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【摘要】

現(xiàn)今，“一線城市核心區(qū)域的商業(yè)成本太高，競爭激烈。”因此不少商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向二三線城市，那么商業(yè)地產(chǎn)在二三線城市蘊(yùn)含著巨大的商機(jī)和投資潛力。本文以建設(shè)三線城市河源商業(yè)中心購物mall為例，從項(xiàng)目的概況、技術(shù)特色、技術(shù)成就與深度、綜合效益出發(fā)，提出對于發(fā)展二三線城市商業(yè)地產(chǎn)的重要性和前瞻性。

【關(guān)鍵詞】

商業(yè)地產(chǎn)；技術(shù)特色；技術(shù)成就與深度；綜合效益

1項(xiàng)目概況

1.1項(xiàng)目背景隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，中國二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)將會獲得一個更加廣闊的發(fā)展空間，二三線城市正處在商業(yè)結(jié)構(gòu)升級的大發(fā)展階段，作為三線城市的河源市，商業(yè)地產(chǎn)有著不可或缺的發(fā)展前景。

1.2項(xiàng)目選址河源市商業(yè)中心購物MALL項(xiàng)目（如圖1）位于越王大道和永康大道的交界位，充分利用地理優(yōu)勢配合主題鮮明的商業(yè)功能和突出生態(tài)主題的設(shè)計(jì)風(fēng)格，使項(xiàng)目成為河源市市民和國內(nèi)外游客必游和停留消費(fèi)的主題式購物MALL和城市地標(biāo)。

1.3規(guī)模及復(fù)雜程度項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目地塊凈用地面積23.9萬m2，總建筑面積228298m2，其中地上建筑面積127801m2，地下建筑面積100497m2。建筑高度：23.9m。用地范圍：長約600m，寬約530m；呈“凸”字形狀；北側(cè)臨永康大道，約530m；東側(cè)臨越王大道，約365m；南側(cè)臨緯十二路，約120m；西側(cè)臨新二路，約480m；該用地有8m高差。地塊周邊交通便利，毗鄰新政府大樓、河源市人民醫(yī)院、客家文化公園等（如圖2）。

1.4地區(qū)影響程度本項(xiàng)目為大型現(xiàn)代商業(yè)購物中心，集餐飲、娛樂、旅游、文化、藝術(shù)等多種消費(fèi)功能為一體。作為河源市的商業(yè)旗艦，其商業(yè)體量及廣場的尺度上必將成為地標(biāo)性和今后河源城市最著名景觀之一。使其成為河源市最大的、獨(dú)一無二、享譽(yù)國際、以人為本的購物之城。

2技術(shù)特色

2.1獨(dú)特的總體布局河源市商業(yè)中心購物MALL是粵東山區(qū)現(xiàn)代區(qū)域中心城市的重大項(xiàng)目，規(guī)劃用地面積23.9萬m2，總建筑面積22.8萬m2，項(xiàng)目為大型現(xiàn)代商業(yè)購物中心，集餐飲、娛樂、旅游、文化、藝術(shù)等多種消費(fèi)功能為一體。本項(xiàng)目位于越王大道和永康大道的交界位，充分利用地理優(yōu)勢配合主題鮮明的商業(yè)功能和突出生態(tài)主題的設(shè)計(jì)風(fēng)格。

2.2實(shí)用與多功能的平面布置河源市商業(yè)中心購物MALL平面以三個150m×70m的矩形以45°角拼接而成，柱跨9m×9m。購物MALL以步行街式商業(yè)中庭為紐帶連接各商業(yè)功能，擴(kuò)大商業(yè)面，設(shè)計(jì)展現(xiàn)時代性、前瞻性，同時注重經(jīng)濟(jì)性和綜合效益。

2.3空間構(gòu)成在外部形態(tài)上，復(fù)合式主題購物中心的形狀仿如一顆“鉆石”，擺放在商業(yè)繁華的道路上，寓意河源商業(yè)購物中心將帶給河源市無盡財(cái)富及無價之寶。室內(nèi)空間整體上采用鋁板、大理石、玻璃、鋼等材料。入口大廳、商業(yè)步行街以及人流集中的區(qū)域使用耐久性強(qiáng)的花崗石地面鋪裝，墻面為大理石；沿商業(yè)步行街設(shè)置了9個中庭，中庭頂部采用鋼結(jié)構(gòu)與玻璃材料的視覺沖擊，體現(xiàn)出商業(yè)建筑的現(xiàn)代感，吊頂采用鋁合金或石膏材料，表現(xiàn)出休閑性與時尚的空間效果。

2.4立面造型購物MALL的建筑立面設(shè)計(jì)以線條、體塊的要素構(gòu)造簡約造型，虛實(shí)結(jié)合，突出“簡約、比例均衡”的風(fēng)格特征，展現(xiàn)建筑自身形式之美，提高識別性和標(biāo)志性，富有商業(yè)氣息。低碳世界其立面豐富，體現(xiàn)其作為城市商業(yè)中心的特征。金屬、玻璃、石材的結(jié)合使用，使建筑外墻的肌理在富于變化的同時，又和諧的組織在一起，呈現(xiàn)出“軟”與“硬”、“虛”與“實(shí)”的有機(jī)變化。入口通透的玻璃筒全面展示了商業(yè)建筑繁榮、流動的特色，突出了商業(yè)建筑所應(yīng)具有的新奇獨(dú)特的標(biāo)志性形象。立面上在金屬鋁板面皆配備智能化LED燈系統(tǒng)，特別是在夜間，這道商業(yè)風(fēng)景將展示出無盡的繁華。

2.5結(jié)合坡地合理設(shè)置設(shè)防水位結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時，因地制宜，采用疏水措施降低地下室設(shè)計(jì)抗浮水位，減少投資。河源商業(yè)中心有兩層地下室，單層面積很大。擬建場地位于河源市越王大道與永康大道交匯處西南側(cè)。地形呈現(xiàn)坡地特色，西高東低，高差約為6m。根據(jù)地質(zhì)條件、合理利用坡地及結(jié)合地下室功能特點(diǎn)，合理設(shè)置疏水層排水，觀測井自動降水，從而有效降低設(shè)防水位，降低工程造價，約減少投資1200萬。工程使用至今水位在可控范圍，底板未出現(xiàn)異常。2.6中庭結(jié)構(gòu)無柱設(shè)計(jì)整個中庭最大跨度28m，最大懸挑達(dá)9m，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時滿足中庭區(qū)域無柱的要求，采用型鋼混凝土結(jié)構(gòu)，并加強(qiáng)中庭洞口周邊環(huán)梁以協(xié)調(diào)變形，梁高全部控制在1.2m以內(nèi)，保證了中庭的建筑效果。結(jié)合建筑功能分區(qū)，主次梁樓蓋結(jié)構(gòu)、預(yù)應(yīng)力無梁樓蓋、普通無梁樓蓋、井字樓蓋等多種結(jié)構(gòu)體系并存（如圖4）。

2.7設(shè)備技術(shù)的特色本項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能豐富，空間開闊形式多變，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，除了合理設(shè)置常規(guī)的給排水系統(tǒng)、水消防系統(tǒng)外，針對特殊的業(yè)態(tài)形式及空間特點(diǎn)如逆流式無邊界常溫泳池、真冰溜冰場、虹吸式屋面雨水系統(tǒng)等進(jìn)行了專項(xiàng)設(shè)計(jì)，以保證各業(yè)態(tài)場所供水、排水的效果以及消防安全。大型商業(yè)建筑內(nèi)部商鋪業(yè)態(tài)變化頻繁，各業(yè)態(tài)用電需求差別較大。在配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)時，采用“末端富余，總量控制”的宗旨，以保證配電系統(tǒng)既滿足業(yè)態(tài)變化的需求，也對整個工程的變壓器安裝容量進(jìn)行了有效的控制。項(xiàng)目空調(diào)負(fù)荷較大，使用功能多樣，為簡化運(yùn)營維護(hù)、方便計(jì)費(fèi)、減少輸送能耗，解決不同使用時間需求，針對性的在商鋪餐飲、超市、電影院、KTV分別設(shè)置4個集中冷凍水系統(tǒng)，其中電影院及KTV主機(jī)因需布置在天面，因此采用一體化水冷冷水機(jī)組，避免采用風(fēng)冷系統(tǒng)帶來的能耗高的缺點(diǎn)。中庭空間較大，空調(diào)負(fù)荷高，因此采用八臺蒸發(fā)式全熱回收機(jī)組均勻布置在天面集中送排風(fēng)。此方式無需在各層設(shè)置空調(diào)機(jī)房，大量減少占用商業(yè)面積，解決了各層空調(diào)機(jī)房新風(fēng)百葉給外立面帶來的不美觀的問題，同時也大大減輕了中庭大尺寸新排風(fēng)管對吊頂內(nèi)管線帶來的壓力。

3技術(shù)成就與深度

3.1進(jìn)行消防性能化評估本項(xiàng)目為大型現(xiàn)代商業(yè)，集餐飲、娛樂、旅游、文化、藝術(shù)等多種消費(fèi)功能為一體。具有大型化、中庭化、多功能化的特征，并形成了綜合優(yōu)美、舒適、愉快的購物環(huán)境，其與普遍的商業(yè)建筑的差別很大。由于建筑面積規(guī)模龐大，聚集人員眾多，設(shè)備系統(tǒng)繁雜，故采用常規(guī)消防設(shè)計(jì)規(guī)范無法解決在大型商業(yè)建筑消防設(shè)計(jì)的安全性等難題。本工程的消防設(shè)計(jì)經(jīng)中科大火災(zāi)實(shí)驗(yàn)室進(jìn)行消防性能化分析，并進(jìn)行消防性能化評估，解決了消防設(shè)計(jì)上的安全性難題。

3.2大跨度、大懸挑問題中庭要求無柱結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，中庭的最大跨度28m，懸挑達(dá)到9m，且凈高要求在滿足設(shè)備走管、吊頂完成后為4.2m，這樣要求結(jié)構(gòu)梁高不得超過1.2m，滿足建筑空間效果。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)精心分析，采用型鋼混凝土結(jié)構(gòu)，利用中庭洞口環(huán)形的特點(diǎn)，加強(qiáng)中庭洞口周邊環(huán)梁以協(xié)調(diào)變形。通過這些措施，中庭的實(shí)際建筑效果優(yōu)越，結(jié)構(gòu)在撓度、振動等方面也滿足要求。

3.3中庭回廊“超大”防火分區(qū)的水消防設(shè)計(jì)。本項(xiàng)目負(fù)一層至四層的回廊通過大小形狀不一的中庭孔洞相連通成一個“超大”防火分區(qū)，通過消防性能化分析采取了如下措施：①周邊商鋪與回廊均設(shè)置自動噴淋系統(tǒng)；②商鋪與回廊的分隔玻璃設(shè)置采用窗玻璃噴頭的防火冷卻自噴系統(tǒng)；③中庭各超過12m的高大空間設(shè)置大空間智能滅火水炮系統(tǒng)。

3.4室外排水管廊的設(shè)計(jì)本項(xiàng)目周邊有公寓組團(tuán)、越王廣場、商業(yè)直街以及二期住宅項(xiàng)目均為滿鋪地下室，地下室覆土深度不足鋪設(shè)室外排水管道，因此采取設(shè)置室外排水管廊的措施。依據(jù)各項(xiàng)目地下室的形狀，地下室之間留出至少4m的間距形成管廊，用以敷設(shè)室外排水管線及檢查井，同時為避免排水管沉積，合理設(shè)置管徑、坡度，分左右兩向分別接入市政接駁點(diǎn)。

3.5商業(yè)配電靈活性購物MALL的商業(yè)配電系統(tǒng)存在多變性，在招商過程中，業(yè)主多次修改商鋪間隔或商鋪用途。由于不同的商業(yè)類型其用電需求存在差別，為減低業(yè)態(tài)改變對配電系統(tǒng)的影響，商業(yè)配電系統(tǒng)豎向干線選用母線。當(dāng)干線總?cè)萘坎怀^母線載流量的情況下，母線配電可靈活調(diào)整各樓層的用電分配，即將用電變化調(diào)整控制在豎井范圍內(nèi)，減少對前端低壓配電系統(tǒng)的影響。

3.6大空間空調(diào)節(jié)能運(yùn)行為中庭大空間設(shè)置的蒸發(fā)式全熱回收機(jī)組全年高效節(jié)能運(yùn)行，室內(nèi)排風(fēng)經(jīng)回收后進(jìn)入閉式系統(tǒng)，與新風(fēng)進(jìn)行熱交換，系統(tǒng)的全熱回收效率達(dá)到70%以上，同時新風(fēng)和排風(fēng)之間無接觸，100%無空氣交叉污染；機(jī)組可在過渡季節(jié)切換風(fēng)道，實(shí)現(xiàn)全新風(fēng)全排風(fēng)工況，不需要開主機(jī)、水泵、冷卻塔，同時減少了表冷器約150Pa風(fēng)系統(tǒng)阻力，大量減少風(fēng)機(jī)能耗；回收空調(diào)系統(tǒng)冷凝水，對熱回收噴淋系統(tǒng)蒸發(fā)損失的水進(jìn)行補(bǔ)充，充分利用流失的能量；低溫高濕季節(jié)利用壓縮機(jī)制冷，送入室內(nèi)的新風(fēng)先經(jīng)過蒸發(fā)器除出空氣中的水份，再經(jīng)過冷凝器對空氣進(jìn)行再熱，既保證提供非常舒適空氣環(huán)境，又節(jié)省了能源。

3.7BIM技術(shù)應(yīng)用本項(xiàng)目進(jìn)行建筑模型的建立，通過數(shù)字信息仿真模擬建筑物所具有的真實(shí)信息。它具有可視化，協(xié)調(diào)性，模擬性，優(yōu)化性和可出圖性五大特點(diǎn)。項(xiàng)目以BIM應(yīng)用為載體的項(xiàng)目管理信息化，提升項(xiàng)目生產(chǎn)效率、提高建筑質(zhì)量、縮短工期、降低建造成本。

4綜合效益

4.1改善社會環(huán)境本項(xiàng)目的開發(fā)將帶動其周邊的市政配套建設(shè)，如道路和綠化的改造，為市區(qū)建設(shè)發(fā)展起到了積極的推動作用。

4.2創(chuàng)造就業(yè)與營商機(jī)會項(xiàng)目建成后，可創(chuàng)造2508人（物業(yè)308人+商業(yè)2200人）的就業(yè)機(jī)會，增加時務(wù)稅收12.3億元以上。同時項(xiàng)目的建設(shè)，將為建材、廣告、金融、保險(xiǎn)、商業(yè)等相關(guān)行業(yè)和當(dāng)?shù)厝藗儬I商與創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會，符合當(dāng)?shù)氐氖袌龊蜕鐣枨蟆?/p>

4.3市場需求據(jù)了解，隨著河源近年大批住宅樓盤相繼開發(fā)，市民已經(jīng)有了足夠的選擇空間。尤其在技濟(jì)水平與消費(fèi)水平不斷得到發(fā)展的今天，繁榮的商業(yè)對河源人來說非常重要。河源市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)過多年的發(fā)展，隨著商業(yè)環(huán)境和市民消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，之前分散式的小商鋪經(jīng)營方式已經(jīng)不適合城市化進(jìn)程，市區(qū)需要有大型的綜合性的商業(yè)圍，以滿足市民日益增長的物質(zhì)文化需求。4.4社會適應(yīng)性綜合分析本項(xiàng)目的建設(shè)，得到了河源市有關(guān)部門的大力支特，并在交通、電力、通信、供水等基礎(chǔ)市政設(shè)施方面得以有力的保障和支持，原材料、設(shè)備、產(chǎn)品銷售等各種條件也得到充分的保證。該項(xiàng)目的建設(shè)將會產(chǎn)生良好的社會效益，與河源市的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展形成良性互動，相互促進(jìn)，相互發(fā)展。其主要目的是城區(qū)建設(shè)及企業(yè)發(fā)展，這對提高當(dāng)?shù)氐目萍妓健⒃黾邮忻竦木椭箼C(jī)會?增加財(cái)政稅收、提升地區(qū)的國民經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力。

5總結(jié)

商業(yè)地產(chǎn)在三線城市正經(jīng)歷著興起、發(fā)展、趨向成熟的發(fā)展過程，商業(yè)綜合體的設(shè)計(jì)需要符合所在城市的發(fā)展需求，應(yīng)在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑單體設(shè)計(jì)、室外空間、景觀設(shè)計(jì)、形象設(shè)計(jì)及流線設(shè)計(jì)、交通組織等方面始終做到以人為本，在對土地有效利用的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)社會價值和商業(yè)價值最大化，并符合城市規(guī)劃、建設(shè)發(fā)展需求，使得消費(fèi)者與開發(fā)商取得雙贏。河源商業(yè)中心購物mall項(xiàng)目的成功實(shí)施對三線城市商業(yè)綜合體的設(shè)計(jì)模式具有較好的借鑒意義。注：以上內(nèi)容著作權(quán)屬廣東省建筑設(shè)計(jì)研究院所有，如需引用、發(fā)表，需征得作者同意，并應(yīng)注明出處。否則引發(fā)的一切法律糾紛，由侵權(quán)單位及個人承擔(dān)。

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作者：黃晉奕 單位：廣東省建筑設(shè)計(jì)研究院