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一、上海房產稅的政策效果分析

我們將以上海房產稅試點改革前后房地產市場的相關統計數據為基礎，通過對比分析房地產市場中企業開發投資、市場銷售以及住房租賃等相關指標，評價上海房產稅改革試點的政策效果。

(一)房地產企業開發投資:房產稅的政策效果分析

房地產企業本年投資完成額可以作為反映房產稅政策推出后對房地產投資預期影響的指標，本文將通過這一指標分析房產稅政策對房地產市場價格與結構的影響。從歷年房地產企業的投資完成情況來看，受金融危機影響，2009年房地產企業完成投資額僅比2008年小幅增長1．83%;隨后房地產市場迅速回暖，2010年上海市房地產企業的投資完成額增長了35．47%;2011年初上海房產稅試點以來，雖然房地產企業投資總額持續上漲，但上升趨勢與試點前相比明顯減弱，僅為13．79%。上海房產稅政策初步遏制了商品房的過度供給狀態。從市場結構來看，歷年住宅投資約占全部完成投資總額的60%以上，因而房產稅試點政策對住宅投資影響程度更大。2010年住宅投資增長33．87%，而2011年則回落至19．16%。從投資占比角度來看，2011年上海市房產稅試點改革實施以來，普通住宅投資占整個住宅投資的比重有所上升，約為71．98%，而別墅、高檔公寓投資比重則相對下降，為28．02%;從投資增速來看，兩者漲幅均有所下降，特別是別墅、高檔住宅投資增長幅度最小，為9．90%。這表明房產稅實施以來，上海市房地產投資結構已經發生變化，房地產企業更注重建設普通商品住房以滿足廣大中等收入階層的住房需求。這其中的政策含義是，房產稅從供給角度調整了房地產企業的投資偏好，增加了普通商品住房的投資，減少了高檔住宅、別墅的投資建設，優化了住房供應結構。

(二)房地產交易市場:房產稅的政策效果分析

1．上海市商品房銷售額分析。房地產企業投資完成情況僅能間接反映房產稅政策對市場預期的影響，而房地產銷售情況則可直接反映調控政策對房地產市場價格與結構的影響。除2009年外，商品房銷售額持續下降，而房地產企業商品房完成投資額卻逐年上升，這從一個側面反映出上海房地產企業商品房投資報酬率下降，同時從商品房連年下降的銷售面積也可以反映出上海商品房的空置率不斷上升，房地產泡沫不斷增大。住宅銷售額占整個商品房銷售額的比重由2008年的84．98%下降到2011年的77．81%，表明房地產調控政策在一定程度上抑制了市場投機需求。其中普通住宅銷售額占整個住宅銷售額的比重由2008年的79．15%下降至2010年的64．71%，而2011年(房產稅試點后)這一比重重新上升到67．02%;別墅、高檔公寓的變動則與之相反。其背后的政策含義為，政府多管齊下的房地產調控政策導致市場中各類商品房銷售額均有所下降，普通住宅銷售比重卻顯U型變化特征(拐點2011年為房產稅試點時間)，因而房產稅在一定程度上抑制了投機者的需求(特別是對高檔住宅、別墅的需求)，優化了住房市場結構，相對減少了高檔公寓、別墅的銷售，增加了容積率較低的普通住宅交易。

2．上海市商品房售價分析。上海市商品房平均銷售價格總體處于增長趨勢，但增長趨勢有所減弱，其中最高漲幅為2009年的56．68%，2011年商品房平均銷售價格僅比上年增長0．96%。從結構上分析，雖然商品房平均銷售價格整體處于增長態勢，但是住宅平均銷售價格在2011年有所下降，比2010年下降5．07%，而別墅、高檔公寓平均售價增長5．79%。其原因在于，受到土地資源稀缺性及政府房地產市場調控政策的雙重影響，房地產開發企業普通住宅開發比重上升，別墅、高檔公寓開發比重下降，引起別墅、高檔公寓的供給大幅減少(其銷售面積下降了25．60%)，因而別墅、高檔公寓的平均銷售價格逆市而動，出現小幅上漲。

(三)房地產租賃市場:房產稅的政策效果分析

房屋租賃市場與購房市場存在一定的替代關系，根據經典資產定價方程，在不考慮房地產泡沫的條件下，房價可以看成未來預期租金流的現值，那么租金上漲必然會進一步推高房價，兩者呈同向聯動關系。房產稅改革必然會對房屋租賃市場結構產生影響，同時房屋租賃市場的波動也會影響到購房市場。歷年房屋出租面積呈現出增長趨勢，但增長速度逐年降低。從市場結構來看，住宅出租面積除2009年增長10．66%外，2010、2011年分別下降16．47%和12．93%。其中，普通住宅出租面積在2011年增長了31．17%。其背后的政策含義是，高房價的“擠出效應”使一部分人由房產交易市場轉而進入租賃市場，同時地方政府的限價及限購等措施使相當部分的外地消費者也被迫進入租賃市場，進而導致普通住宅出租面積增長。

二、結論與政策啟示

通過對比分析上海房產稅試點改革前后房地產市場中企業開發投資、市場銷售以及住房租賃等相關指標，得到關于房產稅政策效果的結論如下:

(1)房地產泡沫仍在增大。上海房地產企業商品房年度完成投資額逐年上升，而相應的商品房銷售額卻下降。這表明商品房空置率不斷上升，房地產泡沫仍在增大。

(2)房產稅產生了抑價調結構的效果。上海房產稅試點以來，雖然商品房平均銷售價格總體處于增長趨勢，但增長趨勢有所減弱。同時普通住宅投資占住宅總投資的比重增大，別墅、高檔公寓的投資比重相對下降;商品房銷售額逐年下降，而其中普通住宅銷售額的比重卻有所上升，呈現出U型變化趨勢。這表明房產稅起到了抑價調結構的作用。

(3)限價及限購等購房管制政策具有局限性。普通住宅出租面積在整個房屋出租面積下降的情況下仍處于增長狀態，表明限價及限購等購房管制政策難以區分房地產市場中的“真正需求者”與“炒房者”，短期內可致房價下降，而長期則陷入“越調越漲”的怪圈，因而不是一種理想的長效調控機制。相反，征收房產稅能夠加重“炒房者”的房產持有成本，迫使其退出房地產市場，減少投機需求，抑制房價的非理性上漲，這表明房產稅是一種長期有效的調控工具。房產稅試點對房地產市場供求雙方形成稅收約束，在抑制房地產投機行為、引導房地產企業提高普通住宅的投資比例、增加房地產市場上中小戶型的需求、減少商品房的空置率、活躍房屋租賃市場方面取得了一定成效，但仍需在以下兩方面完善稅收及配套政策:

(1)擴大房產稅試點范圍。比照上海模式，并結合當地房地產市場發展狀況，動態調整房產稅率，實行差別化征收;增加對中小戶型住宅的稅收優惠，優化房地產市場結構。

(2)建立房地產市場長效調控機制。逐步取消限購、限價等行政管制措施，代之以稅收、金融等市場化調控手段，逐步建立起房地產市場長效調控機制，形成規范的經濟調控體系。（本文來自于《稅務與經濟》雜志。《稅務與經濟》雜志簡介詳見.）

作者：尹音頻魏彧單位：西南財經大學財稅學院