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一、分析房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中存在的問題

(一)會計科目設(shè)置不夠完整和科學(xué)

房地產(chǎn)企業(yè)會計核算制度標準較多，而且會計科目設(shè)置不夠完整和科學(xué)。目前適合房地產(chǎn)的會計核算方式比較多，但是房地產(chǎn)行業(yè)卻沒有明確的核算制度的規(guī)定，導(dǎo)致核算的準確性受到影響。會計分期是會計假設(shè)的其中一項，要求企業(yè)將一個會計主體持續(xù)經(jīng)營的生產(chǎn)經(jīng)營活動人為的劃分為一個個連續(xù)的、長短相同的期間，以便于分期結(jié)算賬目和編制會計報表。通常以一年為一個周期。但是由于房地產(chǎn)項目周期較長，會跨越幾個會計年度，所以成本的結(jié)轉(zhuǎn)應(yīng)以一個房產(chǎn)項目為準，但實際操作卻是以會計年度為準，這樣一個房產(chǎn)項目的會計核算資料就分散了，不利于成本的核算，增加了會計核算的工作量。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認復(fù)雜

目前，多數(shù)房產(chǎn)項目都是由開發(fā)商自行開發(fā)，然后售賣的。而且多數(shù)房款都是分期付款，這就使收入的確認變得復(fù)雜。而且，現(xiàn)在對于房地產(chǎn)收入的確定存在著多種界定方式，這就使一些投機取巧的開發(fā)商以此來掩飾企業(yè)的問題，編制信息不完整、不全面的會計報表，誤導(dǎo)會計報表的使用者。所以，規(guī)范收入的確定方式面對現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。

(三)財務(wù)風(fēng)險披露不夠充分，收益評價指標不能真實反映企業(yè)業(yè)績

房地產(chǎn)項目的建設(shè)及銷售周期較長，所以在建設(shè)期的年度報表業(yè)績較差，但是當(dāng)房屋在銷售出去以后，預(yù)計收入計入收入項目，這便使其報表中的凈利潤指標不能真是的反應(yīng)經(jīng)營狀況。而且，房產(chǎn)項目面臨著多種風(fēng)險，包括資金風(fēng)險、信貸風(fēng)險、政策風(fēng)險、工程質(zhì)量風(fēng)險等多重風(fēng)險。根據(jù)相關(guān)部門要求，房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該披露質(zhì)量保證金的提取以及核算方法。但是，現(xiàn)在大部分房地產(chǎn)企在財務(wù)會計報表中業(yè)對于質(zhì)量保證金并沒有提及。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在財務(wù)報表中真實反應(yīng)企業(yè)財務(wù)情況，對于企業(yè)的風(fēng)險應(yīng)明確的向財務(wù)報表使用者說明。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績除了會計核算指標，表外風(fēng)險也比較重要。

(四)借款費用資本化不規(guī)范

房地產(chǎn)是資金投入大，回收周期長的一項事業(yè)，而資金就是房地產(chǎn)得以開發(fā)的保障。對于房地產(chǎn)而言，其項目開發(fā)資金多數(shù)為借款，用增加負債的方式為項目籌措資金。在新的會計準則上，擴大了借款費用資本的范圍。規(guī)定當(dāng)借款費用滿足一定的條件時，允許其資本化。房地產(chǎn)企業(yè)對于借款費用資本化的條件卻很難確認，若將其確認為費用，會使利潤的不到準確的計量。

二、健全完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的措施

(一)合理選用準則，增添會計科目，保證會計信息的準確完整。

房地產(chǎn)行業(yè)組織，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項目自身的特點，選擇合理的會計核算準則，對行業(yè)內(nèi)的各企業(yè)的會計核算制度進行規(guī)范化。在不違反國家制定的會計準則的基礎(chǔ)上，各個房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)的實際情況，適當(dāng)添加會計核算科目，例如，“開發(fā)成本”科目、“開發(fā)間接費用”科目、“開發(fā)產(chǎn)品”科目以及“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目等。會計科目的增加或減少，主要是為了方便房地產(chǎn)企企業(yè)會計核算，完整會計信息。

(二)完善對房地產(chǎn)企業(yè)收入的核算

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)會計部門應(yīng)該對會計準則有清楚的了解及深入的分析，明確房地產(chǎn)銷售收入的核算范圍。對于收入的核算有兩個標準，即法律標準與專業(yè)標準。確定收入應(yīng)在法律標準的基礎(chǔ)上合適專業(yè)標準。所謂法律標準，是法律上不允許進行買賣土地的準則。而專業(yè)標準就是會計準則或制度所規(guī)定的標準。對于房地產(chǎn)的銷售收入來說，收入的核算不僅僅只是銷售房屋的收入，還包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所獲得的收入，出售車庫等配套設(shè)施所獲得的收入等。而對于那些不符合收入確認的項目，則應(yīng)做其他的處理。會計核算部門應(yīng)對于收入的應(yīng)用與確定有明確的標準。在房屋銷售過程中，應(yīng)以商品房所有權(quán)上主要風(fēng)險和報酬是否轉(zhuǎn)移給買方作為收入確定的條件，而不應(yīng)以合同是否簽訂或款項是否支付作為收入確定的條件。收入的確定應(yīng)該是在項目竣工以后，經(jīng)過相關(guān)部門驗收合格以后，將房屋的面積確認，房款已付，房屋移交手續(xù)已經(jīng)辦妥以后，才能確認銷售收入。因此，在驗收交房之前收到的房款都只能作為預(yù)收款處理，不能確認為房地產(chǎn)企業(yè)的收入。

(三)增大房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露程度

房地產(chǎn)企業(yè)信息的披露直接關(guān)系到信息使用者的投資決定。第一，應(yīng)要求房地產(chǎn)企業(yè)加強對于風(fēng)險的披露，資金風(fēng)險、政策風(fēng)險等都要得到揭露，使風(fēng)險更加透明化，保障投資者的基本權(quán)益。同時要披露質(zhì)量保證金的提取情況，讓投資者對于企業(yè)所面對的風(fēng)險有一個清晰的認識。第二，要加強對于現(xiàn)金流的披露，包括經(jīng)營活動中的現(xiàn)金流量，以及現(xiàn)金流向。完善現(xiàn)金流量表的信息，提高其準確度及可信度。最后，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，還應(yīng)將強對于土地儲存量及成本的披露。

(四)完善對房地產(chǎn)借款費用的核算

根據(jù)新的會計準則，明確借款費用資本的前提條件，對于房地產(chǎn)的借款費用的核算應(yīng)在歷史成本原則以及費用配比原則下進行。將未完工的且成本累計發(fā)生額大于本項目預(yù)收款的各房地產(chǎn)項目確定為分攤借款費用的成本對象，在減去存款利息或臨時投資帶來的收益后，按實際占用資金計算計入建設(shè)項目的成本。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展不會止步，那么就要求房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算制度跟上其發(fā)展的步伐，不斷的完善會計科目、企業(yè)收入的核算、借款費用的核算以及加強信息的披露等各個方面，是會計核算制度能良好地與房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展形成良好的對接，使房地產(chǎn)企業(yè)能更好更快的發(fā)展。

作者：楊雪芳單位：嘉興香溢房地產(chǎn)有限公司