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一、物業管理費難收的原因

(一)開發商原因

1．由于一些開發商為了謀求暴利，在施工階段，不按照施工規范進行施工，更改原設計方案，利用偽劣產品、偷工減料、縮短工期等降低施工成本，造成工程質量低劣。有些業主面對這些工程質量低劣問題，不清楚是應同開發商進行交涉來維護自己的權利，而把這些意見和問題轉嫁在物業管理公司身上，讓物業管理公司給予解決，如果不給解決就不繳物業管理費。

2．一些開發商為了急于售房，在售房階段采用夸大宣傳，承諾能為業主在收取物業管理費時給予一定的優惠，能為業主提供優質的服務等，待業主入住后，發現售房時的承諾都是虛假承諾根本無法兌現，并且承諾與實際現狀相差甚遠，真正收取物業費的是物業管理公司，而不是開發商，物業管理公司根本無法兌現開發商的這些承諾，這些問題根本得不到解決，這一損失業主得不到滿意答復，最終導致對物業管理公司繳

(二)物業管理公司自身原因

1．從業人員自身素質差。現在我國的物業管理公司多數是從原來的房地產公司分立出來的，缺乏必要的設備管理人才，這樣就造成管理不到位，人員自身素質較低，先進設備不能夠熟練操作，對業主提供服務，不熱情、不主動、不及時，業主得不到物業管理的優質服務，因此，業主不甘心情愿的繳物業管理費。

2．收費不規范。在激烈的市場競爭中，作為以盈利為目的的物業管理公司，如果只片面追求利潤而不考慮社會效益，就會很容易造成失信于業主的情況發生，如果收取的費用偏高，業主會很難接受，如果收取的費用偏低，則會影響到物業管理公司的發展，物業管理公司為了在競爭的環境下追求利潤，其各自存在不同程度的收費標準，缺乏收費規范，巧立收費名目進行亂收費、高收費，來獲取不合理的利潤，使業主難以接受，不愿意繳物業管理費。

3．收支不透明。物業管理公司不愿意向業主公開物業管理費收支情況，業主無法了解到自己所繳納的物業費是如何分配使用的，造成心理不平衡進而拒交物業管理費。

(三)業主原因

1．業主的物業管理消費意識淡薄。物業管理在我國是一個新生事物，現階段我國整個社會對物業管理的認識還不夠深入，有些業主尚未樹立物業服務有償消費的觀念，在長期計劃經濟下，福利分房修房都有單位負責，住戶一分錢不用花，這一觀念住戶以根深蒂固，現在隨著住房改革的快速發展，人們要拋棄房改前的舊的房管意識，來適應和接受房改后的新的物業管理模式，讓住戶花錢買物業服務這一新生事物住戶難以接受，甚至有些業主交了物業管理費，但得知其他業主沒交物業管理費同樣能享受物業服務，他們就會效仿那些沒有繳費的業主，后來也不繳物業管理費，使物業收費進入惡性循環軌道。

2．業主新房入住率低。隨著住房商品化及住房制度改革步伐的加快，人們買房不僅僅是為了居住，有的是以投資掙錢為目的，購買多套樓房的人不斷增加，造成新房入住率低，有些新建小區多年來入住率只達到50%，導致物業管理公司想收費根本找不到人，通過打電話、下文書通知等形式進行催繳，但業主無動于衷，根本不給繳費，理由是本人不住房，用不著物業管理，因此，不用繳物業管理費。

二、解決物業管理收費問題的探討

(一)加強對開發商的監管力度

1．加強對開發商的監管力度。要加強對開發商建房工程質量和環境質量的監管，防止開發商利用偽劣產品、偷工減料等手段，確保工程質量，物業管理公司要與開發商辦理好房產交接手續，要嚴格按照規章制度辦事，對有問題的房產要在開發商處理完畢后再接管，開發商必須制定房屋質量保修說明和物業使用說明，向業主明示后發放，以免給入住后的業主留下隱患。

2．防止開發商在售樓時的虛假承諾。業主在買房時，要與物業管理公司進行溝通，落實開發商的承諾是否屬實，能否兌現，以免入住后繳納物業管理費時發生糾紛。并且業主也應參與房屋的驗收工作，如有質量問題，把問題解決在入住前。

(二)加強物業管理公司自身建設

1．提高從業人員自身素質。物業管理公司應對員工進行崗位技能培訓，提高員工素質，提高工作效率，培養員工與人溝通、協助的能力，切實維護業主的利益，在工作中以“業主至上，服務第一”為宗旨，急業主所急，想業主所想，主動熱情地為每一位業主解決困難，用優質的服務溫暖業主的心，使業主由被動繳費變主動繳費。

2．規范收費行為。目前，為了適應市場經濟體制對物業管理公司提出的新要求，物業管理公司要根據國家有關規定及本地區實際情況，制定出具有可操作性的收費標準，向政府主管部門和物價部門提交申請，經審核批準后方可實施。

3．增強收支透明度。物業管理企業要強化管理，定期公布收支情況，將物業服務項目、服務標準、收費項目、收費標準等情況，在管理區域內進行公示，加強收費的監督力度，接受業主質詢和監督，使業主明白自己繳納的物業管理費，用在什么地方，使業主明白繳納物業管理費的重要性和必要性，進而使業主能夠自覺的繳納物業管理費。

(三)提高業主消費意識及新房入住率

1．提高業主消費意識。通過新聞媒體、有關部門，大力宣傳物業管理知識，提高業主對物業管理服務的消費意識，使業主和物業管理公司建立良好的和諧關系，并且，能使業主清楚地認識到繳納物業管理費是業主應盡的義務，能使物業管理公司收費工作順利進行。

2．提高業主的新房入住率。由于國家政策的調整，如:對房屋買賣進行征稅，來控制為了掙錢而投資購房的人，使購買多套房的人少了，這樣減少了閑置的空房。另外，物業管理公司也應，加大宣傳力度，加強物業管理，提高服務水平，在小區內用美化環境和加強安全措施等來吸引業主入住，從而，提高業主的新房入住率。

作者：賈玉蓮單位：大同煤礦集團公司物業管理公司