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摘要：隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和城市化進(jìn)程的進(jìn)一步加快，房地產(chǎn)行業(yè)也隨之不斷進(jìn)步。目前住宅建設(shè)已經(jīng)成為國家新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)受到人們的廣泛關(guān)注。同時，房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭也越來越激烈，因此地產(chǎn)開發(fā)商紛紛開始探究地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律。住宅小區(qū)的設(shè)計(jì)與規(guī)劃目前已經(jīng)進(jìn)入了新的創(chuàng)作繁榮時期。本文從住宅小區(qū)設(shè)計(jì)與策劃的思想整合、進(jìn)行溝通的方式以及住宅小區(qū)的開發(fā)策劃三方面進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：住宅小區(qū)；開發(fā)設(shè)計(jì)；開發(fā)策劃

近年來地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展逐漸進(jìn)入繁榮時期，人們對住宅的需求量也是日益增長。同時，越來越多的住宅開發(fā)概念和創(chuàng)新的設(shè)計(jì)理念層出不窮。在這種情況下，開發(fā)商為了提升自己的地產(chǎn)品牌知名度，希望通過優(yōu)秀的設(shè)計(jì)打造出精品住宅，提升自身的市場競爭力。因此本文對住宅小區(qū)開發(fā)的設(shè)計(jì)與策劃進(jìn)行相關(guān)探析。

1住宅小區(qū)設(shè)計(jì)與策劃的思想整合分析

開發(fā)商對一個項(xiàng)目進(jìn)行投資，首先要考慮的是項(xiàng)目針對的目標(biāo)客戶群體、品牌的策劃和市場定位。開發(fā)商所擁有的權(quán)利是投資決策權(quán)，其可以根據(jù)對項(xiàng)目的綜合因素和自身的投資能力考量后決定是否進(jìn)行項(xiàng)目投資[1]。設(shè)計(jì)師在進(jìn)行住宅小區(qū)設(shè)計(jì)時要注意沿用開發(fā)商的思路，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況提出住宅的設(shè)計(jì)理念。同時還要對房屋的朝向、類型、可容納的住戶人數(shù)等因素，通過項(xiàng)目的規(guī)劃參數(shù)來進(jìn)行確定。此外，建筑所需要的主要建筑材料、住宅質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、戶型的大小及比例等都需要經(jīng)過詳細(xì)的考慮。小區(qū)的規(guī)劃方案需要結(jié)合開發(fā)商的決策思想和設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)思想才能夠進(jìn)行制定。通過各種規(guī)劃方案的對比研究，最終選擇最理想的小區(qū)建設(shè)規(guī)劃方案，并且還要對確定下來的方案進(jìn)行優(yōu)化。環(huán)境、物業(yè)、水電供應(yīng)等用戶重點(diǎn)注意的因素需要得到足夠的重視。由此可見，只有將住宅設(shè)計(jì)與策劃的思想進(jìn)行有效整合，才能更好地進(jìn)行小區(qū)的建設(shè)，獲取更多的利潤。

2住宅小區(qū)開發(fā)中設(shè)計(jì)與策劃進(jìn)行溝通的方式分析

2.1采用角色互換的方式進(jìn)行溝通地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目決策之前需要提高自身建筑方面的素養(yǎng)，例如進(jìn)行建筑學(xué)知識的學(xué)習(xí)、了解相應(yīng)的建筑技術(shù)和掌握環(huán)境藝術(shù)等。同理，設(shè)計(jì)師在進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)時也要從開發(fā)商的角度和立場進(jìn)行設(shè)計(jì)思考，不但要保證建筑的合理性，還要加強(qiáng)對建筑的經(jīng)濟(jì)性和功能性的考慮。設(shè)計(jì)師要注意不要只追求建筑的新穎獨(dú)特，還要注意實(shí)用性。策劃者與設(shè)計(jì)者要進(jìn)行角色互換，懂得站在對方的立場考慮，這樣的溝通方式更有助于建設(shè)優(yōu)秀的住宅小區(qū)。

2.2要加強(qiáng)每個階段的信息交流無論是在住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的哪個階段，設(shè)計(jì)與策劃雙方都應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)溝通，通過信息的溝通交流來反饋出不同階段所存在的問題，更有利于及時對出現(xiàn)的狀況進(jìn)行解決。設(shè)計(jì)與策劃二者之間除了要對必要的資源、設(shè)計(jì)依據(jù)、理念等進(jìn)行溝通交流，也要在思想等其他方面加強(qiáng)溝通與交流，從而得出更好的規(guī)劃方案。

2.3使用建議性的方式進(jìn)行溝通設(shè)計(jì)與策劃雙方在進(jìn)行溝通交流時要注意多采用建議的方式，開發(fā)商如果將自身的思想理念強(qiáng)制性或半強(qiáng)制性的給到設(shè)計(jì)師，那么會對設(shè)計(jì)師的創(chuàng)作造成嚴(yán)重的影響。設(shè)計(jì)師也不應(yīng)該獨(dú)自對開發(fā)商的意圖進(jìn)行揣摩，盡量減少被動式的設(shè)計(jì)創(chuàng)作，不要讓他人的思想過多的影響到自身的設(shè)計(jì)思路。設(shè)計(jì)與策劃雙方采用建議性條款進(jìn)行溝通，既不會過多地干涉設(shè)計(jì)者的設(shè)計(jì)思想，也不會使開發(fā)商的建議被無視。

2.4溝通不必受階段界限的約束在項(xiàng)目的投資決策階段所確定的內(nèi)容不一定正確，因?yàn)闆Q策階段的內(nèi)容是開發(fā)商內(nèi)部決定的。如果開發(fā)商沒有良好的建筑方面的素養(yǎng)，那么提出的內(nèi)容很可能不符合實(shí)際情況。在進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)時，開發(fā)商方面可以邀請眾多的招標(biāo)者提出建議，針對項(xiàng)目規(guī)劃進(jìn)行交流，并根據(jù)交流所得到的信息對自己的觀點(diǎn)進(jìn)行隨時的更換調(diào)整。因此設(shè)計(jì)與策劃雙方的溝通不必受到階段界限的限制[2]。

3住宅小區(qū)的開發(fā)策劃分析

作為地產(chǎn)開發(fā)過程中不可或缺的首要環(huán)節(jié)，開發(fā)策劃是對一個項(xiàng)目整體的思路把握，項(xiàng)目的開發(fā)效果受到?jīng)Q策的重要影響。因此地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行一個項(xiàng)目開發(fā)前要進(jìn)行可行性研究。

3.1樹立良好的品牌同其他商品一樣，住宅也需要得到住戶的認(rèn)可，這其中的關(guān)鍵之處在于小區(qū)品牌。根據(jù)相關(guān)調(diào)查可知，市場上商品受到品牌效應(yīng)的嚴(yán)重影響，一個品牌的建立通常需要經(jīng)過多年的實(shí)踐與探索。目前市場上品牌競爭已經(jīng)逐漸替代質(zhì)量和產(chǎn)品的競爭成為新的競爭內(nèi)容。品牌當(dāng)中蘊(yùn)含了一個企業(yè)的理念、定位和精神。因此進(jìn)行小區(qū)開發(fā)策劃的過程中要注意品牌的樹立。

3.2掌握項(xiàng)目開發(fā)地的地質(zhì)情況在進(jìn)行項(xiàng)目策劃時要對開發(fā)地的地形地貌做到心中有數(shù)，這有利于降低投資損失，對于可能發(fā)生的問題做好提前預(yù)防。在地質(zhì)情況勘察過程中，對于沒有保留價值的區(qū)域應(yīng)當(dāng)布置為車庫等配套建筑，有保留價值的水塘等可以保留作為自然水景。這樣可以有效地減少投資成本。

3.3了解項(xiàng)目開發(fā)地的規(guī)劃項(xiàng)目開發(fā)地的市政規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃直接影響了開發(fā)商的利益。進(jìn)行規(guī)劃的了解主要是道路交通、醫(yī)院、學(xué)校、教育等公建配套設(shè)施的實(shí)施計(jì)劃以及情況。如果沒有進(jìn)行足夠的了解，那么會導(dǎo)致開發(fā)規(guī)劃有所偏差，盲目地進(jìn)行開發(fā)會增加投資風(fēng)險。例如項(xiàng)目的開發(fā)地周圍沒有學(xué)校、公交等公共配套設(shè)施，那么消費(fèi)者對此處房屋購買的興趣就會降低，直接影響了開發(fā)商的利益。

3.4注重項(xiàng)目開發(fā)地的環(huán)境質(zhì)量小區(qū)周圍的綠地、河流等外圍環(huán)境會直接影響經(jīng)濟(jì)利益和開發(fā)定位，因此開發(fā)商在進(jìn)行開發(fā)策劃時要注意小區(qū)的外圍環(huán)境質(zhì)量。同時，消費(fèi)者目前對綠色、和諧住宅等概念的重視反應(yīng)出目前市場上對住宅的要求。因此小區(qū)內(nèi)部的綠化、物業(yè)、配套設(shè)施等應(yīng)被開發(fā)商重視起來。

4結(jié)束語

綜上所述，我國人們目前對住宅的需求量越來越大，地產(chǎn)行業(yè)也在快速發(fā)展。市場上出現(xiàn)的新設(shè)計(jì)、新理念越來越多，市場的快速變化要求開發(fā)商也要緊跟時展，注重住宅小區(qū)的設(shè)計(jì)與策劃，只有二者進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合才能打造出更符合消費(fèi)者需求的精品住宅小區(qū)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 楊彥國 . 規(guī)劃設(shè)計(jì)與市場需求在住宅小區(qū)建設(shè)中的重要性 [J]. 山西建筑 ,2013,39(34):38-39.

[2] 周婧 , 張農(nóng)生 . 談新開發(fā)住宅小區(qū)園林規(guī)劃設(shè)計(jì)原則與方法[J].現(xiàn)代園藝,2010(4):58-59.

作者：李冬 單位：招商局產(chǎn)業(yè)園區(qū)（青島）創(chuàng)業(yè)有限公司