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一、權(quán)益型房地產(chǎn)私募基金投資的重要意義

權(quán)益型房地產(chǎn)投資發(fā)展中，往往要依據(jù)于市場變化的情況，實現(xiàn)主動性的管理，將投資管理方面的優(yōu)勢充分發(fā)揮，結(jié)合投資策略，將風險控制的優(yōu)勢全面體現(xiàn)，在房地產(chǎn)私募基金的發(fā)展中，更要實現(xiàn)風險的分散以及投資的幾何，進而將交易的成本顯著降低，實現(xiàn)規(guī)范性的運作。權(quán)益型房地產(chǎn)私募基金投資往往有著一定的重要意義，主要有以下三個方面體現(xiàn)：一方面股權(quán)投資的過程中，往往不同于公開市場中公募基金，這種私募基金，主要是投資人合理的控制所投資的房地產(chǎn)項目工資，進而對權(quán)益和收益進行合理的保證。同時也實現(xiàn)了價值的創(chuàng)造，一旦投資房產(chǎn)返修以及政府呢項目公司財務(wù)時，就要將資產(chǎn)價值全面提升，并實現(xiàn)盈利性的退出。一方面實現(xiàn)了利益的重組和貸款的優(yōu)惠，通過對不同的房地產(chǎn)項目進行銷售，其某一項目依據(jù)于比例，將銷售進行分拆處理，在無形資產(chǎn)的發(fā)展中，實現(xiàn)了價值的增加。貸款中，往往有著相對穩(wěn)定性的現(xiàn)金流，并在實際的收購過程中，將融資成本顯著降低。另一方面權(quán)益型房地產(chǎn)私募基金所在的項目銷售完成之后，將會進行清盤退出，同時也可以在非公開的市場中，對其它投資者進行轉(zhuǎn)讓。這種私募基金更是將投資房地產(chǎn)的風險進行分散，對于機構(gòu)投資人的投資策略組合有著豐富作用。總而言之，權(quán)益型房地產(chǎn)私募基金的投資往往有著優(yōu)惠的貸款和流動性強的特點，對于權(quán)益型房地產(chǎn)私募基金投資的風險也可以進行分散，進而獲取更高的價值利益。因此權(quán)益型房地產(chǎn)私募基金投資往往有著一定的重要意義。

二、權(quán)益型房地產(chǎn)私募基金投資方式的分析

權(quán)益型基金主要是采取直接或者間接的方式，對房地產(chǎn)項目進行的一種投資，這種權(quán)益型基金的收入往往需要結(jié)合房地產(chǎn)項目產(chǎn)生租金收入以及出售的收益，在實際的項目經(jīng)營管理中，實際的收入情況往往和項目的實際運作情況有著直接性的關(guān)系。房地產(chǎn)行業(yè)作為私募股權(quán)基金較為青睞的一種行業(yè)，不僅僅對于房地產(chǎn)的規(guī)范發(fā)展有著極其重要的作用，同時對于投資渠道的完善也有著積極作用。

1.投資的基本類型。私募房地產(chǎn)投資基金成立往往有著相對明確的目的，同時對于投資政策和相關(guān)的投資對象選擇也有著一定的明確性。在僅僅投資中，投資組合的選擇，往往選擇一些類型的購物商場。但是權(quán)益型房地產(chǎn)私募基金的投資中，主要有幾種形式。在投資初期，通過對項目開發(fā)進而對開發(fā)周期有著一定的追求，并有著較高風險的回報。這種投資多用于土地一級開發(fā)和相關(guān)項目的開發(fā)。對于經(jīng)營性的項目投資過程中，往往更加注重租金的穩(wěn)定回報和收入。對于房地產(chǎn)項目的抵押貸款資產(chǎn)而言，往往更加注重固定利息的收入。投資中的不良房地產(chǎn)資產(chǎn)的追求中，通過對不良資產(chǎn)進行處置和銷售，同樣也帶來了相關(guān)的收益。對于我國權(quán)益型房地產(chǎn)私募基金的投資而言，主要是是一些經(jīng)營性項目和不良資產(chǎn)，其中的不良資產(chǎn)往往在政府政策和資產(chǎn)管理公司的推動中，有著更好的資產(chǎn)流動以及實際的經(jīng)營控制過程。這種投資過程中，項目開發(fā)以及經(jīng)營性項目開發(fā)中，基金往往采取直接性的投資方式，但是對于股權(quán)的比例而言，主要是對原有開發(fā)項目的經(jīng)營者進行操盤，實現(xiàn)的一種股權(quán)控制，但是這種私募基金往往是一些相對少數(shù)的股權(quán)控制。

2.關(guān)于投資模式的思考。權(quán)益型房地產(chǎn)融資發(fā)展中，最主要的渠道選擇，往往有著多種方式，信托、銀行、資產(chǎn)證券化以及PE投資等形式，更是注重收益的最終獲取。對于私募股權(quán)投資基金而言，同樣也有著多種的特點。眾所周知，傳統(tǒng)的抵押貸款融資方式的選擇，往往有著相對復(fù)雜的程序，并在國家宏觀調(diào)控的影響中，一旦房地產(chǎn)企業(yè)在某種程度上存在資金的缺口，以至于可以借助于銀行的信貸和信托形式，將融資成功的概率逐漸提高，并在企業(yè)的投注過程中，對企業(yè)的報告和預(yù)期目標進行總結(jié)，實現(xiàn)市場的多種贏利。私募基金的考察過程中，不僅僅做好房地產(chǎn)企業(yè)市場的良好定位，同時在團隊的實際生產(chǎn)中，一旦資金存在某種問題，將會采取私募基金的方式進行不同程度上的投資，并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實際需要，進而使得私募基金更好的進入管理層，將房地產(chǎn)企業(yè)的科學管理有效實現(xiàn)。企業(yè)盈利之后，可以使得私募基金順利的退出，在利潤獲取的過程中，將最大的價值不同程度上實現(xiàn)。這種投資過程中，更是促進了投資資本的流動，并保證了房地產(chǎn)貸款的順暢性，資金對接的過程中，可以有效的保證市場供給和需求的有效平衡。中國房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范管理中，通過合理的調(diào)整項目管理和風險監(jiān)控，對私募基金的政策進行調(diào)整，進而實現(xiàn)公司管理水平的最優(yōu)化和經(jīng)營效果的效益化和規(guī)范化。這種房地產(chǎn)公司合作費盎司選擇過程中，私募融資有著較多的方式，在債權(quán)和股權(quán)的合理應(yīng)用中，同樣也有著相對靈活的合作方式，不同于以往單一的銀行貸款融資，有著相對麻煩的操作方法。當前的權(quán)益型房地產(chǎn)私募基金的投資過程中，僅僅對資金進行提供，將會有25%左右的年收益，同時這種私募基金的投資方式，同樣也成為一種相對固定的運作方法和模式。

3.存在的主要問題。私募房地產(chǎn)投資基金同樣也存在相關(guān)的問題，就其實質(zhì)性而言，往往有著較弱的基金實力，同時基金也有著相對較小的規(guī)模，在品牌的塑造中，沒有專業(yè)的管理團隊和號召力的平牌力量，缺乏有效的銷售渠道。而做好權(quán)益型房地產(chǎn)私募基金的合理投資，就要加強和外資的合資，將定位水準全面提高，采取科學管理的方式。

4.建議。權(quán)益型房地產(chǎn)行業(yè)，往往有著相對較好的市場流動性，在房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范發(fā)展中，通過做好房地產(chǎn)的合理調(diào)控，將傳統(tǒng)房地產(chǎn)融資渠道打破，并結(jié)合房地產(chǎn)私募基金的良好發(fā)展，進而將中國房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展姿態(tài)更好的展現(xiàn)。房地產(chǎn)私募基金往往有著多種投資類型。而做好權(quán)益型房地產(chǎn)行業(yè)的全面發(fā)展，就要將房地產(chǎn)的實物投資逐漸的邁向房地產(chǎn)的金融投資。而投資中的一些股權(quán)收益類的產(chǎn)品，其資金的主要用途往往是土地款的相關(guān)支付，有著一定的杠桿比。資金在支付土地款時，往往享有一定的股權(quán)，在未來的銷售中，對于項目公司的收益也有著分享作用，并將土地款的投入實現(xiàn)，一旦銷售退出之后，可以實現(xiàn)銷售的完成。投資退出中同樣也有著多樣化的形式，市場融資產(chǎn)品往往存在相關(guān)的風險控制措施，在產(chǎn)品開發(fā)擔保的過程中，主要是采取項目公司股權(quán)回購相關(guān)的退出方式，進而對資金進行安全性的保證。

投資房地產(chǎn)的過程中，往往采取金融的方式，并使得產(chǎn)品有著多樣化的特點，品種的選擇，品種的選擇過程中，往往依據(jù)于不同的收益情況，做好融資中的中介費控制，一些信托相對較高的融資成本，收益方式往往有著固定的形式，并保證其產(chǎn)品不僅僅有著較低的費用，同時也要有著多樣化的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和加高的收益。基金管理公司，更要不斷的提升地產(chǎn)從業(yè)人員的專業(yè)知識，并做好投后的完善管理和相關(guān)的項目管理。在產(chǎn)品風險控制中，就要結(jié)合投資房地產(chǎn)的項目質(zhì)量，重點評估項目現(xiàn)金流的風險，通過對管理項目進行再次開發(fā)，并結(jié)合二線城市的一些剛需類項目，采取價格有競爭力的一些住宅用地，加強綠色地產(chǎn)和教育地產(chǎn)的合理應(yīng)用。在總體的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，保證行業(yè)有著一定的整合發(fā)展期，實現(xiàn)投資者投資方向的某種變化，對房地產(chǎn)金融資產(chǎn)進行合理的配置，并實現(xiàn)保障性的收益。

三、結(jié)語

總而言之，權(quán)益型房地產(chǎn)私募基金投資過程中，更要順應(yīng)時展的潮流，做好融資中的中介費控制，一些信托相對較高的融資成本，收益方式往往有著固定的形式，并保證其產(chǎn)品不僅僅有著較低的費用，同時也要有著多樣化的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和加高的收益，結(jié)合項目的實際情況，做好風險的優(yōu)化轉(zhuǎn)移，實現(xiàn)收益的最大化。

作者：崔樹成王開平單位：中國人民大學