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第1篇

論文摘要：進城務(wù)工人員問題在我國的經(jīng)濟和社會生活中已是一個不容忽視的客觀存在，進城務(wù)工人員在我國經(jīng)濟建設(shè)中發(fā)揮的作用也是日益凸現(xiàn)。但是由于我國正處在社會轉(zhuǎn)型時期，原有的落后的各種制度和觀念還沒有被徹底清除，新的體制還不夠完善，進城務(wù)工人員在進入城市的過程中，缺乏相應(yīng)的制度認同、制度供應(yīng)和城市主流經(jīng)濟文化的接納，以及存在社會歧視性政策，必然會形成與城市主流生活格格不入的“另類”，成為社會轉(zhuǎn)型和體制轉(zhuǎn)軌期的社會弱勢群體。因此研究加強對進城務(wù)工人員合法權(quán)益的保護，是貫徹科學(xué)發(fā)展觀，構(gòu)建社會主義和諧社會以及實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會宏偉目標的必然要求，具有非常重要的現(xiàn)實意義。

1.進城務(wù)工人員權(quán)益遭受侵害的突出問題

1.1就業(yè)和崗位選擇受到限制，不能享受平等擇業(yè)，盡管《勞動法》明確規(guī)定“勞動者有平等就業(yè)和選擇職業(yè)的權(quán)利”,但是許多單位在招聘職工時特別注明“限本地戶口”。所以進城務(wù)工人員只能選擇城市居民不愿從事的職業(yè)和崗位，那就是苦、臟、累、險的職業(yè)和崗位。

1.2亂收費現(xiàn)象時有發(fā)生，人身自由時遭威脅。孫志剛事件終結(jié)了我國強制性收容遣送制度的歷史，取而代之的是富有人性化的自愿救助制度。這個新制度的最大受益者是廣大的進城務(wù)工人員，他們再也不會為“暫住證”之類的規(guī)定而東躲了，但還要交各種不合理的規(guī)費。進城務(wù)工人員要找工作，由于處于劣勢地位，其身份證件常常作為個條件被扣押，沒有證件或者不交證件，用人單位拒絕錄用，你奈何不了。更有甚者，你的人身自由也在用人單位的掌控之中。

1.3進城務(wù)工人員的工資經(jīng)常被無故拖欠和惡意克扣。進城務(wù)工人員在辛勤工作之后，往往不能保證按時、足額地拿到自己應(yīng)得的工資報酬，并且工資水平普遍很低，增長緩慢，而且被強迫加班加點，且不按規(guī)定支付加班工資.很多情況下，處于弱勢地位的進城務(wù)工人員無奈被迫超負荷工作，用人單位卻不按國家規(guī)定支付加班工資。因為超時超負荷加班造成進城務(wù)工人員工傷，甚至死亡的事件已經(jīng)不是個案，某些行業(yè)屢屢發(fā)生此類事件，令人觸目驚心。

1.4社會保險沒有著落，用人單位不為進城務(wù)工人員參保繳費。用人單位很少能按國家規(guī)定，為進城務(wù)工人員交納養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育五類保險。

1.5進城務(wù)工人員缺乏必要的勞動保護,工作條件惡劣,工傷事故頻繁發(fā)生，卻享受不了工傷保險待遇。進城務(wù)工人員到城市工作，由于他們的文化水平比較低,往往是在條件艱苦、環(huán)境惡劣、城里人不愿意干的崗位上工作，加上不少單位安全意識薄弱，缺少安全保護設(shè)施，工傷事故時常發(fā)生。國家安全生產(chǎn)監(jiān)督管理局負責(zé)人透露，我國每年因工致殘人員有70萬，其中進城務(wù)工人員占絕大多數(shù)。

1.6進城務(wù)工人員子女入學(xué)問題。不少進城務(wù)工人員是舉家進城打工的，作為進城務(wù)工人員，他們都希望自己的子女能受到良好的教育，將來有一個好的前程.然而進城務(wù)工人員子女不能就近上學(xué)，本來應(yīng)該人人享有的平等受教育權(quán)，無形中就被各種部門的各種規(guī)定剝奪了。

2.進城務(wù)工人員權(quán)益受到侵害的原因分析

2.1進城務(wù)工人員權(quán)益得不到保護有著深刻的社會歷史原因

幾千年的封建統(tǒng)治，傳統(tǒng)的自然經(jīng)濟造就了城鄉(xiāng)及鄉(xiāng)村各村落之間的相互隔離；進城務(wù)工人員文化水平相對比較低，現(xiàn)代法制觀念淡薄。在走向現(xiàn)代工業(yè)社會的進城務(wù)工人員既不能以傳統(tǒng)的熟人關(guān)系保護自身利益，也不愿意拿起法律武器維護自己的權(quán)益。

2.2落后的戶籍管理制度，使進城務(wù)工人員遭受不平等的待遇

1958年，為了控制農(nóng)村人口向城市遷移，國家頒布了《中華人民共和國戶口登記條例》及其相關(guān)配套措施，確立了一套較完整的戶口管理制度。這個條例以法律的形式對農(nóng)村人口流入城市進行了嚴格的限制。這種戶籍制度本身強化了城市和農(nóng)村的隔離。

2.3勞動保障法制建設(shè)滯后,執(zhí)法力度不足

2.3.1勞動保障法制不健全,立法邊界模糊。雖然現(xiàn)行的勞動保障法律法規(guī)和相關(guān)政策對勞動者的合法權(quán)益作了許多規(guī)定,卻未能有針對性地對進城務(wù)工人員這樣的弱勢群體給予特殊保護,為他們提供便捷有效的保護措施和手段。這就使權(quán)益受到侵害的進城務(wù)工人員無所適從，發(fā)生爭議后不知應(yīng)當(dāng)先找勞動部門還是先找法院，等到了解清楚之后往往又因為超過仲裁申請時效而被駁回。

2.3.2現(xiàn)行法律法規(guī)對違法行為處罰力度不夠。在勞動關(guān)系的建立上,對用人單位不與進城務(wù)工人員簽訂勞動合同的處罰只是責(zé)令改正,對仍未改正行為沒有進一步的處罰措施。在工資支付方面,對拖欠、克扣工資等行為,只是設(shè)定了50%到一倍的賠償金;對企業(yè)主拖欠、克扣工資后逃匿等行為沒有強制手段。在勞動保護方面,對恣意延長勞動時間、不依法提供勞動保護措施的行為缺乏強硬的處罰措施,等等。由于缺乏強有力的法律支持,導(dǎo)致行使處罰乏力,難以震懾和遏止違法行為。

2.3.3執(zhí)法力量不足,執(zhí)法效果不理想。目前全國各地勞動保障監(jiān)察專職人員合計為1.7萬人，而全國用人單位約2700萬戶，涉及勞動者近3億人，平均到每名監(jiān)察人員身上，是1600戶用人單位和17000名勞動者，責(zé)任之大、力量之少，就是監(jiān)督難以到位的重要原因。另外，勞動爭議仲裁缺乏獨立的辦案機構(gòu),辦案人員的編制、經(jīng)費保障等一系列問題沒有解決,也嚴重影響了勞動爭議處理和仲裁的辦案效率和質(zhì)量。

2.4法律救濟的不經(jīng)濟

從勞動爭議的解決到拖欠工資的追討，如果通過正當(dāng)途徑解決正常程序一般要經(jīng)歷幾個月。而進城務(wù)工人員涉案標的額一般在幾百元至幾千元之間。因此除涉案金額較大的工傷案件外,很少通過勞動仲裁和訴訟等途徑加以解決。農(nóng)村條件相對艱苦導(dǎo)致農(nóng)村勞動力向城鎮(zhèn)人規(guī)模轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)勞動力需求供過于求現(xiàn)象導(dǎo)致就業(yè)競爭激烈，即使是信譽度不高、工作辛苦甚至高危險的就業(yè)崗位仍可招到進城務(wù)工人員。同時，法律救濟的高成本使進城務(wù)工人員理性地回避事后法律救濟，這種惡性循環(huán)必然導(dǎo)致進城務(wù)工人員權(quán)益保護狀況每況愈下。

3.進城務(wù)工人員權(quán)益保護路在何方

3.1從立法角度來看,應(yīng)當(dāng)逐步構(gòu)建立體化多層次的法律保護體系，并有針對性地制定傾斜保護政策

3.1.1修改勞動法。由于勞動法涉及廣大勞動群眾的切身利益，因此在修訂過程中，不但要補充具體的實施規(guī)范，以便于實際操作，更應(yīng)注重提高勞動法的立法層次，提升勞動法在人們心目中的地位，勞動法中的一些重要概念，如用人單位、勞動者、勞動關(guān)系、勞動合同、同工同酬等需要加以科學(xué)嚴謹?shù)慕缍?在勞動法的適用范圍上，更應(yīng)適應(yīng)時代的需求繼續(xù)擴大，順應(yīng)勞動、人事、工資制度的改革，在內(nèi)容上不斷更新與完善，豐富和充實集體合同制度，建立職工與企業(yè)平等協(xié)商機制;要明確對侵犯職工權(quán)益的懲罰措施，對于侵犯職工合法權(quán)益情節(jié)惡劣的企業(yè)可采取吊銷營業(yè)執(zhí)照，直至永遠取消責(zé)任人再次從事生產(chǎn)經(jīng)營的資格。

3.1.2加快民工社會保障的立法。改革開放以來，進城務(wù)工人員逐漸成為經(jīng)濟發(fā)展的生力軍和城市社會中的“納稅大戶”，但是民工社會保障制度的缺位,嚴重挫傷了廣大農(nóng)民工的積極性。國家對其建立相應(yīng)的社會保障制度已經(jīng)是一件迫在眉睫的事情，它有利于形成進城務(wù)工人員職業(yè)風(fēng)險的有效分散機制。進城務(wù)工人員社會保障制度在現(xiàn)階段應(yīng)以社會保險為主，其他保障措施為輔。而社會保險則可以分類分層分階段逐步實施，首要選擇是推行工傷保險制度，問題在于全面實施，特別是針對進城務(wù)工人員的工傷保險問題，不論是哪一類型的進城務(wù)工人員都應(yīng)成為當(dāng)務(wù)之急。其他保險包括基本醫(yī)療保險、失業(yè)保險和養(yǎng)老保險也應(yīng)該根據(jù)實際情況循序漸進，逐步推行。

3.1.3提高進城務(wù)工人員組織化程度，推進集體協(xié)商制度建設(shè)。進一步貫徹《集體合同規(guī)定》和《工資集體協(xié)商試行辦法》，通過廣泛推行企業(yè)工資集體協(xié)商制度，并安排進城務(wù)工人員參與其中，使進城務(wù)工人員獲得平等的對話權(quán)利，從制度上保證進城務(wù)工人員工資增長，進而維護進城務(wù)工人員的合法權(quán)益。

3.1.4完善教育法規(guī)，促進教育平等的實現(xiàn)。在一部分進城務(wù)工人員已經(jīng)在城市中把家庭安頓下來的情況下，進城務(wù)工人員子女的義務(wù)教育問題逐漸浮出水面。這個問題不僅關(guān)系到下一代的教育，而且影響到進城務(wù)工人員家庭的發(fā)展。進城務(wù)工人員子女應(yīng)當(dāng)和城里的孩子一起坐在寬敞明亮的教室里，共同接受高質(zhì)量的現(xiàn)代化教育。因此，從根本上講，應(yīng)打破現(xiàn)行以戶籍制度為依據(jù)的義務(wù)教育的入學(xué)政策，實行適齡兒童按居住地原則接受義務(wù)教育的制度，使公立學(xué)校成為吸收城市進城務(wù)工人員子女就學(xué)的主渠道。

3.2從執(zhí)法角度來看,應(yīng)從解決當(dāng)前最突出的矛盾和問題入手，狠抓各項法律制度的貫徹落實

3.2.1進一步加大勞動保障監(jiān)察執(zhí)法力度。在監(jiān)察內(nèi)容上，進城務(wù)工人員工資和勞動保護問題應(yīng)作為當(dāng)前及今后勞動保障監(jiān)察的重點，對工資拖欠問題定期進行嚴格監(jiān)察，防止新的拖欠。在監(jiān)察手段上，要以使用進城務(wù)工人員較多的建筑、餐飲等行業(yè)為重點，對用人單位與進城務(wù)工人員簽訂勞動合同和支付工資、提供勞動保護等情況加強日常巡視檢查和專項檢查；在監(jiān)察隊伍建設(shè)上，除大規(guī)模增加監(jiān)察機構(gòu)和人員編制，還要抓好專項培訓(xùn)。

3.2.2及時處理涉及進城務(wù)工人員的勞動爭議案件。對于進城務(wù)工人員申訴的勞動爭議案件，要本著依法、公正的原則，及時立案、快速處理。要推進仲裁機構(gòu)的實體化和仲裁員隊伍的職業(yè)化、專業(yè)化建設(shè)，完善仲裁程序和各項制度。

3.2.3進一步完善勞動合同制度和勞動保護制度。全面推行勞動合同制度建設(shè),印制適用于農(nóng)民工的勞動合同示范文本,指導(dǎo)推動用人單位制訂本單位勞動合同管理制度;建立勞動合同管理臺賬,并將其與勞動報酬支付、勞動保護用品的發(fā)放、社保繳費等有機結(jié)合起來,形成相互聯(lián)系、相互印證的管理機制。在勞動保護制度方面,用人單位應(yīng)按照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定,結(jié)合實際情況制訂本單位勞動保護制度,建立勞動保護用品發(fā)放臺賬和勞動保護設(shè)備管理臺賬,形成外部檢查、內(nèi)部自查勞動保護情況并及時整改的機制;明確勞保資金來源,引導(dǎo)用人單位加大對勞動保護和預(yù)防事故的投入,切實保障農(nóng)民工的生命安全。

3.2.4加強法制宣傳教育，提高用人單位的法制觀念和進城務(wù)工人員依法維權(quán)的意識。大力拓寬勞動保障普法宣傳教育渠道,擴大宣傳教育覆蓋面,靈活運用各種宣傳教育手段,廣泛深入持久地開展相關(guān)法制宣傳活動,提高用人單位執(zhí)行勞動保障法律法規(guī)的自覺性,增強農(nóng)民工依法維護自身權(quán)益的意識。

3.3司法角度來看,應(yīng)當(dāng)建立和健全針對進城務(wù)工人員的法律援助體制

為切實保護進城務(wù)工人員應(yīng)有的權(quán)益，盡快建立和落實進城務(wù)工人員法律援助制度。各部門應(yīng)充分運用法律手段，通過積極開辟進城務(wù)工人員“綠色通道”，為進城務(wù)工人員提供解決拖欠工資的法律援助，幫助解決進城務(wù)工人員解決拖欠工資維權(quán)糾紛。

人民法院在受理拖欠進城務(wù)工人員工資的案件受理時，對經(jīng)濟確有困難的當(dāng)事人訴訟費應(yīng)作出減、緩、免的決定；受理案件后盡量縮短審理時間，多適用簡易程序，依法快立案、快審判、快執(zhí)行；對符合條件可以采取先予執(zhí)行等措施；在判決時，應(yīng)當(dāng)將進城務(wù)工人員訴訟的誤工費，請律師費，旅差費，證人出庭費用等直接損失列入賠償范圍。判決生效后對一些故意拖欠不履行判決給付義務(wù)的，執(zhí)行中應(yīng)按銀行同期貸款利率的二倍標準支付遲延履行金。

公證機關(guān)應(yīng)積極為進城務(wù)工人員提供法律服務(wù)，可以會同建設(shè)行政部門推行進城務(wù)工人員勞動合同公證制度。對拖欠進城務(wù)工人員工資的單位，由欠款單位和進城務(wù)工人員簽訂具有強制執(zhí)行效力的債權(quán)文書公證，在欠款到期后，可由進城務(wù)工人員直接申請法院強制從工程款中劃撥。

總而言之，要切實解決侵犯進城務(wù)工人員合法權(quán)益的突出問題，政府和相關(guān)部門必須明確責(zé)任、形成合力，把進城務(wù)工人員對就業(yè)服務(wù)、社會保障等需求納入城市公共服務(wù)的范疇，積極探索適用于進城務(wù)工人員的各項制度，為進城務(wù)工人員建立相應(yīng)的社會保障制度。只有全社會都來關(guān)愛進城務(wù)工人員，善待進城務(wù)工人員，著力改善進城務(wù)工人員進城務(wù)工的就業(yè)環(huán)境，保護進城務(wù)工人員的合法權(quán)益，進城務(wù)工人員進城務(wù)工之路才會變?yōu)橥ㄍ尽?/p>

參考文獻：

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第2篇

為了促進養(yǎng)殖業(yè)的快速發(fā)展，減輕養(yǎng)殖者的負擔(dān)，增加漁民的收入，漁業(yè)主管部門要加強對養(yǎng)殖者法律法規(guī)的培訓(xùn)和指導(dǎo)，開展送法入戶活動，讓養(yǎng)殖者懂法、守法和依法養(yǎng)殖，強化養(yǎng)殖者的漁業(yè)安全生產(chǎn)意識；讓養(yǎng)殖者明白國家鼓勵發(fā)展養(yǎng)殖業(yè)的方針、政策和對水產(chǎn)養(yǎng)殖水域灘涂實行養(yǎng)殖證制度的重要性。只有持證養(yǎng)殖，合法權(quán)益才受法律保護。養(yǎng)殖權(quán)是養(yǎng)殖者依據(jù)法律規(guī)定在一定水域灘涂從事水生動植物養(yǎng)殖的權(quán)利，為了保護水域灘涂資源的可持續(xù)利用，養(yǎng)殖者在取得租賃、承包、使用養(yǎng)殖水體的養(yǎng)殖權(quán)時，應(yīng)當(dāng)簽定承包合同或養(yǎng)殖協(xié)議，明確約定雙方的權(quán)力、責(zé)任和義務(wù)，必要時可聘請律師代為辦理并進行公證，依法完善養(yǎng)殖措施，以有效規(guī)避養(yǎng)殖糾紛，減少麻煩，放手大膽地從事養(yǎng)殖生產(chǎn)。只有不斷提高養(yǎng)殖者的法律意識，使其熟知國家發(fā)展養(yǎng)殖漁業(yè)的政策，養(yǎng)殖者的合法權(quán)益才不會受到侵害。

2增強依法行政的責(zé)任心，努力創(chuàng)造良好的養(yǎng)殖環(huán)境]

漁業(yè)養(yǎng)殖環(huán)境的好壞直接影響著水產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，漁業(yè)行政主管部門要充分行使法律賦予自身的權(quán)力。堅持依法行政，執(zhí)法為民；堅持勤政清廉、親民安民富民；做養(yǎng)殖者維權(quán)的使者，不辜負漁民的期望。對國家確定的重點養(yǎng)殖水域要加強監(jiān)督檢查，加大執(zhí)法力度，利用廣播、電視、電影等媒體，宣傳大力發(fā)展養(yǎng)殖漁業(yè)的重要性，提高人們自覺尊重他人養(yǎng)殖權(quán)的法律觀念，對干擾養(yǎng)殖漁業(yè)生產(chǎn)秩序，偷捕、搶奪他人養(yǎng)殖水產(chǎn)品，破壞他人養(yǎng)殖水體、養(yǎng)殖設(shè)施造成他人損失的，要依法追究當(dāng)事人的法律責(zé)任，決不姑息遷就，以維護法律的尊嚴。對養(yǎng)殖水體造成的污染事故，要及時采取行政措施、法律措施、經(jīng)濟措施，并按照《漁業(yè)污染事故處理程序規(guī)定》調(diào)查取證，核算損失，對事實清楚、證據(jù)確鑿的，依法為養(yǎng)殖者挽回損失。努力維護良好的養(yǎng)殖環(huán)境和漁業(yè)生產(chǎn)秩序，真正體現(xiàn)權(quán)為民所用，利為民所謀，積極為養(yǎng)殖漁業(yè)的發(fā)展保駕護航。

3增強養(yǎng)殖者的技術(shù)水平，轉(zhuǎn)變養(yǎng)殖效益的增長方式

漁民的養(yǎng)殖效益提高了，才有推動養(yǎng)殖漁業(yè)快速發(fā)展的源動力，漁業(yè)行政主管部門，要加大科技扶持力度，對養(yǎng)殖大戶要定期開展技術(shù)培訓(xùn)，抓點促面，帶動整體，發(fā)揮部門優(yōu)勢，把先進的養(yǎng)殖技術(shù)和管理模式送到漁民手中，強化高效漁業(yè)基地建設(shè)。抓住3個轉(zhuǎn)變不放松：即從產(chǎn)量速度型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變；從無標生產(chǎn)向標準化生產(chǎn)轉(zhuǎn)變；從分散單一型向規(guī)模集約型轉(zhuǎn)變。讓養(yǎng)殖漁民從中受益，堅持以養(yǎng)為主，推廣生態(tài)養(yǎng)殖，指導(dǎo)養(yǎng)殖者科學(xué)防治魚病，禁止濫用藥物，影響水產(chǎn)品質(zhì)量，以漁養(yǎng)水，以水養(yǎng)漁，優(yōu)化養(yǎng)殖結(jié)構(gòu)，發(fā)展特色漁業(yè)、高效漁業(yè)、品牌漁業(yè)，改變漁民傳統(tǒng)的養(yǎng)殖模式，在有條件的地區(qū)發(fā)展庭院漁業(yè)和日光溫室漁業(yè)，全方位、多渠道轉(zhuǎn)變養(yǎng)殖效益的增長方式。4增強政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，提高養(yǎng)殖漁民市場化運作能力

養(yǎng)殖漁業(yè)是一項具有一定風(fēng)險性的弱勢產(chǎn)業(yè)，投資效益回報較慢，國家要從政策和資金上加大扶持力度。要穩(wěn)定和完善水域灘涂使用制度和功能，像保護農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)一樣，保護漁民的水域灘涂使用權(quán)；完善漁業(yè)權(quán)制度建設(shè)，嚴禁非法侵占、拍賣用于養(yǎng)殖的水域；對“失水”漁民按照“生活水平不降低，長遠生計有保障”的要求進行補償，并免費對他們進行再就業(yè)培訓(xùn)，讓養(yǎng)殖者體驗到黨和政府的關(guān)懷及溫暖；對重要的漁業(yè)養(yǎng)殖基地，要增強他們抗風(fēng)險的能力，嘗試漁民拿一點、政府補大頭的財產(chǎn)保險機制，消除養(yǎng)殖者的后顧之憂。漁業(yè)主管部門還要加強養(yǎng)殖漁民的專業(yè)合作社建設(shè)，幫助他們培養(yǎng)經(jīng)紀人，使其成為連結(jié)產(chǎn)品與市場的橋梁，利用市場價格的杠桿作用，把漁業(yè)產(chǎn)業(yè)做大做優(yōu)做強，實現(xiàn)效益最大化，讓養(yǎng)殖者增產(chǎn)增收，并不斷滿足人們的市場消費需求。

第3篇

近年來，隨著我國房地產(chǎn)市場的建立和快速發(fā)展，商品房預(yù)售作為一種新型房屋銷售制度應(yīng)運而生。商品房預(yù)售俗稱“賣樓花”，相對于現(xiàn)房銷售而言，處于弱勢地位的買受人的合法權(quán)益更易遭受侵害。如虛假廣告、面積“縮水”、質(zhì)量低劣等問題屢見不鮮，因此而引發(fā)的訴訟逐漸呈上升趨勢。為維護買受人的合法權(quán)益，筆者結(jié)合最高人民法院于2003年6月1日起施行的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，從“五證”與預(yù)售合同效力的認定、“樓花”許諾與合同義務(wù)、《消費者權(quán)益保護法》與懲罰性賠償責(zé)任的適用、計量規(guī)定與商品房面積“縮水”、質(zhì)量缺陷與司法救濟五個方面，就買受人應(yīng)注意的若干法律問題及人民法院在司法實踐中，應(yīng)如何進一步保護其合法權(quán)益，進行闡釋，使買受人在了解最新立法的基礎(chǔ)上更有力、更全面地維護自己的權(quán)益，同時，也使人民法院在審理此類案件時作到法制統(tǒng)一適用。

一、引言

安居樂業(yè)，安居才能樂業(yè)。

自從詩圣杜甫發(fā)出“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的感慨至今，有多少中國人為圓這個期盼已久的夢而苦苦追求著……以上海市為例：1979年人均住房面積僅4.2m2，住房困難的就達80萬戶，占市區(qū)總戶數(shù)的28%.直至1987年，上海居民中還有1.6萬戶居住在人均不足兩平方米的環(huán)境里。改革開放以來，我國城鄉(xiāng)住宅建設(shè)進入了高速發(fā)展時期，1949年—1978年，城鎮(zhèn)年均住房竣工面積僅為1800萬m2，1980年突破了1億m2，1998年為4.75億m2，城鎮(zhèn)人均居住面積達到9.3m2，比1978年增加5.7m2.到20世紀末，市場機制已經(jīng)在住房資源配置中開始發(fā)揮重要作用，基本形成了以個人產(chǎn)權(quán)為主體的住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，從新建住房看，個人購買商品房住宅的比例已經(jīng)接近94%.現(xiàn)在，擁有一個舒適、優(yōu)美的“安樂窩”已成為現(xiàn)代人迫切而現(xiàn)實的愿望。

商品房銷售分為現(xiàn)房銷售和期房銷售。期房銷售即商品房預(yù)售，它是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)（簡稱“出賣人”）將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或房價款的行為。由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)育滯后，市場體系不完善，房地產(chǎn)法制不健全，針對現(xiàn)房銷售而言，商品房預(yù)售，使得買受人在簽訂合同時，只取得該商品房的期待權(quán)，而非實際上的所有權(quán)，只有待開發(fā)商將房屋建成竣工后交付給買受人，買受人才能享有現(xiàn)實的所有權(quán)及對房屋進行占有、使用和收益。因而，商品房預(yù)售合同的買受人承擔(dān)了比現(xiàn)房銷售合同更大的風(fēng)險。近幾年來，隨著購買商品房的增多，消費者對商品房銷售過程中的廣告不實、商品房面積“縮水”、質(zhì)量隱患嚴重等方面的投訴越來越多，已成為廣大消費者投訴的熱點之一。為保護購房者的合法權(quán)益，我國繼頒布了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法》和《中華人民共和國合同法》等法律、法規(guī)、規(guī)章后，最高人民法院又于2003年3月24日通過了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》），并于6月1日起開始施行。該司法解釋體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治、約定優(yōu)于法定、懲罰性賠償?shù)仍瓌t，買受人可依法行使買賣合同的撤銷權(quán)、解除權(quán)，要求出賣人返還已付購房款及利息，承擔(dān)違約、修復(fù)及不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任等，從而凸顯了對廣大買受人合法權(quán)益的保護。下面，筆者試從以下幾個方面淺談一下在商品房預(yù)售合同糾紛案件中，對買受人合法權(quán)益的保護問題。

二、“五證”與商品房預(yù)售合同效力的認定

預(yù)售合同不同于委建合同。所謂“委建合同”，是指當(dāng)事人約定，一方委托另一方建筑房屋，并負擔(dān)費用的合同。關(guān)于委建合同的性質(zhì)有“買賣契約說”、“制作物供給說”、“承攬契約說”、“承攬與買賣混同契約說”、“承攬、委托與買賣之混合契約說”。而預(yù)售合同有關(guān)付款、標的物交付、權(quán)利擔(dān)保、瑕疵擔(dān)保和違約責(zé)任等條款內(nèi)容多與一般買賣合同相同，在性質(zhì)上屬買賣合同。商品房預(yù)售可以加快房地產(chǎn)融資，搞活房地產(chǎn)市場。但在房屋預(yù)售中，交易標的有許多不確定因素，使預(yù)購人所面臨的風(fēng)險要比一般現(xiàn)房買賣大得多。例如：有的開發(fā)商預(yù)收了購房者房款后，由于各種原因，致使所建項目不能繼續(xù)進行，甚至停工，給購房人造成巨大損失。有時因為種種原因，個別開發(fā)商未能按期竣工或如期交付房屋，使購房人無法按時進住或出租。有時購房人在交付了首期房價款后，個別開發(fā)商會以種種借口提出后期房價款要漲，甚至要求首期已經(jīng)交付的房價款要重新加價等，使購房人無所適從。因此，這種形式具有較大的風(fēng)險性和投機性，為保護購房者的合法權(quán)益，我國對商品房預(yù)售的條件和程序進行了嚴格的限制。《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金、取得使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。由此可知，房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時，應(yīng)具備“五證”：《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。

購房者在簽訂商品房預(yù)售合同時，應(yīng)查驗開發(fā)商是否齊備上述證件及批準文件。有無完備的證件，表明商品房買賣是否屬于合法交易的范疇。因此，相關(guān)的法律、法規(guī)及司法解釋都規(guī)定了“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認定無效”。但是，由于在實踐中，商品房預(yù)售存在的問題較多，也較復(fù)雜，盡管《城市房地產(chǎn)管理法》頒布實施后，房地產(chǎn)市場相對比較規(guī)范，但開發(fā)商在預(yù)售房屋時手續(xù)尚不完善的情況仍然存在。如尚沒有取得預(yù)售許可證、土地使用證及規(guī)劃許可證或者沒有交土地出讓金。由于出現(xiàn)上述情況，既有當(dāng)事人自身的原因，有的也同政府主管部門的行為不規(guī)范，對房地產(chǎn)市場調(diào)控不力有關(guān)。如果不考慮除外情況，一概認定買賣合同無效，既不利于穩(wěn)定交易秩序，保護買受人實現(xiàn)合同目的，同時也與《合同法》的基本原則相悖。因此，對此類問題應(yīng)事實求是的處理，不能輕易地認定為無效合同。只要時已經(jīng)取得了相關(guān)證書，具備預(yù)售條件或經(jīng)政府有關(guān)主管部門同意的，均不因此影響銷售合同的效力。2003年3月通過的《解釋》在規(guī)定了“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認定無效”之后，也規(guī)定了一個“但書”：“但是在前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。”同時第八條還規(guī)定：如果出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明、導(dǎo)致合同無效、或被撤銷的，買受人可請求返還已付購房款及利息，賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。這樣規(guī)定，既有利于穩(wěn)定交易秩序，也利于買受人實現(xiàn)合同目的，從而保護了購房者的合法權(quán)益。

三、“樓花”許諾與合同義務(wù)

現(xiàn)在，有人將房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營商為即將開發(fā)經(jīng)營的商品房所作預(yù)售廣告的“許諾”稱之為“樓花”許諾。這些廣告或宣傳材料全都圖文并茂，對所售房屋及其周邊環(huán)境構(gòu)畫得猶如人間天堂，對購房者頗富吸引力。但是不乏某些開發(fā)商為了銷售其商品房，會用夸大其實的廣告內(nèi)容來吸引甚至是誤導(dǎo)消費。如××花園稱其“環(huán)境幽雅，空氣清新”，其實那里連綠地建設(shè)也不完善；××小區(qū)稱其地點距某車站只有十幾分鐘的距離，其實那只是地圖上虛設(shè)的直線距離，根本沒考慮實際線路；許諾的汽車車庫卻變成了自行車車庫；什么比鄰的學(xué)校、醫(yī)院、郵局等，更是多少年的遠景規(guī)劃……許多購房者實際入住后大呼上當(dāng)，卻又感到木已成舟，無可奈何。在人們?nèi)找婧魡菊\信的今天，如何依法解決開發(fā)商隨意允諾，任意違反，欺騙購房者，從而有效保護購房者的合法權(quán)益呢？對此問題，應(yīng)首先弄清預(yù)售廣告具有何種法律效力？根據(jù)合同法規(guī)定，商業(yè)廣告包括商品房預(yù)售廣告，其性質(zhì)只屬于一種要約邀請或稱要約引誘，即希望購房者向自己發(fā)出要約購買其物業(yè)的意思表示，而并非是向購房者作出的承諾。因而不構(gòu)成要約，不能作為買賣合同義務(wù)。購房者只能在購房前先針對廣告內(nèi)容詳細咨詢、翻閱房屋設(shè)計圖紙、看其構(gòu)建格局等，確認廣告是否真實可信，然后再決定是否購買。如決定購買，應(yīng)盡量將“樓花”許諾在簽訂書面合同時重新約定為合同條款，才能使其具有拘束力；但是，并不是在任何情況下，預(yù)售廣告都不具有法律約束力，如果開發(fā)商在合同之外的廣告及其宣傳材料中，對其所售房屋的公用部分的設(shè)施及裝修標準、小區(qū)配套設(shè)施、綠化及社區(qū)公益等問題的具體承諾，應(yīng)屬于合同內(nèi)容的一部分或?qū)儆诤贤碾S負義務(wù)，開發(fā)商違反的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。最高人民法院通過的司法解釋，也進行了明確規(guī)定。其一，銷售廣告和宣傳資料所做的空泛的，不能具體確定的說明、允諾，為要約邀請，不作為合同義務(wù)，購房者需與開發(fā)商重新約定，簽訂規(guī)范、詳備的商品房預(yù)售合同，而使其成為合同條款。合同樣式可參照建設(shè)部、國家工商行政管理局印發(fā)的商品房購銷合同示范文本；其二，開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施，如公用部分的設(shè)施及裝修標準、小區(qū)配套設(shè)施、綠化及社區(qū)公益建設(shè)等問題的具體承諾，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約，作為合同內(nèi)容的一部分或合同的附負義務(wù)，該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，也應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。此外，不少開發(fā)商的銷售廣告或圖片資料都在不顯眼的角落，有一行意思大概相同的文字“本廣告的最終解釋權(quán)歸開發(fā)商所有，相關(guān)數(shù)據(jù)以政府最終批準文件為準”。依據(jù)法律規(guī)定，此格式性善告并不能免除開發(fā)商的誠信責(zé)任，只要其圖片的內(nèi)容符合解釋中規(guī)定的要約條件，開發(fā)商違反時，仍應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。這些規(guī)定為購房者權(quán)益的保護及誠信社會的建立提供了有力的司法保障。

四、《消費者權(quán)益保護法》與懲罰性賠償責(zé)任的適用

我國于1993年10月31日頒布了《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》。其中備受人關(guān)注的當(dāng)屬第49條：“經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費者購買商品的價款或接受服務(wù)的費用的一倍。”即通常所說的“雙倍賠償”。商品房銷售案件是否適用《消費者權(quán)益保護法》存在較大爭議。主張適用消法的觀點認為：商品房本身就是典型的商品，不適用消法沒有依據(jù)，且適用消法可以充分保護購房者的合法權(quán)益；另一種觀點認為：消法制定時，我國的房地產(chǎn)市場才剛剛啟動，當(dāng)時并沒有將房屋這種不動產(chǎn)考慮在內(nèi)，且由于商品房價值較大，適用消法可能存在雙倍賠償問題，不僅開發(fā)商無法承受，對欺詐的界定也存在難度。2003年通過的司法《解釋》在第八、第九條規(guī)定了懲罰性賠償責(zé)任，為商品房買賣合同糾紛案件提供了明確的法律依據(jù)，且力求最大限度的保護購房者的權(quán)益。其目的在于對商品房買賣過程中因出賣人惡意違約和欺詐，致使買受人無法取得房屋的交易行為，予以超出違約責(zé)任范圍的民事責(zé)任追究。對此，《解釋》第八、第九條規(guī)定了五種情形：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人（第八條）；商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實（第九條）。凡屬上述五種情形，從而導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)，或?qū)е潞贤瑹o效、撤銷、解除時，買受人可以請求返還已付購房款及利息，賠償損失，并可請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

五、計量規(guī)定與商品房面積“縮水”

商品房面積“缺斤短兩”一直是消費者投訴的熱點。為此建設(shè)部制定了《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》，國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督管理部門也制定了《商品房銷售面積測量與計算》，對商品房的建筑面積、套內(nèi)建筑面積及應(yīng)合理分攤的公用建筑面積，銷售面積的測量方法，計算及測量偏差都作了相應(yīng)規(guī)定。最新頒布的《商品房銷售管理辦法》與《商品房買賣合同示范文本》均規(guī)定商品房可以按照套內(nèi)建筑面積或建筑面積計價。商品房建筑面積是指層高在2.20米（含2.20米）以上的房屋外墻水平投影面積。套內(nèi)建筑面積由套（單元）內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽臺建筑面積三部分組成。

（一）計算全部建筑面積的范圍：1.永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，不論其高度均算一層，按其外墻勒腳以上水平面積計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。2.穿過房屋的通道、房屋內(nèi)的大廳、門廳，不論其高度，均按一層計算。3.樓梯間、電梯井、提物井、垃圾道、管道井均按房屋的自然層計算。4.封閉的陽臺、挑廊按其水平投影面積計算。

（二）計算一半建筑面積的范圍：1.與房屋相連有上蓋、未封閉的架空通廊和無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)水平投影面積一半計算。2.獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚、站臺等永久性建筑，按其上蓋水平投影面積的一半計算。3.未封閉的陽臺、挑廊按其水平投影面積的一半計算。

（三）不計算建筑面積的范圍：1.凸出房屋墻面的構(gòu)件、配件、挑檐、半園柱、勒腳、臺階等。2.半園柱的雨篷。3.房屋的天面、挑臺，天面上的花園、游泳池。

（四）應(yīng)分攤的共有建筑面積：1.各產(chǎn)權(quán)戶共有的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及為整幢房屋服務(wù)的共有房屋和管理用房均作為共有部位計算建筑面積。2.套（單元）與公用建筑空間之間的隔墻，以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半，為共有建筑面積。

（五）不應(yīng)分攤的共有建筑面積：1.從屬于人防工程的地下室、半地下室。2.供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹臁?/p>

現(xiàn)在，有不少房產(chǎn)開發(fā)商在房屋面積上做文章，往往會有實測面積少于圖紙上住房面積的情況出現(xiàn)。由于購房金額巨大，這樣會使買受人造成不少的損失。因此，購房時應(yīng)在合同中寫明銷售房屋包括套內(nèi)面積和公攤面積在內(nèi)的暫測總建筑面積，并明確約定：“預(yù)售時根據(jù)甲方暫測面積付款，最終以房地局認定的實測面積為準”。以及實測面積與暫測面積誤差比及其處理原則。如合同無約定或者約定不明確，《解釋》第十四條明確規(guī)定了處理原則：（一）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持。（二）面積誤差比絕對值超過3%，買受人請求解除合同，返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持；如買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款及利息，由出賣人返還給買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

《解釋》將面積誤差比界定為3%，比最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解釋》（建議稿）規(guī)定的5%提高了二個百分點，既增強了當(dāng)事人的合同意識，也突出體現(xiàn)了對買受人這一弱勢群體利益的保護。

六、質(zhì)量缺陷與司法救濟

商品房的質(zhì)量關(guān)系到買受人今后的生活環(huán)境優(yōu)劣甚至生命財產(chǎn)安全。對于渴望安居樂業(yè)的平民百姓來說，傾其積蓄甚至多方借款買套住房如果遇上屋漏墻裂、墻倒樓塌的厄運，無異于晴天霹靂。《中華人民共和國建筑法》及相關(guān)法律、法規(guī)中，針對建筑工程質(zhì)量問題都進行了明確規(guī)定。其中包括：勘察、設(shè)計、施工質(zhì)量必須符合國家有關(guān)建筑工程安全標準要求；建筑物在合理的使用壽命年限內(nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量，建筑工程竣工時，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質(zhì)量缺陷，對已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)；交付竣工驗收的建筑工程必須符合建筑工程質(zhì)量標準；建筑工程實行質(zhì)量保修制度等。建設(shè)部規(guī)定，開發(fā)企業(yè)向用戶交付銷售的新建商品住宅時必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質(zhì)量保證書》的內(nèi)容有：工程質(zhì)量監(jiān)督部門檢驗的質(zhì)量等級、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修的承諾；用戶報修的單位、答復(fù)和處理的時限；正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期的最低期限。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。《住宅質(zhì)量保證書？fontcolor=red>房勺魑唐？fontcolor=red>房買賣合同的補充內(nèi)容，實際是商品房的保險書。其中質(zhì)量保證書中應(yīng)當(dāng)標明正常使用情況下，各部位、部件保修內(nèi)容和保修期。商品房整體工程及其內(nèi)部設(shè)施的保修期限各有不同，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第40條的規(guī)定，商品房的保修期限從竣工驗收交付使用日期算起。具體期限如下：

（一）基礎(chǔ)設(shè)備工程房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為兩個采暖期、供冷期；（四）電器管線、給水排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年；其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。

《住宅使用說明書》的內(nèi)容有：住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部件（部位）的類型、性能、標準等說明，并提出使用注意事項，裝修、裝飾注意事項，有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項；門窗類型、結(jié)構(gòu)類型、配電負荷、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺部位的注意事項及其他需要說明的問題等。同時指出，如因用戶使用不當(dāng)，裝修等造成質(zhì)量問題，開發(fā)商不承擔(dān)保修責(zé)任。

根據(jù)相關(guān)的法律、法規(guī)及該司法《解釋》的規(guī)定：（一）如因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者商品房交付使用后，購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗，經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。（二）因房屋質(zhì)量問題嚴重，致使房屋使用功能受到影響，嚴重影響正常居住使用的，買受人請求解除合同和賠償損失的應(yīng)予支持。（三）交付使用的房屋存在其他質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。但對“嚴重影響正常居住使用的范圍”等，該解釋過于規(guī)范，不利于操作，仍需要進一步明確。

七、結(jié)語

黨的十六大已明確提出了“全面建設(shè)小康社會”的奮斗目標。買房在成為頗受人們關(guān)注的日常生活中第一件大事的同時，住房的地理位置、樓層、朝向、綠化以及周邊環(huán)境的好壞已成為現(xiàn)代家庭居住追求的新時尚。但是，蘊涵著巨大商機的房地產(chǎn)業(yè)同時也因為法律、法規(guī)等制度性缺陷而潛伏著陷阱與危機，加之購房的環(huán)節(jié)又紛繁復(fù)雜，在商品房預(yù)售法律關(guān)系中，買受人將始終處于弱者地位。經(jīng)濟法的“實質(zhì)正義”理念要求給予購房者特殊的法律保護。本文僅從上述幾個側(cè)面澄清了一些模糊認識，以期為購房者提供醒示，作到未雨綢繆，防患于未然。但由于商品房預(yù)售中所涉及的法律問題多而復(fù)雜，還應(yīng)從行政管理、合同法保護措施、物權(quán)法保護措施等不同方面給予特殊保護。希望能拋磚引玉，喚起學(xué)界給予更多的討論和關(guān)注，以最大限度的保護買受人的合法權(quán)益，減少買受人預(yù)購商品房的法律風(fēng)險！

主要參考資料

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