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一、考察情況

（一）政府重視，加強領導、健全機構。

1、組織領導層次高，市成立物管委員會由市政府牽頭，主管副市長任委員會主任，市政府副秘書長、市住宅局長任副主任、成員由6個行政區和計劃、財政、國土等13個部門領導及深大電話公司等4個企業負責人組織；委員會下設辦公室和物管招標辦辦公室，兩個辦公室均設在市住宅局，負責日常工作；各區人民政府也成立相應機構，領導轄區內物管和老住宅區整治改造工作。

2、建立合理業主委員會組成監管管理機制，齊抓共管。一是各物業行政主管部門對業主大會，業主委員會的成立及活動進行指導，監督和管理。二是街道辦事處，社區工作者或社區居委會負責業主大會的成立及首屆業主委員會的選舉工作，指導監督業主大會，業主委員會的日常工作，并處理物管與社會管理的相互關系。三是由物業主管部門、政法委、維護辦、街道辦事處、社區工作站或居委會、派出所、業主委員會、物管企業組織聯席會，聯席會由街道辦事處召集和主持，主要協調解決物管中的疑難問題。

（二）、重視法制建設。

市物管起步早，政策法規建立超前，對發展物管具有前瞻性和預見性，年出臺了《市經濟特區住宅區物管條例》。開創了我國物管法制建設先例，之后相繼出臺了《市經濟特區住宅區物管行業管理辦法》、《市家庭裝飾裝修管理辦法》、《市業主大會和業主委員會指導規則》等十二種物管政策法規。為市物管的健康發展起到了重要作用，從時間上看，我國制定的一系列物管政策都是在經濟特區制定的物管政策法規的基礎上修改出臺。

（三）加強開發、物業綜合管理推動物業產業發展。

1、市現有注冊物管企業898個，管理項目3500余項，對物業企業的管理主要是資質管理，除每年進行年檢外，在適當時間與工商部門聯合檢查，檢查內容包括：企業是否按申報項目操作，企業是否帳目公開，企業實際操作是否降低資質申報條件，對外來企業實行登記備案制度等，通過檢查整頓規范提高管理水平，減少業主投訴。

2、嚴格推行物管合同和業主公約必須是在開發企業售房時就與業主簽定，而不是在向業主交房時簽定物業合同和公約。

3、加強物管從業人員培訓，市專門設有房地產和物管進修學院，為上崗培訓和繼續教育創造了先決條件，學院每年不斷循環組織物管人員培訓，新的物管政策法規和物管理念不斷從這里輸出，從而提高員工素質和管理水平。

4、建立物管招投標機制，把物管引入市場機制，年下發了招投標管理工作通知。成立了招投標辦公室，制定了招投標有關程序規定，設立考評專家庫，在一些規模小區開展了招投標工作，對達到5萬平方米的小區準備強行啟動招投標。

（四）全方位、多角度解決物業收費問題。

一是通過煤體加強物管宣傳工作，二是要求開發企業與業主簽定的物業服務合同和業主公約內容必須明確到位，三是物業企業的服務承諾要到位，四是對惡性欠費的業主物管人員耐心上門催收或找工作單位，單位解決不了的起訴法院，五是要求業主委員會成員帶頭交納，不能拖欠，也不能領導業主集體拒繳或組織上訪，市物業平均收費率達98%。

二、我市與市物管的差距。

（一）、起步時間的差別，市物管起步于1981年，人們對物管的消費觀念已基本形成，接受和認可物管已成為人們生活中必不可少的一項內容，而我市物管起步于年，人們從福利性住房管理過渡到商品化住房管理還有一個轉變的過程，不可能一蹴而就。

（二）經濟基礎的差別，是一個經濟發達地區，城市整體生活質量和生活水平我市是無法相提并論的，在人們追求的是高收入、高消費，市物業收費每平方米最低2.6元，而我市最高0.4元。

（三）、物業市場的差別：具有一個龐大的物管市場，全市注冊企業898家，一級企業50家，管理項目3500余項，管理面積6000萬平方米。我市注冊物業企業25家，全為三級以下企業，管理項目30項，達5萬平方米以上只有8個小區，管理面積173萬平方米。

（四）業主委員會管理機構設置差別，市將業主委員會的選舉與日常工作劃歸到社區工作站或街道居民委員會，有利于業主（也是居民）與社區的聯系與小區管理的協調，我市物業小區業主委員會選舉及投訴、歸屬物管主管部門。

（五）水電抄表的差別：市物業小區的用電全部由電力部門抄表到戶，水除高層二次加壓外，也全部抄表到戶，我市截止目前水電抄表到戶仍沒有落實，是物業投訴的焦點、也是物管的難點。

三、幾點建議。

物管涉及面廣，情況錯綜復雜，要走向成熟，還需要一個漫長的發展過程，盡管我市與有許多不同之處，但在管理理念和管理模式上還有許多我們可以學習和借鑒的地方，為此在今后的物管工作中注意作好以下幾個方面：

（一）物管部門應積極主動的向政府及有關部門作好工作匯報和意見反饋，在認真調查研究的基礎上，多拿建設性意見，爭取領導的重視和支持。

（二）加大物管政策法規的宣傳，要通過各種宣傳形式使物管法規深入人心，不斷轉變人們對物管的重要性和必要性的認識，要通過宣傳樹立我市市民物業消費商品觀念，增強業主自治自律意識，推進物管邁向規范化、法制化軌道。

（三）不斷完善物管政策法規，目前我市出臺的《市城市居住區物管實施辦法》和《市住宅共用部位共用設施設備專項維修資金管理使用辦法》等一批法規，為促進我市物管發展起到了積極作用，但針對性政策缺位，應加快出臺《市物管投訴受理暫行辦法》、《住宅共用部位共用設施設備專項維修資金使用續籌辦法》和《市城市居住區業主大會指導規則》等地方性政策法規，進一步完善政策法規體系。

（四）加強領導，建立物管相適應的組織機構，一是應建立物管高層次的議事，決策權威機構，指導政策法規的執行和研究超越信訪部門，物業主管部門權限的熱點、難點問題，尤其是一些長期議而不決困擾政府部門工作秩序的問題；二是根據目前我市物管市場發展需要應組建市物管協會，提升物管自我約束，自我管理能力和發展空間，為繁榮物業市場，共創文明城市共負職責。

（五）強化物管監管力度，全面提高物管質量。一是要建立監督管理制度，不定期對物業企業進行綜合檢查和抽查，尤其對經過等級評定的小區，更要從服務標準上嚴要求嚴管理，達到服務與收費相一致；二是建立物業企業信用檔案，從評定先進單位、文明小區活動中鼓勵企業講信譽、守信用；三是加強企業資質管理，對業主投訴多服務質量差限期整改、堅持不改的企業降低資質等級或注銷其資質證書。四是要求物業企業服務行為公開化，接受業主監督，凡與業主簽定的合同內容要公開，服務項目、收費標準要公開，五是加大物業從業人員技能培訓，把堅持持證上崗與上崗培訓結合起來，使物管人員不斷提高管理水平，以適應物管產業發展需要。