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摘要：由于房地產(chǎn)項(xiàng)目有著較長的開發(fā)周期，資金占用量相對較大，因此，其對資金有著很高的需求。但就目前的實(shí)際情況來看，由于缺乏完善的融資體系，導(dǎo)致我國的中小房地產(chǎn)企業(yè)并沒有真正建立起一條完善的融資產(chǎn)業(yè)鏈，從而使得其面臨著巨大的融資風(fēng)險(xiǎn)。因此，在新調(diào)控形勢下，進(jìn)行中小房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)防范的研究，是非常必要的。

關(guān)鍵詞：新調(diào)控形勢；中小房地產(chǎn)業(yè)；融資風(fēng)險(xiǎn)；防范措施

引言

在新調(diào)控形式下，融資市場的復(fù)雜性越來越高，其對融資的渠道與方式等，也都提出了全新的標(biāo)準(zhǔn)要求。傳統(tǒng)的融資方式已經(jīng)不能從根本上滿足中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需求。因此，中小房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的實(shí)際情況，采取更加多元化的融資方式，來實(shí)現(xiàn)融資風(fēng)險(xiǎn)的科學(xué)防范工作。

一、房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)融資的基本概述

（一）企業(yè)融資理論分析

自2017年開始，中國樓市就迎來了各種調(diào)控，并取得了一定的效果。在4月25日召開的中共中央政治局會議提出，要加快形成促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的長效機(jī)制，這已經(jīng)是高層會議在兩個(gè)月內(nèi)第二次提及長效機(jī)制問題。在新調(diào)控形式下，為了能夠更好的滿足企業(yè)的發(fā)展需求，融資方式也變得越來越多樣化。因此，如何根據(jù)自身的實(shí)際情況與發(fā)展需求，來進(jìn)行融資方式的選擇，以及如何才能更好的把握融資的時(shí)機(jī)和規(guī)模，進(jìn)行融資風(fēng)險(xiǎn)的防范等，都是企業(yè)在實(shí)際融資過程時(shí)，所必須要充分考慮的問題[1]。因此，企業(yè)在進(jìn)行融資時(shí)，必須要對收益與風(fēng)險(xiǎn)之間的平衡性進(jìn)行充分的掌控，不僅要確保綜合融資成本低，也要促使其所的價(jià)值的最大化。

（二）房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)融資

簡單來說，所謂房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)融資，指的就是通過運(yùn)用多樣化的融資方式，來幫助房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)獲取土地資源，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)與建設(shè)等的金融互動(dòng)。通過科學(xué)的融資，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)提供必要的資金支撐，確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行，并以此來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)自身資金的消費(fèi)與流通，為企業(yè)帶來更高的經(jīng)濟(jì)效益。

二、新調(diào)控形勢下中小房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)

（一）存在盲目融資的現(xiàn)象，缺乏創(chuàng)新

首先，企業(yè)融資成本核算體系不完善。企業(yè)的融資成本核算，是一項(xiàng)系統(tǒng)性工程，只有在充分結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況，分析企業(yè)的項(xiàng)目規(guī)模，并對企業(yè)的融資環(huán)境進(jìn)行科學(xué)的分析測算后，才能對其所需要的融資滾動(dòng)需求數(shù)量有一個(gè)充分的了解。但就目前的實(shí)際情況來看，大部分中小房地產(chǎn)企業(yè)，并沒有真正建立起完善的融資成本核算體系，存在盲目估算融資數(shù)量及融資成本的現(xiàn)象；其次，企業(yè)對于融資風(fēng)險(xiǎn)的防范重視不夠。大多數(shù)中小房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)，其最關(guān)注的通常都是對開發(fā)項(xiàng)目與地段的選擇上，對于融資的重要性缺乏必要的認(rèn)識，也缺乏風(fēng)險(xiǎn)防范意識。

（二）融資渠道單一且難度增大

長期以來，在中小房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)的經(jīng)營與管理中，銀行貸款是其首選的融資方式。但我國的中小房地產(chǎn)企業(yè)大都資金實(shí)力、償債能力較弱，違約風(fēng)險(xiǎn)較高，金融機(jī)構(gòu)往往不愿意貸款給它們。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)分析得出，2016年1一6月期間，在我國所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，無論是預(yù)付款、定金、還是國內(nèi)貸款等，都出現(xiàn)了累計(jì)同比增幅收窄的現(xiàn)象；與此同時(shí)，各類金融機(jī)構(gòu)也都逐步對中小房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)敞口進(jìn)行消減，這樣一來，就會使得中小房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)計(jì)到位資金的同比增速出現(xiàn)明顯下降。并且，在新調(diào)控形式下，我國多數(shù)的中小房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)并沒有進(jìn)行思維的轉(zhuǎn)變，仍然采用銀行貸款等傳統(tǒng)的融資形式，企業(yè)融資手段缺乏創(chuàng)新，這種融資渠道的單一性，在很大程度上增大了企業(yè)融資的難度。

（三）直接融資實(shí)施空間比較小

一般來說，直接融資主要包含了企業(yè)發(fā)行股票、債券以及與企業(yè)或個(gè)人之間的直接借貸。但在我國，如果中小企業(yè)想要發(fā)行股票上市，就必須要到滬深兩市或海外上市，在這樣的情況下，盡管隨著中小板、創(chuàng)業(yè)版的上市，能夠在一定程度上為中小企業(yè)融資緩解壓力，但是，其對于大部分的企業(yè)來說，還是存在較大困難的。而在這當(dāng)中，有許多中小企業(yè)都不能滿足資本市場的要求。

（四）尚未形成較乃完善的融資產(chǎn)業(yè)鏈

隨著房地產(chǎn)市場新調(diào)控措施的不斷強(qiáng)化，我國的房地產(chǎn)行業(yè)已逐漸從“黃金時(shí)代”進(jìn)入到了“白銀時(shí)代”。在新調(diào)控形勢下，中小房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)不能通過土地的急速升值，或者規(guī)模的迅速擴(kuò)張來獲得暴利。也正因如此，中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新壓力，產(chǎn)融結(jié)合以及輕資產(chǎn)化專業(yè)開發(fā)已經(jīng)逐漸成為中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的新型趨勢。在新調(diào)控形勢下，如何科學(xué)的設(shè)計(jì)融資產(chǎn)業(yè)鏈，有效進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范，是中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的巨大挑戰(zhàn)。

三、新調(diào)控形勢下中小房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（一）強(qiáng)化企業(yè)的融資創(chuàng)新思維

在新調(diào)控形勢下，嚴(yán)格遵循房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律，并根據(jù)市場的發(fā)展變化，創(chuàng)新企業(yè)融資思維，是目前解決中小房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)問題的一個(gè)重要途徑。企業(yè)應(yīng)該充分研判房地產(chǎn)市場變化趨勢及發(fā)展需求，充分發(fā)揮新調(diào)控形勢下政策導(dǎo)向作用，加強(qiáng)創(chuàng)新，積極開拓思維，來進(jìn)行融資渠道的嘗試與探索，并以自身的實(shí)際情況為基礎(chǔ)，制定行之有效的融資模式，有效規(guī)避融資市場風(fēng)險(xiǎn)，全面實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。

（二）豐富企業(yè)的融資渠道

從本質(zhì)上說，企業(yè)的融資渠道主要包含內(nèi)源與外源兩個(gè)部分。企業(yè)的自有資金以及其在實(shí)際經(jīng)營過程中所積累的資金，屬于內(nèi)源渠道；外源渠道包括間接融資和直接融資兩種基本方式，其中銀行貸款作為一種傳統(tǒng)間接融資渠道，在中小房地產(chǎn)企業(yè)得到了比較廣泛的應(yīng)用。但由于其具有明顯的單一性，這就要求中小房地產(chǎn)企業(yè)在日后的融資管理過程中，應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的實(shí)際需求，審時(shí)度勢，積極尋找有效的融資方法，并通過各種融資方式的優(yōu)化組合，來實(shí)現(xiàn)融資渠道的全面拓展，進(jìn)而為企業(yè)各個(gè)階段的融資需求提供保障[5]。只有這樣，才能確保中小房地產(chǎn)企業(yè)融資的科學(xué)性與有效性，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與建設(shè)的順利進(jìn)行。

（三）加強(qiáng)對核心企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理

一般來說，在中小企業(yè)融資中，產(chǎn)業(yè)鏈融資會關(guān)系到核心企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)，如果宏觀環(huán)境出現(xiàn)了變化，那么就需要我們對企業(yè)目前所面臨的機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)的分析。并且，要求其對于其中所關(guān)系到的各種政策、市場與法律等，都必須要有一個(gè)充分的認(rèn)識。與此同時(shí)，要求其應(yīng)當(dāng)從微觀的角度，來進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營管理行為的監(jiān)督，并根據(jù)自身的評價(jià)體系，來對核心企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營情況進(jìn)行考察，充分掌握產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)營績效等方面的能力指標(biāo)。

（四）建立完善的融資產(chǎn)業(yè)鏈

首先，企業(yè)應(yīng)當(dāng)構(gòu)建由高素質(zhì)的財(cái)務(wù)人員和豐富經(jīng)驗(yàn)的營銷人員共同參與的專業(yè)化融資成本核算團(tuán)隊(duì)。在融資核算前期，對于實(shí)際的開發(fā)環(huán)節(jié)、開發(fā)周期等進(jìn)行充分的考慮，并進(jìn)行融資策略的科學(xué)設(shè)計(jì)，這樣一來，才能確保企業(yè)在滿足資金需求的同時(shí)，合理的進(jìn)行資金使用周轉(zhuǎn)，提高融資效率。其次，企業(yè)其應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步強(qiáng)化融資風(fēng)險(xiǎn)防范工作。在融資風(fēng)險(xiǎn)防范過程中，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持彈性與剛性相結(jié)合的原則。對于一些已知風(fēng)險(xiǎn)，采取剛性控制的方法，來進(jìn)行有針對性的處理，如對企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率設(shè)置紅線預(yù)警等。除此以外，如果企業(yè)的融資受到各種因素的變動(dòng)影響，則要求其科學(xué)調(diào)整融資風(fēng)險(xiǎn)的評估方式，通過對企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，來實(shí)現(xiàn)融資風(fēng)險(xiǎn)的有效分散，促進(jìn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對能力的提升。

四、結(jié)語

總之，在新調(diào)控形勢下，中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)創(chuàng)新，做到與時(shí)俱進(jìn)，對融資方式進(jìn)行全面探索，實(shí)現(xiàn)融資渠道的多元化；與此同時(shí)，中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身實(shí)際情況，制定合適的融資策略，對融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)的防范，為中小房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)的順利開展提供保障。只有這樣，才能讓中小房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中利于不敗之地，為我國房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展注入更多的力量。

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作者：韓永彬 單位：青島海西建設(shè)投資集團(tuán)有限公司