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2008年11月5日國務院提出為抵御國際經濟環境對我國的不利影響，必須采取靈活審慎的宏觀經濟政策，以應對復雜多變的形勢，要實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，出臺更加有力的擴大國內需求措施，加快民生工程、基礎設施、生態環境建設和災后重建，提高城鄉居民特別是低收入群體的收入水平，促進經濟平穩較快增長，確定了進一步擴大內需、促進經濟增長的十項措施，公布了四萬億投資以刺激內需的政策。其中，提出要加快建設保障性安居工程，加大對廉租住房建設支持力度，加快棚戶區改造，實施游牧民定居工程，擴大農村危房改造試點。根據住房城鄉建設部等部門提出的初步方案，在2009—2011年3年期間，政府擴大保障性住房投資建設主要包括四項內容：一是新建或購置廉租住房約290萬套，投資2165億元。二是加快222萬戶國有林區、墾區等棚戶區和危舊房改造，投資1025億元。三是新建經濟適用住房400萬套，投資6000億元。四是建設公共租賃住房300萬套，投資3000億元。以上四項合計，總投資12190億元，年均投資4063億元。其中，前兩項已列入國家“擴大內需十項措施”中。保障性住房政策的出臺勢必對房地產業的發展帶來深遠影響。

一、保障性住房政策對房地產市場的影響

(一)有利于推進住房保障體系建設

實施保障性住房方案，每年可改善400多萬戶困難家庭住房條件，3年下來可解決1200多萬戶低收入家庭住房困難問題，還能初步形成以廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房為支撐的住房保障框架，使我國住房保障體系建設邁出一大步。

(二)有利于穩定房地產投資增長

2008年政府安排的保障性住房投資不足2000億元，占全國房地產投資不足7％(實際投入數量還要少一些)。如果今后3年政府保障性住房投資每年增加到4063億元，比2008年增長1倍多，占全國房地產投資的比重將提高到14.5％。這可拉動相當規模的房地產投資和一批相關產業投資。

(三)保障性住房大量入市影響房地產供求關系

從目前房地產市場的現狀看，受國內經濟增速下滑趨勢和房地產業自身發展周期性等因素影響，我國房地產市場銷售量持續下降，供過于求的矛盾比較突出，房價回落的壓力相當大，市場走勢處于一個復雜敏感期。在這種情況下，2008底年出臺的加大保障性住房投資建設的政策被股市上認定為房地產行業的一個利空因素。主要原因是，這可能加深當前住房市場供大于求的矛盾，對正在調整下行的房地產市場帶來新壓力。從經濟適用住房看，主要面向有一定支付能力的低收入家庭出售，依靠住房消費信貸支持，政府的建設投資可回收和循環使用。經濟適用房擁有獨立產權，可直接出租或按規定條件出售，其購買者也是普通商品房需求群體的一部分，直接影響到商品房市場的供求關系。特別是在一些發達城市，經濟適用房與中小戶型、中低價位普通商品房的供給對象基本上是一致的。因此，政府大規模投資建設經濟適用房，勢必使普通商品房市場的需求相對減少，或等同于增加了市場供給。從廉租住房看，主要向低保家庭或最低收入家庭出租，以地方政府投資為主，中央財政給予補助，幾乎完全是政府無償投入。現在各地實物配租的廉租房來源，主要是在經濟適用房建設中配建，或直接從商品房市場購買。如政府大規模新建廉租住房，也會一定程度減少商品房市場需求。從公共租賃住房看，主要按政府規定的租金標準向符合條件的城鎮中低收入家庭、新就業職工和流動人口出租，由政府給予土地、信貸政策支持，政府性基金和社會力量投資建設。從國際經驗看，這種住房保障方式在城市化快速推進階段具有重要作用，也是我國住房保障體系中亟須加強的一個重要組成部分。政府加快公共租賃住房投資建設，也相當于增加住房供給，將相應減少住房租賃市場的需求，進而對商品房市場，包括新建住房和二手房市場的需求產生影響。

(四)保障性住房大量入市，會拉低房地產價格

2009～2011年保障性住房投資將達到9000億元，其中，經濟適用房投資為6000億元，其他為廉租房和棚戶區、林區改造等投資。盡管經濟適用房和廉租房的客戶群與商品住宅存在區別，但經濟適用房的投資將對商品住宅供給、需求和銷售價格均產生影響。從國家統計局的數據看，截至2008年11月末，全國商品房空置面積1.36億平方米，同比增長15.3％，增幅比1～10月提高2.2個百分點。其中，空置商品住宅7084萬平方米，同比增長22.9％。以2008年的平均銷售量來計算，中國主要城市商品住宅2008年的庫存，其加權平均的吸納周期為17至21個月。而考慮到2009年的新增供應，其加權平均的吸納周期為34至40個月，在最樂觀的預期下，假設銷售量全國整體反彈50％，其加權平均的吸納周期也為23至27個月。假設2009—2011年經濟適用房平均每年投資為2000億元，那么2009年住宅開發投資將達17622.43～18309.29億元，但住宅市場結構將由商品住宅所占比例95.83％下降至88.65％～89.08％，而住宅市場的平均價格也由此下降3.68％-3.45％。

二、房地產企業應對房地產市場形勢變化的對策

從以上分析可看出，現行保障性住房政策對房地產市場既有積極影響也有消極影響。為度過這場地產寒冬，進而取得更大的發展，我國房地產企業具體應采取以下方面的措施：

(一)加強房地產市場細分

突遇降溫的房地產市場開始進入細分化時代，“拿地——建樓——賣樓——收錢——再拿地”這樣簡單而又高利潤的盈利模式已找不到生存余地。為此，房產企業必須根據特定人群的多樣化需求制定房產開發策略。將社會學研究的“人的生命周期”概念導入市場定位和客戶細分領域。如將普爾特公司的體系簡化，僅以人的生命周期來觀察，我們發現，大部分都市人都將經歷“三次置業”過程：第一次置業，年輕人初入社會，經濟型或效率型住宅是他們的首選。第二次置業，大部分人在30～40歲之間經歷升職、加薪等事業上升期，有些開始邁向事業的頂峰，這時青睞的是實力型或炫耀型的住宅。第三次置業，45歲后，許多人向往更多的家庭生活，或開始制訂自己的退休計劃，休閑型或養老型的社區對他們的吸引力越來越大。住房的消費能力取決于家庭收入，我國城鎮家庭收入階層化特征明顯，按國家統計局分組方法，依戶人均可支配收入分成七組，并且各階層的貧富差距有逐年拉大的趨勢。住房需求可劃分為五個層次：一是遮蔽需求，要求有起碼的遮風擋雨的生活空間。二是功能需求，要求有一套功能齊全的住房。三是環境需求，要求較好的內部環境和外部環境。四是服務需求，要求小區有完善的配套服務。五是品位需求，要求通過住房來反映個人的生活和文化品位。這五個住房需求層次與上述的收入層次有很大的關聯度。合理分層是住房保障合理供給目標實現的基礎和前提。政府只為最需要的人提供住房保障，保障性住房的標準為滿足基本住房需求。住房的商品屬性決定住房保障水平受我國經濟發展水平的限制，住房的福利成分不可能太高。依據國外住房保障經驗及中國的實際，中等收入及以上的群體(占60％左右)的住房改善需要依靠市場解決。準確的市場細分是幫助房地產企業找到顧客的最好方法。

(二)努力降低房地產開發成本

2009年的房價依舊會保持理性回歸的趨勢，因此，房地產企業必須充分研究商品房銷售價格的區位空間，從而適度下調商品房特別是住宅商品房的銷售價格，以便在激烈競爭的商品房銷售市場上，立于不敗之地。從工程圖紙設計入手，按照經濟、實用、美觀的設計原則選擇設計方案。在房屋拆遷安置階段，要和拆遷主管部門緊密配合，對拆遷戶進行合理適度的拆遷補償。在開發建設項目工程招、投標階段，要選擇施工質量優、報價低、經驗豐富、組織設計合理、工期短的施工單位進行施工。房地產企業開發經營要注意成本控制和加強財務管理，要主動參與政策性住房開發建設，尤其要加強企業成本控制和財務管理。

(三)深化企業自身改革，注重人才培養

由于房地產項目開發的環節多，涉及部門廣，操作流程復雜，每個部門、每個環節均需要專業人才，包括企業管理人才、策劃人才、技術人才、理財人才、銷售人才、公關人才、物業管理人才等。針對企業的不同狀況，應在以下方面加強人才資源開發與管理。引進既掌握現代企業管理知識，又具有豐富企業管理經驗和資本運營管理經驗的人才進入公司高級管理層。調整高管層的人才結構，以適應未來公司的發展目標及戰略。在一個企業里，資金、技術等方面優勢都不能使其優勢保存長久，都易被對手模仿，唯一能保持長久的是其不斷學習的能力。因此，必須注重對內部員工的培訓，加強他們的學習自覺性。企業向員工提供培訓和發展空間不僅可幫助員工充分發揮其人力資源潛能，更大程度地實現自身價值，增強對企業的歸屬感和責任感，同時也是企業應盡的責任。有效的培訓可減少工作障礙。降低成本，提高工作效率和經濟效益，增強企業的市場競爭力。

(四)塑造企業品牌和企業文化

對房地產企業而言，項目開發是有時限的，企業品牌卻是永久的，不受地域限制。房地產企業不能把目光停留在項目管理階段，而是要從戰略的角度出發，努力以產品來彰顯個性，提高企業品牌形象。要避免在品牌的認識上出現誤區，有的企業領導認為開發幾個知名項目、做幾個明星樓盤就能建立企業品牌，把項目品牌等同于企業品牌。所以房地產企業塑造企業品牌，首當其沖的是要加強品牌意識，樹立品牌資產觀念，認識到品牌是一種無形資產。具體可從以下方面塑造品牌：一是產品設計。差異化產品的設計一定要體現創新。二是施工建設保證質量。三是進一步加強物業管理。企業應轉變物業管理觀念，將物業管理提升為物業服務，堅持以“服務”為一切物業管理活動的核心理念。