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1風(fēng)險難測，難以調(diào)動保險公司的廣泛興趣

1.1風(fēng)險因素之一———房屋定價的合理性不少保險業(yè)內(nèi)人士并不看好反向抵押養(yǎng)老市場，主要考慮的因素是對中國房市價值的波動難以預(yù)測和評估，以及“70年建設(shè)用地使用權(quán)”到期后的續(xù)期等問題尚未準(zhǔn)確界定.對于參與這項業(yè)務(wù)的保險公司來說，被抵押房產(chǎn)的價值無疑是反向抵押養(yǎng)老保險涉及的核心問題，而準(zhǔn)確估價就是重中之重.對此問題，《指導(dǎo)意見》給出了解決辦法，保險公司可以通過聘請具有一級資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對其進(jìn)行價值評估，產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用由消費(fèi)者和保險公司共同負(fù)擔(dān).房產(chǎn)資產(chǎn)如何精準(zhǔn)估價？我國的房地產(chǎn)市場建成時間不長，市場周期波動大，對于房產(chǎn)價值的漲跌誰都無法進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)期，更加難以實現(xiàn)對產(chǎn)品風(fēng)險的合理規(guī)避與對沖.考慮到我國房屋建設(shè)的整體質(zhì)量情況，房屋意外毀損滅失的風(fēng)險也是保險公司需要考慮的.

1.2風(fēng)險因素之二———老人長壽的可預(yù)期性隨著醫(yī)療手段的進(jìn)步和科學(xué)合理的營養(yǎng)，人類平均壽命不斷延長已是不爭的事實，這對保險公司來說，其風(fēng)險承受能力要求更高.根據(jù)《指導(dǎo)意見》中的規(guī)定，保險公司在這項業(yè)務(wù)中要承擔(dān)老人長壽的風(fēng)險，保險公司要確保投保老人的晚年生活無憂，必須定期向老人支付養(yǎng)老年金直至其身故.并且在老人過世后，房產(chǎn)處置所得資金在償還保險公司已經(jīng)支付的養(yǎng)老保險年金后，剩余部分歸法定繼承人擁有；如果所得不足以支付保險公司已支付的相關(guān)費(fèi)用，這份風(fēng)險由保險公司承擔(dān)，不得再向投保老人的家屬追償.保險公司基于經(jīng)營的謹(jǐn)慎性和營利性考慮，一般會低估房價，再經(jīng)過年金折現(xiàn)，投保老人事實上可以得到的養(yǎng)老保險金是十分有限的，這也在很大程度上影響了老人選擇這種養(yǎng)老方式.

1.3風(fēng)險因素之三———房地產(chǎn)相關(guān)法律制度有待完善由保險公司開發(fā)的住房反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)，由于其仍然是一項新鮮事物，加上產(chǎn)品的設(shè)計開發(fā)難度較大，流程較復(fù)雜，涉及到的相關(guān)領(lǐng)域廣泛.不可否認(rèn)的是，保險公司開展這項業(yè)務(wù)，如果不能在房地產(chǎn)稅收、政策等方面得到政府大力地支持，其面臨的風(fēng)險很大，首當(dāng)其沖的就是倍受大家關(guān)心的70年產(chǎn)權(quán)的法律規(guī)定《.物權(quán)法》等法律中明確規(guī)定的住宅占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)為70年，期滿后，雖然法律規(guī)定會自動續(xù)期，但是，對于續(xù)期后土地使用權(quán)的使用費(fèi)的支付標(biāo)準(zhǔn)和支付辦法未作規(guī)定；另外，國外的保險公司在處置反向抵押養(yǎng)老的房地產(chǎn)時產(chǎn)生的盈余所得，是可以享有稅收的優(yōu)惠政策，以及最終的風(fēng)險的分擔(dān)由政府兜底擔(dān)保，將保險公司的風(fēng)險降到最低，而我國目前在這些方面的法律制度仍很欠缺，這也必將會影響保險公司的參與熱情.

2完善住房反向抵押養(yǎng)老的對策建議

這項業(yè)務(wù)雖然在短時間內(nèi)市場規(guī)模不會太大，但從長遠(yuǎn)來看“，以房養(yǎng)老”具有較好的發(fā)展前景和市場需求，這就需要我們的政府加強(qiáng)引導(dǎo)和宣傳，保險公司需要設(shè)計科學(xué)合理的產(chǎn)品類型來吸引老年人的興趣，社會各相關(guān)機(jī)構(gòu)應(yīng)該鼎力協(xié)作.

2.1政府應(yīng)加大對住房反向抵押養(yǎng)老保險的政策支持1980年代初，美國剛推出這一業(yè)務(wù)時，公眾也很排斥.美聯(lián)邦政府通過出臺了很多的優(yōu)惠政策和保障措施，比如通過下調(diào)整體利率水平、進(jìn)行貼息優(yōu)惠，對承擔(dān)以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)的虧損進(jìn)行“兜底”擔(dān)責(zé)，最終才使得美國的以房養(yǎng)老為社會公眾所廣泛接受.因此，我們現(xiàn)在進(jìn)行以房養(yǎng)老相關(guān)試點工作時，政府依然要擔(dān)負(fù)起宣傳推廣的主要責(zé)任.更為重要的是，我國目前的社會養(yǎng)老保障體系尚不健全，各種社會評價都有，在這種情況下，如果不進(jìn)行正確的引導(dǎo)、宣傳，容易被看成是政府在推卸養(yǎng)老責(zé)任，從而激起大家的抵觸情緒.這就需要政府對這項業(yè)務(wù)加大政策支持的力度，使其真正作為兼具市場性和公益性的一種補(bǔ)充養(yǎng)老方式而被大家接受.

2.1.1政府要大力宣傳和倡導(dǎo)以房養(yǎng)老方式拓寬養(yǎng)老方式，建立多層次的養(yǎng)老保障制度，是有效應(yīng)對人口老齡化問題，實現(xiàn)社會經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的必然要求.住房反向抵押養(yǎng)老這一新型的養(yǎng)老方式，可以很大程度上緩解老人及其子女的經(jīng)濟(jì)壓力，又可以適度地提高老人的養(yǎng)老質(zhì)量，政府應(yīng)加大輿論宣傳，使人們的思想觀念逐漸得到改變，隨著時間的推移，人們會逐漸突破傳統(tǒng)的倫理觀念并接受這一新型的養(yǎng)老方式.

2.1.2政府在相關(guān)領(lǐng)域應(yīng)進(jìn)行制度創(chuàng)新為了進(jìn)一步推進(jìn)住房反向抵押養(yǎng)老業(yè)務(wù)，政府可以在保險、稅務(wù)、銀行、社區(qū)管理等領(lǐng)域進(jìn)行制度創(chuàng)新，這樣會鼓勵老人積極地選擇這樣的養(yǎng)老方式，并激發(fā)保險公司開發(fā)相關(guān)保險產(chǎn)品的熱情，例如減免保險、金融機(jī)構(gòu)等在開展住房反向抵押養(yǎng)老業(yè)務(wù)時獲得的房產(chǎn)增值收益等的稅收，這會大大提高機(jī)構(gòu)從業(yè)的積極性.

2.1.3政府應(yīng)建立健全相關(guān)法律制度借助不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的東風(fēng)，政府應(yīng)建立嚴(yán)格的住房反向抵押的登記和公示制度，以保障保險公司等債權(quán)人的合法權(quán)益；政府還應(yīng)建立健全保險公司在進(jìn)行住房反向抵押養(yǎng)老業(yè)務(wù)情況時的審查制度，并明確養(yǎng)老保險年金的發(fā)放程序和監(jiān)督制度，對相關(guān)資金進(jìn)行嚴(yán)格管理.

2.1.4建立政府擔(dān)保房產(chǎn)價值基金考慮到我國開展住房反向抵押養(yǎng)老尚處于起步階段，保險公司因為對高風(fēng)險的擔(dān)憂而不愿參與其中，我國可以適度借鑒美國的經(jīng)驗，通過建立政府擔(dān)保房產(chǎn)價值基金來緩解保險公司的風(fēng)險壓力.美國聯(lián)邦政府在推行住房價值轉(zhuǎn)換抵押貸款計劃時，就為貸款到期時貸款本息超過房屋價值的借款人提供了擔(dān)保，從而消除了貸款機(jī)構(gòu)的擔(dān)憂.可以通過向保險公司定期對老人發(fā)放的養(yǎng)老年金中收取一定的費(fèi)用，政府再拿出一定的資金，共同組建保險基金，當(dāng)貸款到期時，如若抵押的房產(chǎn)資不抵債時，差額就由保險基金來補(bǔ)償，當(dāng)保險基金也不足以補(bǔ)償時由財政補(bǔ)貼，這樣可以將保險公司的風(fēng)險降到最低.

2.2保險公司應(yīng)加大與其他機(jī)構(gòu)的合作反向抵押養(yǎng)老保險是養(yǎng)老保障方式的創(chuàng)新，涉及老年人的切身利益，社會關(guān)注度較高；同時，作為一項新業(yè)務(wù)，其法律關(guān)系復(fù)雜，保險公司面臨著諸多風(fēng)險.其中，最大的風(fēng)險就是房產(chǎn)估值和保單定價，而這并不是保險公司擅長的專業(yè)領(lǐng)域.保險公司若要順利地開展這項工作，既要提高自身的業(yè)務(wù)水平，更需要多與其他房地產(chǎn)相關(guān)機(jī)構(gòu)合作，從技術(shù)層面獲得更好的支持.例如保險公司可以考慮和房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)合作，因為給房產(chǎn)估值是房產(chǎn)中介的專業(yè)領(lǐng)域，他們可以提供專業(yè)的評估；還可以考慮與社區(qū)和物業(yè)管理公司合作，在給老人提供無微不至的關(guān)心的同時對房產(chǎn)加強(qiáng)管理；可以與醫(yī)療保健機(jī)構(gòu)合作，建立起良好的醫(yī)療救護(hù)機(jī)制.

2.3保險公司應(yīng)創(chuàng)新以房養(yǎng)老相關(guān)衍生產(chǎn)品以對沖風(fēng)險開展保險版的以房養(yǎng)老的試點工作，保險公司應(yīng)結(jié)合中央和地方各項養(yǎng)老政策，通過解放思想，大膽創(chuàng)新，在改善老年人養(yǎng)老待遇和服務(wù)等方面廣開思路，以期取得突破性的進(jìn)展.

2.3.1保險公司應(yīng)進(jìn)行服務(wù)領(lǐng)域與服務(wù)內(nèi)容的創(chuàng)新在設(shè)計保險版的“以房養(yǎng)老”時，其資金來源是保險公司的自有資金，本質(zhì)上住房反向抵押是一款終身年金保險產(chǎn)品.作為一個單獨的險種，它如能跟養(yǎng)老產(chǎn)品、護(hù)理產(chǎn)品一起配套開發(fā)，就能讓風(fēng)險達(dá)到一定的中和.中國保監(jiān)會關(guān)于開展以房養(yǎng)老試點的指導(dǎo)意見中規(guī)定：保險公司可以在相關(guān)服務(wù)領(lǐng)域拓展延伸，通過提供豐富的服務(wù)內(nèi)容、多樣化的服務(wù)手段、新穎的服務(wù)方式，形成一條完善的反向抵押養(yǎng)老保險的服務(wù)鏈條，如可以針對不同需求的客戶嘗試推出個性化的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品.

2.3.2開發(fā)住房反向抵押保險相關(guān)的險種可以嘗試設(shè)計“醫(yī)療服務(wù)不及時險”類：在保險期間內(nèi)，被保險人因為未能獲得及時的醫(yī)療和救助導(dǎo)致疾病加重甚至身殘或者身故的，保險人依約定給付保險金.還可以設(shè)計“業(yè)余生活不豐富險”類：在保險期間內(nèi)，因為養(yǎng)老保險管理方?jīng)]有提供相應(yīng)的業(yè)余活動，導(dǎo)致老人業(yè)余生活匱乏，保險人要承擔(dān)相應(yīng)的保險責(zé)任.通過這些險種的配套銷售，既可以降低保險公司的風(fēng)險，又可以增強(qiáng)老人及其子女對住房反向抵押養(yǎng)老方式的認(rèn)可.

2.3.3保險公司應(yīng)完善養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量為了更好地推行以房養(yǎng)老方式，現(xiàn)階段亟需解決的一個現(xiàn)實問題就是不斷增強(qiáng)的養(yǎng)老需求與養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后的矛盾.保險公司需要承擔(dān)的長壽風(fēng)險，可以通過擴(kuò)大養(yǎng)老增值服務(wù)和提供配套的養(yǎng)老醫(yī)療產(chǎn)品去緩解風(fēng)險.當(dāng)前社會養(yǎng)老普遍存在服務(wù)設(shè)施不完善的問題，花錢也未必能享受到優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，因此我們要高度重視如何完善養(yǎng)老服務(wù)配套體系的建設(shè)，可以通過提高養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量，讓“以房養(yǎng)老”群體能真正享受到這種養(yǎng)老方式為自己帶來的種種便利和舒適.以房養(yǎng)老，重在養(yǎng)老，老人用一生的積蓄換取老年的幸福生活，沒有理由不倍加重視，所以我們在進(jìn)行制度設(shè)計和試點工作的摸索中，一定要體現(xiàn)出以人為本，以養(yǎng)老為重的原則，面對不斷加劇的老齡化趨勢，為老人提供一種科學(xué)可行的、溫馨合理的養(yǎng)老方式，來減輕政府和社會養(yǎng)老的壓力，增強(qiáng)老人的幸福感，減輕子女的負(fù)擔(dān)，提高社會的穩(wěn)定性，以房養(yǎng)老具有現(xiàn)實可行性.但就目前來講，“以房養(yǎng)老”仍處于摸索和試點階段，這一新型的養(yǎng)老方式還存在著一定的障礙，有待于我們的政府需要結(jié)合具體的國情，通過大量深入細(xì)致的工作，完善相關(guān)的規(guī)章制度，增強(qiáng)老人和保險公司推行以房養(yǎng)老的信心；也還需要社會上的各相關(guān)機(jī)構(gòu)的協(xié)調(diào)與合作，共同為老人構(gòu)建幸福安逸的晚年生活。

作者：吳鳳麗 單位：安徽大學(xué) 安徽工業(yè)經(jīng)濟(jì)職業(yè)技術(shù)學(xué)院 財經(jīng)學(xué)院