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一、住房反向抵押貸款的發展歷程

2007年6月上海公積金管理中心曾推行“住房自助養老”的創新，具體做法是：65歲以上老年人將自己所有的產權房與市公積金管理中心進行買賣交易，交易完成以后老年人仍可以居住在原房屋內，出售房屋所得款在扣除房屋租金、保證金和相關交易費用后全部由老年人自有支配使用。上海模式最后面臨叫停，主要原因是這項業務以變更房屋產權為前提，這是思想傳統的老年人無法接受的。2007年10月，北京壽山福海國際養老服務中心和中大恒基房地產經紀有限公司聯合推出“養老房屋銀行”業務。這項業務規定：60歲以上老年人可以向養老機構提出養老申請，機構將原住房進行出租，老年人入住養老服務中心，所有租金用于抵扣老年人在養老中心產生的相關費用，房屋產權不變更。北京模式亮點是提出了“養老房屋銀行”，建立區別于傳統銀行的新型金融機構。同時模式不轉移房屋產權，這比較容易被老年人接受。2011年民政部部長李立國說，城鄉老人家庭中，空巢家庭超過50%，部分大中城市達70%。民政局部將試推“以房養老”。2012年新疆保投國際貿易有限公司董事長何開敏創建了一種新型購房養老模式，即購房養老6+1模式，又叫何開敏模式。模式具體操作：購房者通過媒體了解購房養老模式后，按照市場價格，按揭20年（或一次性）購買一套房，在產權不發生變化且不增加多余支出的前提下，公司贈與所購房款的10%委托相關金融機構進行理財，這筆贈與資金按現投資回報率計算20年后，買房人產權不變，還能從金融機構獲得甚至高于購房時的投入。2013年9月13日，中國政府網全文公布由國務院印發的《關于加快發展養老服務業的若干意見》明確提出：“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”。2014年3月21日，保監會向各家人身保險公司下發征求意見稿，并擬在北京、上海、廣州和武漢四地率先開展以房養老試點工作。

二、對目前“住房反向抵押貸款”存在的疑惑

1“.住房反向抵押貸款”的順利實施要以房價的穩定上漲為基礎銀行或保險公司愿意作為住房反向抵押貸款的主體，主要目的是謀求盈利。而各種抵押貸款的經濟活動中，銀行的獲利方式就是賺取貸款利率和存款利率之間的差價。如果房地產價值下跌，相關金融機構的經營風險就會提高，沒有金融機構愿意做這樣的虧本生意。相反，如果房地產價格保持穩步上漲的勢頭，雖然銀行和保險公司等金融機構愿意受理反向抵押貸款申請，但是老年人會有吃虧的感覺。

2.房屋產權到期后是否需要補交土地出讓金《物權法》中指出住宅建設用地使用期滿自動續期。但是有償續期還是無償續期則沒有加以闡述。而作為以房養老的房地產，一般都是老年人已經居住一段時間的房屋，所以剩余使用年限已經非常有限，當老年人百年歸老之后，銀行或保險公司收回所剩年限不多的房地產，就面臨著房地產使用年限到期是否需要重新補交土地出讓金的問題。這為反向抵押貸款增加了不少不確定風險，這也是中國金融機構對這項抵押貸款業務興趣不大的一個主要原因。

3.住房反向抵押貸款對于老年人養老問題解決是否可以發揮積極作用住房反向抵押貸款的前提是老年人擁有住宅的獨立產權，而擁有房屋產權的老年人一般生活都處在小康水平。他們中間的大部分人是有穩定的退休金收入用于養老的，所以以房養老對其作用并不大。而中國的社會現狀是急需解決養老問題的人群恰恰是由于各種原因使其生活在城市底層，沒有穩定居住地方，更沒有房屋產權的老年人。他們才是缺乏養老手段的弱勢群體。例如2011年10月9日中信銀行就對“以房養老”設立的高門檻，借款人名下至少要有兩套住房，養老按揭貸款最長期限為10年，并且貸款必須用于養老。而現狀是有兩套房的不需要貸款，缺錢的人沒有房產可以抵押。

4.住房反向抵押貸款是否會成為子女推卸撫養義務的借口目前大部分老年人還是停留在養兒防老的傳統思想中，等到他們百年歸老后，兒女繼承老年人的所有財產。而住房反向抵押貸款中的房屋所有權在老年人百年歸老后歸銀行或保險公司等金融機構所有，也許導致某些子女推卸贍養義務，更有可能因此減少與老人家在生活上的接觸，最終導致老年人缺少子女的關愛。

三、對于“住房反向抵押貸款”的幾點建議

第一，降低準入門檻，增加金融市場中的房地產資產的流動性。建立獨立于銀行的金融機構，完善以房養老的操作體系，建立公平公正公開的以房養老市場。鼓勵民間資本進入養老行業，鼓勵發揮民間智慧，拓展以房養老產品的多樣化，引入競爭機制，使更多的老年人受惠。同時建議政府允許住房反向抵押貸款資產包在金融市場自由買賣，增加房產資產的流動性，減少企業經營風險。第二，完善住房年限到期處置方案。現有住宅房屋產權70年到期是否需要補交土地出讓金問題，是金融機構制定以房養老方案時最大顧慮之一。明確房產70年使用權到期后的處置方式，無疑是消除了金融機構這方面的顧慮，增加金融機構對于開發以房養老相關產品的信心。第三，拓展養老渠道，使更多的老年人受惠。以房養老作為退休金養老模式的一種補充，能夠使一部分無法享受退休金養老的老年人多了一種養老渠道的選擇，但同時我們應該看到，還有非常多的老年人是既沒有退休金養老也無法選擇以房養老模式的，他們更加需要我們重視。如何保障他們的老年生活無所畏懼同時也是我們工作的重心。第四，改變社會的養老觀念，積極推廣以房養老模式。積極推廣以房養老模式，讓更多人了解該模式的優點，不僅能使老年人有所依，同時也減輕了兒女們的負擔。改變子女們的傳統觀念，宣傳孝道的重要性，使年輕一代知道養老是義務，不一定要以繼承財產為前提。

作者：黎慧萍單位：南華工商學院