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摘要：針對貨幣政策調控房價成效的質疑，在考察貨幣政策調控房價過程的基礎上，基于我國近三年實施的貨幣政策，即：穩健的貨幣政策（2015年)，調控與改革并重的貨幣政策（2016年)，貨幣政策與宏觀審慎政策相結合的“雙支柱”政策（2017年)，從貨幣政策影響房價的相關理論研究和我國典型城市房價的實證分析兩方面，探討了貨幣政策對房價的影響及調控效果。研究結果表明：造成房價波動的因素較多，從貨幣政策實施的角度分析，貨幣供應量增加、信貸規模擴大及低利率是導致我國現階段房價上漲的貨幣政策主因；合理的貨幣政策能在一定程度上調控房價波動，但調控房價的能力有限，要想取得更大成效，必須在兼顧其他有關因素的基礎上綜合施策。

關鍵詞：貨幣政策；房價；調控；實證分析；綜合施策

1引言

近年來，我國主要城市房價普遍上漲，貨幣政策與房價關系是一個熱門話題，引起廣泛討論。徐忠、張雪春和鄒傳偉（2012）通過實證分析我國2005-2011年的房價數據，較系統地研究了我國經濟轉型期房價、通貨膨脹與貨幣政策的特點及供求、人口結構、財稅制度等不同因素對房價的影響；周冰、蘇治（2012）在闡述不同貨幣政策對房地產供給和需求的傳導機制基礎上，分析了通過數量型貨幣政策工具控制貨幣供應量從而調控房價的有效性，以及從多方面考慮解決房價問題的必要性；鄧創、徐曼和（2016）基于中國30個省、自治區、直轄市面板數據及PVAR模型，分析了利率、貨幣供給和信貸規模三種貨幣政策調控房價的非對稱性與區域差異性。以上研究主要從決策者的視角考察，充分肯定了貨幣政策調控房價的成效，但未能基于消費者的生活體驗，回應人民群眾對貨幣政策調控房價成效的質疑。

2貨幣政策調控房價成效的質疑

改革開放四十年來，我國經濟高速發展，城市規模不斷擴張，住房改革不斷推進，城鎮居民的公租房逐步被市場化的商品住房所取代，住房成為多數家庭主要消費商品，房價上漲大勢所趨。近十幾年來，房價上漲勢頭異常，貨幣政策調控房價的成效問題備受關注，質疑聲從未停息。秦鴻濱（2008）在分析2006-2008年間國內70個大中城市房價上漲數據基礎上，從房改政策、土地財政、低利率、住房預售制、惡意炒作及投機需求、保障性住房供給、房價上漲心理預期等多個方面，反思了房價“越控越漲”的原因，給出有效調控房價尚待時日的推斷。馬智利、張國洲（2017）在分析1998-2016年間我國房地產宏觀調控政策與房價走勢基礎上，指出調控目標松緊失度、搖擺不定造成房價調控經歷不如意，給民眾的印象是“越調越漲”，得出我國宏觀調控政策導致房價不同時期波動及近年大漲的判斷。

3貨幣政策調控房價經歷的回顧

在上一輪量化寬松貨幣政策實施數年后（2008-2010年），我國城市房價快速上升。為降低寬松貨幣政策的負面影響，基于國際、國內經濟環境，自2010年起的八年來，我國回歸到積極的財政政策和穩健的貨幣政策，但房價上漲的慣性依然保持。近三年來，我國房價呈現出暴漲的態勢。為此，兼顧到全球經濟復蘇乏力的現狀，央行采取一系列漸進的緊縮措施：繼續實行穩健的貨幣政策，“降息、降準成常態”（2015年）；調控與改革措施并重，“穩中有進”，靈活適度，在穩增長與去杠桿、抑泡沫間尋求新平衡（2016年）；貨幣政策與宏觀審慎政策相結合，“穩健中性”，形成“雙支柱”的政策架構，加強預期引導，將金融風險防控作為重要目標，穩定經濟增長，提高發展質量和效益，確?！胺€中有進，穩中向好”經濟形勢（2017年）。幾年來，央行通過減少貨幣供給，提高基準利率，提高購房首付率和貸款利率，控制投機炒房者房貸，抑制投資和消費，總產出減少或放慢增長速度等一系列措施，努力使房價增幅控制在一定范圍。但是，以上措施在實施過程中均留有余地，避免片面追求調控目標而加速房地產泡沫擴大，導致泡沫破裂，危及我國宏觀經濟大局的穩定?？梢灶A計，若房價仍得不到有效控制，下一輪不排除會采取更強有力的措施。

4貨幣政策調控房價相關理論的研究

最終目標、中介目標、貨幣政策工具是構成貨幣政策的三要素。在市場經濟不健全的國情下，這三大因素強力作用于房地產市場，當其他配套措施落實不到位時，成為不同時期、不同地區的房價異常波動的主因。

4.1貨幣政策最終目標對房價的影響

貨幣政策的最終目標可概括為維持物價穩定。合理有效地控制信貸規模是穩定物價的重要手段。近年來，我國經常采用降低存款準備金率、擴大信貸規模的貨幣政策。研究表明，信貸規模與房價正相關（賀強,王汀汀,2016）。信貸規模擴大對房價的影響主要表現為：鑒于房地產具有資金密集型及涉及有關產業較多的特點，需要投入巨大資金（特別在初期）。央行下調存款準備金率的措施，從商業銀行角度看，留存的資金會更多用于投放貸款，擴大信貸規模。因此，對于房地產開發商而言，更易于獲得可貸資金而擴大投資規模，增加房地產供給量；對于消費型或投資型購房者而言，也因更易于通過抵押貸款方式獲得更多貸款，購房需求相應增加。但是，當房地產供給遠小于購房需求時，供需關系嚴重失衡，必將引起房價走高。4.2貨幣政策中介目標對房價的影響貨幣政策的中介目標可概括為合理調配廣義貨幣供應量。近年來，我國經常采用放松銀根、增加貨幣供應量的貨幣政策。研究表明，貨幣供應量與房價正相關（譚政勛,王聰,2015）。貨幣供應量增加的影響主要表現為：當商品市場中貨幣量充溢時，資本市場勢必會吸納多余資金，資產價格的波動不可避免，進而引起房價上漲。

4.3貨幣政策工具對房價的影響

貨幣政策工具分為一般性工具和選擇性工具，包含數量型和價格型兩種類型。數量型工具以存款準備金率、公開市場操作為代表，價格型工具以利率、再貼現率為代表。其中，存款準備金率、再貼現率和公開市場操作被稱為央行的“三大法寶”，能從總量上有效調節貨幣供應量和信貸規模，從而調控房價（如上所述）。近年來，我國經常采用數量型工具為主的多種組合工具。特別地，作為價格型工具的利率工具使用較多。研究表明，利率與房價負相關（余華義,黃燕芬,2015）。低利率對房價的影響主要表現為：房地產開發商融資成本降低，投資規模增加，催生房地產升值預期；購房者還貸壓力減輕，購房需求上升；投機商感到有利可圖，減持股票、債券等高風險、低收益資產份額，轉向投資低風險、高收益的房地產。如此，勢必推動房價上漲。5近三年我國典型城市房價的實證分析根據我國城市等級劃分（第一財經周刊,2018），在考慮到地域分布和城市類型基礎上（如直轄市、計劃單列城市、沿海開放城市、旅游城市、少數民族地區等），限于篇幅，選取54個有代表性城市近三年房價數據（安居客,2018）作實證分析。其中，4個一線城市（上海、北京、深圳、廣州）全選，15個新一線城市全選，30個二線城市中選15個，70個三線城市中選12個，90個四線城市中選5個，129個五線城市中選3個，共計54個城市?？紤]到二手商品住房房價相對穩定，大多數購房者以居住或改善住房條件為目的，剛性需求成分較多，投機炒房或投資屯居的成分較少，故以二手商品住房房價為調查對象，制作出近三年我國54個典型城市二手商品住房房價統計表，如表1至表5所示。觀察表1至表5，可以發現一些值得探究的現象：（1）從時間周期來看，近三年（2015-2017年）我國典型城市房價均價總體呈上升趨勢，房價增幅各類城市有所不同。一線、新一線、二線、三線城市房價環比上一年增幅相對較大，四、五線城市房價環比上一年增幅相對較小。

數據表明，2014-2015年間，我國貨幣政策及相關措施調控失度，不同地區各類城市調控執行力不均衡，造成不同地區各類城市房價劇烈波動；2015-2016年間，我國貨幣政策及相關措施調控失靈，全國范圍內各類城市房價普遍上漲，不少城市房價暴漲，突破人們的心理防線；2016-2017年間，上海、北京2個一線城市房價環比上一年有所下降或增幅放緩，成為一個顯著特點。但是，其它城市仍呈現普遍上漲的態勢，問題的普遍性及嚴重程度不容忽視，我國有效調控房價任重而道遠。（2）從城市等級來看，一線至五線城市房價均價依次遞減，且一線城市房價增幅空間趨于飽和，新一線、二、三線城市房價增幅態勢強勁，四、五線城市房價增幅動力相對有限，表明在強力穩定一線城市房價基礎上，我國貨幣政策及相關措施要注重對新一線、二、三線城市房價的調控，預防新一線、二、三線城市房價增幅過大。（3）同一城市不同時間周期內（2015-2017年）或同一時間周期內不同等級城市（一線至五線城市）房價環比上一年有升有降，升降幅度不盡相同，表明我國貨幣政策及相關措施對房價調控具有非對稱性與區域差異性。（4）2017年是特殊的一年。在這一年，黨的勝利召開。在中央領導的直接關切下，倡導“房子是用來住的，不是用來炒的”觀念，全國房價走勢整體上保持平穩，呈現下行態勢。特別地，一線城市房價增幅得到有效控制，部分一線城市（如上海）房價環比上一年甚至回落，表明2017年我國貨幣政策及相關措施對一線城市暴漲的房價起到明顯遏制效果。

為了體現2017年一年來我國貨幣政策及相關措施對房價的調控效果，現對以上54個典型城市近一年時間周期（2017年4月至2018年3月）房價數據及走勢進行統計和分析，如圖1所示。由圖1可以看出，近一年來，特別是2017年下半年，我國主要城市房價增幅得到明顯控制，整體房價走勢總體上保持平緩上升，部分城市房價還略有下降，說明我國貨幣政策及相關措施調控房價取得實效。然而，令人疑慮地的是，2018年第一季度，部分城市房價又呈上升趨勢，應引起高度重視。6結論與建議隨著我國全面建成小康社會，人民對美好生活的向往，有效控制現階段房價暴漲是合理訴求，但房價逐漸上漲的事實也應理性接受?？疾煳覈饕鞘械姆績r走勢，從歷次重大的貨幣政策調整及實施成效來分析，貨幣政策調控房價的作用顯而易見。只是因為貨幣政策調控失度，其他配套措施又未跟進，才導致房地產市場自身的調節功能根本喪失，從而促使房價更加過分地依賴貨幣政策的調控。引起房價波動的因素諸多，涉及多方利益。要想有效調控房價，應統籌協調各方因素，合理處理各種利益，并根據不同時期、不同地區的特點，與時俱進，因地制宜。同時，從國家層面來看，應保持各項政策措施的統一性和持續性，結合現階段供給側結構性改革及長遠的宏觀經濟戰略調整，以貨幣政策調控為主導，綜合施策，取得令人民群眾滿意的實效。

作者：夏宇