本站小編為你精心準(zhǔn)備了住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)的法律防控參考范文，愿這些范文能點(diǎn)燃您思維的火花，激發(fā)您的寫(xiě)作靈感。歡迎深入閱讀并收藏。

摘要：文章在對(duì)合肥市個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型進(jìn)行分析和研究上，提出了個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)法律防控相關(guān)建議。國(guó)家應(yīng)進(jìn)一步健全住房信貸程序法律體系，構(gòu)建個(gè)人信用法律制度，建立完善個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移法律制度，進(jìn)一步降低違約風(fēng)險(xiǎn)和違約損失。

關(guān)鍵詞：抵押；違約；證券化；法律防控

一、合肥市當(dāng)前住房抵押貸款現(xiàn)狀

（一）住房抵押貸款區(qū)域發(fā)展不均

住房抵押貸款數(shù)量快速增長(zhǎng)，但地區(qū)間發(fā)展的速度和態(tài)勢(shì)不均衡。為穩(wěn)定住房消費(fèi)，國(guó)家制定相關(guān)金融和住房的政策，為規(guī)范住房抵押貸款業(yè)務(wù)奠定政策依據(jù)。各個(gè)商業(yè)銀行按照國(guó)家政策要求制定具體措施，推動(dòng)住房抵押貸款良性發(fā)展。但是因?yàn)槲覈?guó)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不均衡，導(dǎo)致住房抵押貸款發(fā)展也不平衡。以安徽為例，合肥房市火爆、房?jī)r(jià)高昂、剛需和投機(jī)客都青睞抵押貸款解決購(gòu)房款。而地方四線(xiàn)縣城，房?jī)r(jià)較低且購(gòu)房者多為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民，傾向選擇民間借貸并全款購(gòu)房。

（二）住房信貸出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化

在2017年5月份以來(lái)，合肥上調(diào)首付比例并基本取消按揭貸款優(yōu)惠利率，合肥房地產(chǎn)的投機(jī)模式已經(jīng)對(duì)房產(chǎn)交易量產(chǎn)生了較為明顯的影響，銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)加大。另外，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式一直較為單一，合肥市聚集的房企也不例外。在中國(guó)兩萬(wàn)多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司中，大部分企業(yè)70%以上的資金來(lái)源依靠商業(yè)銀行貸款，部分企業(yè)的銀行貸款甚至達(dá)到90%以上，銀行貸款現(xiàn)在幾乎成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商唯一的融資渠道。由于銀行大量的資產(chǎn)存放在房地產(chǎn)業(yè)，一旦房地產(chǎn)出現(xiàn)價(jià)格下跌等問(wèn)題，則會(huì)同時(shí)引發(fā)銀行的不良貸款率大幅上升，從而引發(fā)系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

（三）住房金融市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈

各商業(yè)銀行日益意識(shí)到金融在促進(jìn)消費(fèi)需求和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面的重要性和必要性，以及住房金融的改革與創(chuàng)新，防控金融風(fēng)險(xiǎn)的必要性。所以從不同方式和不同角度參與金融市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)以支持消費(fèi)貸款和住宅建設(shè)，在服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)網(wǎng)絡(luò)、品種創(chuàng)新、風(fēng)險(xiǎn)防控等方面的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。

二、合肥市當(dāng)前住房抵押貸款存在的違約風(fēng)險(xiǎn)及原因分析

個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、銀行、購(gòu)房者以及保險(xiǎn)公司等多方主體，同時(shí)又受到宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、國(guó)家相關(guān)政策等諸多因素的影響。另外，個(gè)人住房抵押貸款具有對(duì)象分散、階段還款流小以及還款期較長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)顯露滯后等固有矛盾及自身缺陷而導(dǎo)致實(shí)際運(yùn)行中存在一系列風(fēng)險(xiǎn)。

（一）來(lái)自抵押人的風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人住房抵押貸款的業(yè)務(wù)對(duì)象為居民個(gè)人，不能通過(guò)財(cái)務(wù)報(bào)表和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等資料來(lái)全面真實(shí)反映借款人的財(cái)務(wù)狀況。且居民的收入與還貸能力及還貸意愿還受到失業(yè)、健康狀況、家庭變故、房產(chǎn)貶值等因素的影響，而貸款周期長(zhǎng)又使得購(gòu)房者的資信狀況處于變動(dòng)和不確定的狀態(tài)。目前我國(guó)未出臺(tái)有關(guān)調(diào)查個(gè)人資信狀況的法律法規(guī)，也未建立對(duì)居民個(gè)人資信狀況進(jìn)行調(diào)查的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)，銀行無(wú)法以低成本的手段持續(xù)有效的監(jiān)測(cè)居民借款人的信用及財(cái)務(wù)狀況。有關(guān)個(gè)人信用的信息資源分散在工商、稅務(wù)、公安、法院、海關(guān)、保險(xiǎn)、醫(yī)院等部門(mén)，機(jī)構(gòu)之間也未建立起資源共享機(jī)制。這種銀行與借款人之間信息不對(duì)稱(chēng)的狀況極易引發(fā)信用風(fēng)險(xiǎn)。

（二）來(lái)自抵押物及抵押權(quán)行使的風(fēng)險(xiǎn)

1.抵押物因開(kāi)發(fā)商違約產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商提供的房產(chǎn)抵押物有瑕疵會(huì)給抵押權(quán)人貸款銀行帶來(lái)抵押權(quán)行使的瑕疵。首先是房地產(chǎn)項(xiàng)目的合法性，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的違法或違規(guī)都將使該項(xiàng)目處于不合法的地位，從而影響抵押登記的辦理。影響抵押權(quán)人權(quán)益的行使。開(kāi)發(fā)商因種種主客觀(guān)原因?qū)е滤_(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)法按期竣工,甚至成為爛尾樓或所建房產(chǎn)存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，這將會(huì)同時(shí)損害貸款銀行的債權(quán)和抵押權(quán)。

2.來(lái)自抵押物本身風(fēng)險(xiǎn)。住房本身也可能存在風(fēng)險(xiǎn)，抵押房屋隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化和自然磨損、借款人在其抵押期限內(nèi)對(duì)房屋的損壞，都會(huì)造成抵押物價(jià)格下降，致使銀行貸款遭受風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于價(jià)格虛高的老舊的二手房貸款，若在個(gè)人住房貸款尚未清償期間，由于國(guó)防建設(shè)、城市規(guī)劃、市政建設(shè)和拆遷等政策因素而產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，雖有拆遷補(bǔ)償，但價(jià)格很可能低于市場(chǎng)價(jià)格，不夠清償借款，并且借款人可能會(huì)拿到補(bǔ)償后拒絕還款，給銀行帶來(lái)違約風(fēng)險(xiǎn)。

3.來(lái)自處置抵押物時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)。第一，優(yōu)先權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。這是指三項(xiàng)法定優(yōu)先權(quán)所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)：（1）建設(shè)工程款的優(yōu)先權(quán)，《合同法》第二百八十六條和最高人民法院在《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》中也進(jìn)一步明確了建設(shè)工程款的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。（2）國(guó)家稅款的優(yōu)先權(quán)?！抖愂照魇展芾矸ā返谒氖鍡l規(guī)定了稅收應(yīng)當(dāng)先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行。（3）土地使用權(quán)出讓金的優(yōu)先權(quán)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第四十五條規(guī)定了土地使用權(quán)出讓金優(yōu)先于抵押權(quán)人受償。”第二，執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)?！蹲罡咴宏P(guān)于執(zhí)行設(shè)定抵押房屋的規(guī)定》第二條規(guī)定人民法院不得強(qiáng)制被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬遷出被執(zhí)行房屋，應(yīng)當(dāng)給予被執(zhí)行人六個(gè)月的寬限期。這一法律規(guī)定不僅拖延了住房貸款抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)時(shí)間，同時(shí)也帶來(lái)了抵押價(jià)值在該期間內(nèi)發(fā)生變動(dòng)的不確定性，增加了銀行風(fēng)險(xiǎn)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第六條規(guī)定屬于債務(wù)人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，雖然被查封，但不能自由轉(zhuǎn)讓。該規(guī)定給逾期貸款的催收和執(zhí)行帶來(lái)了法律風(fēng)險(xiǎn)，銀行的抵押權(quán)有可能落空。由于該規(guī)定沒(méi)有對(duì)“必需的居住房屋”這一概念進(jìn)行具體量化，導(dǎo)致對(duì)此條文的理解存在爭(zhēng)議，指該規(guī)定缺乏可操作性，這也給銀行處置抵押房屋帶來(lái)不確定性風(fēng)險(xiǎn)。第三，時(shí)效風(fēng)險(xiǎn)?！段餀?quán)法》第二百零二條規(guī)定抵押權(quán)人如果不在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間內(nèi)及時(shí)行使抵押權(quán)，將喪失勝訴權(quán)。銀行也可能會(huì)因?yàn)橘?gòu)房者或者開(kāi)發(fā)商的各種原因，比如欺騙、拖延等，而延誤了行使抵押權(quán)的時(shí)間，導(dǎo)致喪失勝訴權(quán)。

（三）來(lái)自抵押權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)

不少小型地方商業(yè)銀行為了搶占個(gè)人住房抵押貸款的市場(chǎng)，重業(yè)務(wù)拓展、輕業(yè)務(wù)管理。銀行對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)普遍奉行“抵押物本位”的經(jīng)營(yíng)思想，不注重對(duì)第一還款來(lái)源即借款人還款能力的審核，普遍降低客戶(hù)準(zhǔn)入門(mén)檻，加大銀行被違約風(fēng)險(xiǎn)。并且銀行內(nèi)部缺乏熟悉個(gè)人住房抵押貸款的專(zhuān)業(yè)人士。少數(shù)員工的法律意識(shí)淡薄，部分員工出于眼前利益，與開(kāi)發(fā)商合謀，對(duì)貸前審查敷衍了事，貸后放棄追蹤管理，甚至內(nèi)外勾結(jié)通過(guò)假按揭騙取貸款。部分銀行激勵(lì)機(jī)制主要以利潤(rùn)為中心，忽視了遵守規(guī)則程序意識(shí)的培養(yǎng)，放松了對(duì)經(jīng)辦人員行為的管理和監(jiān)督，使內(nèi)控制度形同虛設(shè)，客觀(guān)上縱容了虛假個(gè)人住房貸款的發(fā)生。

（四）來(lái)自宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策的風(fēng)險(xiǎn)

在宏觀(guān)調(diào)控政策的影響下，當(dāng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)正向波動(dòng)時(shí)，資產(chǎn)價(jià)格的上漲會(huì)提高借款人的償付能力，掩蓋和降低按揭貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)；若房?jī)r(jià)出現(xiàn)逆向波動(dòng)時(shí)，將對(duì)借款人的還款意愿、還款能力產(chǎn)生負(fù)面影響，從而引起住房按揭貸款的違約率上升。當(dāng)前處于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革關(guān)鍵時(shí)期，市場(chǎng)機(jī)制不夠健全，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展脫離個(gè)人消費(fèi)能力，出現(xiàn)泡沫和經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，與調(diào)控宏觀(guān)目標(biāo)相違背，合肥市政府已經(jīng)采取限購(gòu)限貸政策。隨著房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整和收縮，商業(yè)銀行也將面臨政策風(fēng)險(xiǎn)。

三、完善住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)防控法律制度的建議

（一）制定相關(guān)法律法規(guī)，健全住房信貸程序法律體系

1.制定專(zhuān)門(mén)的住房抵押貸款法律。國(guó)家應(yīng)盡快制定《住房抵押貸款法》，規(guī)定住房抵押貸款的各項(xiàng)行為，為住房抵押貸款的相關(guān)法律程序構(gòu)建總框架，使得各省、自治區(qū)、直轄市在針對(duì)自身情況制定地方法規(guī)時(shí)有法律依據(jù)，不會(huì)出現(xiàn)下位法抵觸上位法情況。同時(shí)出臺(tái)《房地產(chǎn)評(píng)估法》，以立法方式規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估制度，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇、評(píng)估依據(jù)等進(jìn)一步以法律的形式明確。

2.政府應(yīng)制定住房抵押貸款操作流程的實(shí)施細(xì)則。國(guó)務(wù)院應(yīng)制定《住房抵押貸款法》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款管理?xiàng)l例》、《個(gè)人住房貸款管理?xiàng)l例》等一系列配套法規(guī)，明確開(kāi)發(fā)商及個(gè)人的權(quán)利與義務(wù)，使企業(yè)和個(gè)人嚴(yán)格按照法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)貸款行為，認(rèn)真明確還款職責(zé)建立良好的銀行與企業(yè)及銀行與個(gè)人客戶(hù)的合作關(guān)系。人民銀行匯同財(cái)政部、銀監(jiān)會(huì)制定部門(mén)規(guī)章，指導(dǎo)細(xì)則操作。

3.修改完善相關(guān)已有法律。針對(duì)各種違法抵押房屋的現(xiàn)象，可在《商業(yè)銀行法》中的法律責(zé)任部分增設(shè)貸款欺詐罪的條款。在《城市房地產(chǎn)管理法》中對(duì)評(píng)估行業(yè)做出明確處罰，以此來(lái)規(guī)范金融秩序，防止個(gè)人住房抵押貸款欺詐行為。通過(guò)健全抵押物產(chǎn)權(quán)審查登記機(jī)制，完備發(fā)放程序和合同內(nèi)容，以遏制無(wú)權(quán)抵押、重復(fù)抵押等違法行為。

（二）構(gòu)建個(gè)人信用法律制度，形成比較完整的信用體系

建立健全個(gè)人信用制度的法律法規(guī)。運(yùn)用法律形式對(duì)個(gè)人賬戶(hù)體系和個(gè)人信用資源、個(gè)人信用檔案進(jìn)行評(píng)定、使用、披露。對(duì)個(gè)人信用義務(wù)、信用權(quán)益及信用規(guī)范等環(huán)節(jié)做出具體規(guī)定，運(yùn)用強(qiáng)制方式將個(gè)人信用制度推行下去，為銀行提供個(gè)人信用貸款時(shí)控制政策法律方面的風(fēng)險(xiǎn)提供必要的條件。另外要提高處罰違約行為的力度，對(duì)于惡意逃避個(gè)人貸款的，要將刑事制裁和經(jīng)濟(jì)制裁結(jié)合在一起，保護(hù)銀行的正當(dāng)權(quán)益。在征信的過(guò)程中，必然涉及征信數(shù)據(jù)開(kāi)放所帶來(lái)的法律問(wèn)題，我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)征信活動(dòng)中的隱私權(quán)問(wèn)題缺乏系統(tǒng)性法律規(guī)定，而對(duì)數(shù)據(jù)的收集程序，對(duì)數(shù)據(jù)的使用范圍、對(duì)象的確定等，也需要建立一套法律規(guī)范，以明確法律救濟(jì)途徑。

（三）建立完善個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移法律制度

1.推行住房抵押貸款證券化。住房抵押貸款證券化涉及到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、銀行、擔(dān)保、保險(xiǎn)和資信評(píng)估等相關(guān)部門(mén)。建議由國(guó)家指定綜合管理部門(mén)牽頭統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理并加強(qiáng)立法工作，為住房抵押貸款證券化提供法律保障。要盡快制定出臺(tái)《住房金融機(jī)構(gòu)組織法》、《住房抵押貸款保險(xiǎn)法》等相關(guān)法律法規(guī)，同時(shí)要建立抵押證券評(píng)級(jí)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和金融機(jī)構(gòu)開(kāi)辦住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)制度。我國(guó)會(huì)計(jì)和稅收法規(guī)要結(jié)合資產(chǎn)證券化本身的特征，制定相應(yīng)的會(huì)計(jì)和稅收制度。

2.完善抵押房產(chǎn)保險(xiǎn)制度和抵押登記制度。保險(xiǎn)中介機(jī)構(gòu)在住房抵押品需要保險(xiǎn)時(shí)可以為之提供各保險(xiǎn)服務(wù)，如住房抵押貸款信用保證保險(xiǎn)、抵押財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和借款人按時(shí)還款的保證保險(xiǎn)，轉(zhuǎn)移住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)。保險(xiǎn)公司還可在住房抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)制中引入人壽保險(xiǎn)。目前我國(guó)開(kāi)展的抵押房產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)沒(méi)有解決購(gòu)房者因故死亡導(dǎo)致的其家屬無(wú)力償還貸款余額的問(wèn)題，而人壽保險(xiǎn)的引入則可以很好的解決這一難題。

參考文獻(xiàn)：

[1]任悅.按揭購(gòu)房中抵押權(quán)人不得對(duì)未取得產(chǎn)權(quán)證房產(chǎn)優(yōu)先受償[J].人民司法,2015(20).

[2]汪莉,張偉.農(nóng)房抵押的法律困境與對(duì)策研究———基于安徽省農(nóng)房抵押試點(diǎn)地區(qū)的調(diào)研[J].安徽農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版）,2016(07).

[3]謝倩.個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)分析及防范措施[J].中國(guó)電子商務(wù),2014(09).

[4]劉遷遷.我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品提前償還及定價(jià)研究[J].商業(yè)研究,2016(07).

[5]趙興.基于個(gè)人住房抵押貸款視角論風(fēng)險(xiǎn)防控的法律制度[J].商情,2014(40).

[6]吳迪.我國(guó)個(gè)人住房抵押信貸的風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析[J].港澳經(jīng)濟(jì),2014(02).

[7]孫偉平.對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)抵押法律制度中司法制度的探究[J].法制與社會(huì),2014(09).

[8]張宏廷.我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)與防范[J].時(shí)代金融,2015(11).

作者：肖永梅；羊海燕