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一、住房維修基金管理中存在的問題

當前我國房地產市場日新月異，對于住房維修基金的安全和使用管理問題已經成為一個比較突出和亟待解決的問題。當前國內管理模式，可分為三類：由房地產行政主管部門代管，負責統一規整和具體管理住房維修基金；由房改部門代管，將以前監管的包括已購公房和商品房的維修資金合二為一，具體對住房維修基金運作；由物業維修資金管理中心代管。無論哪種代管模式，都存在一些共性問題，主要表現在：

(一)住房維修基金的繳納問題

由于目前我國法制建設的不健全，處罰措施和相關制度不完善，以至于住房維修基金拖欠現象在很多地方都很嚴重。有些個別房產部門存在對與其有特殊關系的購房商戶降低收費標準、延期繳納或減免的問題，這不僅很大程度上損害了同物業內其他業主的共同利益，而且也給日后物業范圍內出現維修和分攤費用問題時的矛盾埋下了隱患。開發商侵占維修資金的情況突出，開發商欠交、拒交是形成維修資金歷史欠賬的主要原因。住房維修基金本在現實中被不少房地產商將其與房款一起強行收取，將部分資金挪作他用，使本不該由房地產商管理的資金出現隱患。沒有詳細的約定如何組織續繳、如何確定續繳標準等。部分業主出于自身原因不愿意續繳，物業公司單方面收取就顯得十分困難，造成專項賬戶資金不能足夠使用。遇到整修和改造等的問題時，就不能充分利用此項基金的本應發揮的作用。

(二)住房維修基金的管理問題

住房維修基金的挪用問題，層出不窮。在政策還有被修改之前，住宅開發商可以代收代繳住房維修基金，無形之中加重了資金被挪用這一問題，一些開發商在幫助物業業主辦理住房維修資金手續時不經允許就擅自截留或著挪作他用，開發商代收住房維修基金，在完全辦理完房產證之后才將資金轉到專項賬戶上，就導致了資金的不確定性和不安全性。有時甚至導致住房維修資金和銀行實際存款之間存在較大數目的缺口。

(三)住房維修基金申報難使用難

我國目前申請并使用住房維修基金的程序和審批手續都較為復雜，政府謹慎行事；而在出現大修更新項目需要業主共同決定時也會出現較多不一致的地方，這就更加造成了住房維修基金的難以動用。根據《住宅專項維修資金管理辦法》規定，動用住房維修基金，必須征得三分之二以上的業主同意。依規定來看，只有至少三分之二的居民同意并簽字才能動用住房維修基金，這就無形中給小區的物業工作帶來了許多困擾。與此同時，如果小區內某些房屋已經被原來業主出租出去或者轉給他人，這就給物業工作人員帶來了更多的困難。然而業主大會要召集十分困難并且大部分業主意見不能統一，這就造成住房維修資金不能夠最大程度的發揮作用，進而導致申請使用該項資金的程序無法完成，居民的正常生活受到阻礙。即使業主代表大會全部同意后，業主們委托物業公司到政府有關部門申請使用這筆錢又有一個漫長的等待過程，并且大多數都不能得到批準。

(四)公眾認知度不夠

很多業主并不了解住房維修基金是什么，甚至不知道有這項資金的存在。業內專家也表示，在中國，目前對于住房維修基金還存在很大的空白。誰來管？誰來用？怎么用？怎么保障業主自身利益？都沒有較為明確和比較好的辦法。一些業主把與自己關系不大的公共維修問題不放在心上，并且不愿意自掏腰包去維護大多數人的利益，導致簽字情況不到三分之二，也是阻礙依照法規規定進行的重要因素之一。

(五)住房維修基金保值增值率低

目前，各地幾乎都有大額住房維修基金處于“休眠”狀態，維修基金保值、增值不善，避免社會資源嚴重浪費已成刻不容緩的課題。住房維修資金往往被托管，造成較低的效益，因而積壓了許多資金。而業主代表大會對該項資金如何增值如何使用的意見難以一致，政府管理部門對待因此造成的風險過于關注，使資金大量閑置的情況突出，收益出現了負增長狀況。大量的社會資金沉積，對國民經濟的發展十分不利。沒有法律法規保障，而該項資金的投資價值又不能很好地發揮出來，更使其無法增值。

二、關于解決住房維修基金問題的對策建議

(一)完善相關專項法律法規制度

現有的住房維修基金的物業管理法規在整體性、配套性、協調性等方面比較差，甚至個別法規雜亂無章，沒有形成并建立起一個完善的法律法規體系；各項規定之間有時存在互相沖突的情況。住房維修基金關系到整個物業范圍內的和諧發展，其在現實中意義極為重大。因此，住房維修基金不能和有關物業管理的其他法規混為一談，必須有完善的專項法規。通過完備的法律體系明確規定以保證住房維修基金的專款專用，同時也可以保護業主在物業范圍內的共有財產不被侵占。對住房維修基金使用中可能出現的一系列問題，造成的所有損失，應有完備的法規予以約束和處罰，以保證其使用的規范性和合理性。

(二)規范和強化對住房維修資金的專戶轉賬專項管理

進一步建立和完善統一的住房維修基金管理體系。妥善研究制定住房維修資金的保值增值方法，確保住房維修基金的保值增值，并且應該嚴格將住房維修基金增值后的收益轉入住房專項維修資金留存以便日后使用。對于沒有繳納住房維修基金的住戶，根據其實際情況實施特殊補救辦法。除此之外，還應進一步發現并查處對違法違規使用住房維修基金的行為，嚴格追究相關挪用住房維修資金工作人員的法律責任。

(三)簡化申報程序

由于業主代表大會召集起來十分困難并且意見不能全部統一，也就使住房維修資金不能夠正常運作并發揮其應有作用，進而導致申請使用該項資金的程序無法進行。政府代管住房住房維修資金，雖然能夠保證資金的安全，但同時也增加了基金申請使用的難度，從而使維修資金使用比例低、利用率低的現象較為突出。政府可以制定相關法規，簡化住房維修基金的申請程序，以方便居民使用住房維修基金。同時政府應該是制定規則，提供必須的公共服務，履行監管。因此，在業主表決手續、維修和驗收資料齊全的基礎上，不應拒絕批準使用和拒絕支付款項。

(四)加強政府監管并引入第三方監督機構

行政管理部門應減少對住房維修資金使用的行政干預，專司規范和監管職能，著力培育業主自治管理機制，同時建立業主、業委會、主管部門多層面的監管制度。并對違規使用維修資金、超過法定期限不予維修的行為及時采取行政處罰措施。引入第三方監督機構是維修資金管理使用的一種發展趨勢。業主可以通過建筑安全評估機構、監理機構、會計師事務所、律師事務所、物業管理咨詢公司等第三方機構的介入，共同參與、監督維修資金的管理使用，將維修資金真正用在“刀刃”上，并做到價格合理、使用分攤合法。

(五)有效實現房屋維修基金的保值增值

由于我國房屋維修基金的本身特點，進行資本運作時就要符合下面要求：安全性高，流動性強，收益率高。住房維修基金要得到更好的保值增值，不僅取決于一個國家資本市場的發育程度，而且還與管理機構的投資決策水平息息相關。根據經濟形勢現狀，住房維修基金可用于新股認購、國債的現貨和國債回購等方面。四、結束語隨著住房維修基金被廣泛關注，申報程序繁瑣，住房維修基金的欠繳遲繳，監管力度不夠等問題日益凸顯出來，應引起高度重視。應盡快出臺相應專項法規，設立統一的機構等加強對住房維修基金的管理，使之發揮應有的作用。

作者：王燕單位：鄭州鐵路局房產管理所