間，綠地控股公司和保利地產的凈資產收益率均為先大幅上升，后稍微有下降的趨勢，與大多數(shù)房企的行業(yè)趨勢相同，這與房地產行業(yè)發(fā)展周期下的大背景也很契合。主要原因是由于在二三線城市絕大部分房產供需關系出現(xiàn)了嚴重失衡的現(xiàn)象，使得房價一直處于下跌的狀態(tài)。在2018～2020年期間，綠地控股企業(yè)自身的凈資產和整體盈利能力均是先得到了大幅度的提升，但后來都呈現(xiàn)了較小的回落狀態(tài)。保利地產與綠地控股存在相同的趨勢，但站在整體的角度來說，依舊是綠地控股集團的凈資產收益率更具優(yōu)勢。2020年，綠地控股與保利地產的公司凈資產收益率分別維持在17.69個百分點和16.06個百分點左右，這也就意味著綠地控股集團都是要高于保利地產公司的。同時，兩者也都遠遠高于A股房地產上市公司的整體水平，在房地產領域內所占據(jù)的地位也都是較高的。

3、每股收益。每股收益是指企業(yè)稅后利潤占據(jù)企業(yè)總體股本數(shù)量的比值，比例越高，說明該上市企業(yè)的長期盈利能力就越強。在2018～2020年中，綠地集團控股和保利地產各年的每股收益總體呈現(xiàn)出一個長期穩(wěn)定增長的運行趨勢，且保利地產的每股收益在2018～2020年之間均遠遠高于綠地控股集團，平均值大約為2.12元/每股，說明其每年實現(xiàn)盈利的能力相對較好。由此我們可以清楚地看到，不管是整體的銷售能力，還是資產的盈利能力，以及每股投入的收益等諸多方面，保利地產所處的地位都是較高的，優(yōu)于綠地控股，同時在每年都可以保持相對較為穩(wěn)定的狀態(tài)。

五、結論與建議

綠地控股與保利地產均屬于國內房地產行業(yè)中的佼佼者，相較于國內其他房地產企業(yè)來說，存在一定程度的先天優(yōu)勢。基于上文，首先對2018～2020年綠地控股集團以及保利地產的整體財務狀況進行了簡要的分析，并得出了綠地控股和保利地產的整體財務狀況已經具備國內諸多房地產行業(yè)的發(fā)展特征的結論。這兩家上市公司的資產債務償還能力都存在明顯不足，同時存貨比例過大，速動資產匱乏。其中，綠地控股總資產規(guī)模和長期營運項目管理服務能力相較保利地產更強；而保利地產的資金償債和長期盈利管理能力則更勝一籌，屬于穩(wěn)健發(fā)展的典型代表。建議綠地控股公司和保利地產合理地優(yōu)化自身的資產結構，采取措施減少企業(yè)存貨數(shù)量，強化企業(yè)資金流動性。企業(yè)的管理層也應該能夠準確預測資產市場的風險，建立一套完善的資產市場風險控制體系，對于存貨等流動性資產做到精準的控制，加快存貨的周轉率，降低企業(yè)的資產和財務風險，促進企業(yè)的穩(wěn)態(tài)發(fā)展。另外，我國房地產公司財務人員對于資源管理的認知和意識存在偏差，從業(yè)者素質也良莠不齊。因此，企業(yè)需要培育一批具有較強的財務管理意識的專家和頂尖尖工作者，他們不但必須要合理進行避稅和核算，而且還要針對房地產公司現(xiàn)在面臨的各種財務困難和問題，提出相應的解決辦法，實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化。

作者：陳衍君 單位：黑龍江大學