不動產登記規劃范文
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第1篇
1.國內信貸資產證券化的發展總體情況
1.1發行規模穩步上升，產品多樣化趨勢明顯
2016年1至6月，國內共發行信貸資產支持證券43只，發行規模達1345.85億元，較2015年上半年（發行規模1152億元）增長了16.83%。產品多樣化趨勢明顯。1.2 CLO占比下降，公積金貸款支持證券發展迅速
2016年上半年，國內發行的43單信貸資產支持證券中，有17單為CLO，金額占比34.62%，2015年該類型產品金額占比為76.75%。在非CLO類產品中，發行規模占比增幅最大的是公積金貸款支持證券，從2015年的1.72%上升至2016年上半年的25.79%。
2.國內信貸資產證券化發展存在的不足
2.1個人住房貸款證券化產品發展緩慢
個人住房貸款是銀行信貸資產中比較優良的信貸資產，也是銀行信貸資產中放貸時間最長，最需要盤活的資產。央行統計數據顯示，2016年6月末，國內個人購房貸款余額16.55億萬元，同比增長30.9%。而根據中債資信相關報告數據顯示，至2016年6月末，國內發放個人住房貸款支持證券399.27億元，僅占個人購房貸款余額的0.25%。
2.2“三農”信貸資產證券化產品尚處于空白狀態
我國金融機構發放的“三農”貸款多為政策扶持貸款或小額貸款?！叭r”的信貸資產質量相對偏低，違約風險高于其他信貸資產。主要原因：一是農業經濟受氣候條件等客觀環境影響較大，經營風險較高；二是農村地區低收入人群聚集，農戶收入不穩定，農戶融資渠道欠缺。這些因素嚴重阻礙了‘三農”信貸資產支持證券化產品發展。
2.3公積金貸款支持證券發展潛力尚未得到充分發揮
2016年5月份的《全國住房公積金2015年年度報告》顯示，2015年，國內共發放1.11萬億元的住房公積金貸款，比2014年增長68.10%。截至2015末，國內公積金個人住房貸款余額3.29萬億元。2015年有69.63億元住房公積金貸款實施了證券化，占公積金個人住房貸款余額的比重僅為0.22%?？梢?，我國的住房公積金貸款支持證券業務發展空間巨大。
3.不動產登記新規對我國信貸資產證券化發展的影響
3.1有助于推癰鋈俗》康盅捍款證券化發展
首先是有助于優化個人住房抵押貸款質量。隨著近幾年我國房地產去庫存壓力猛增，房地產業的風險越來越大，房地產商跑路的新聞屢見不鮮，購房者無法收房斷供已經成為個人住房抵押貸款的質量下降的主要原因?！都殑t》第八十六條規定：“申請預告登記的商品房已經辦理在建建筑物抵押權首次登記的，當事人應當一并申請在建建筑物抵押權注銷登記，提交不動產權屬轉移材料、不動產登記證明。不動產登記機構應當先辦理在建建筑物抵押權注銷登記，再辦理預告登記。”這一規定將從根本上解決了同一不動產不同階段同時抵押的問題，可有效預防開發商攜款潛逃，也確保了購房者對房子所有權和購房抵押的唯一性，提升了個人住房抵押貸款的質量。
其次是有助于建立健全抵押貸款電子記錄系統?！都殑t》第九十五條規定：“不動產登記機構應當加強不動產登記信息化建設，按照統一的不動產登記信息管理基礎平臺建設要求和技術標準，做好數據整合、系統建設和信息服務等工作?！边@將促進我國在短時期內建立健全抵押貸款電子記錄系統，使抵押權人追蹤抵押貸款及其附隨權利的轉移情況變得更加方便。個人住房抵押貸款質量的提高和信息追蹤的便利性都有助于推動我國個人住房抵押貸款證券化的發展，使其在市場上更有競爭力。
3.2有助于推動“三農”信貸資產證券化發展
一是《條例》第二條明晰了不動產的概念，在第五條指出集體土地所有權，房屋等建筑物、構筑物所有權，森林、林木所有權，耕地、林地、草地等土地承包經營權，建設用地使用權，宅基地使用權，海域使用權，地役權，抵押權等權利登記的要求條件。不動產登記制度的實施為有效盤活農村不動產資產提供了強有力的保障以及依據。
二是土地承包經營權、林權、海域使用權以及相關定著物的確權，還有抵押權登記的實施，使得與“三農”經濟相關的不動產抵押更為的簡單和明確。有利于“三農”信貸資產證券化的發展。“三農”信貸資產證券化將會給投資者提供一種全新的投資方式，引導更多的社會流動資金支持我國的“三農”經濟。
3.3有助于改善小微企業融資環境，緩解其融資難問題
首先，明確了不動產的抵押原則，杜絕多頭抵押，明確不動產唯一性?！都殑t》第五十六條規定建設用地使用權、海域使用權和該土地、海域上的建筑物、構筑物必須一并抵押，不可以分開抵押。該條例的實施讓金融機構在今后處置不動產抵押品的時候不再遇到房屋、土地分屬多個不同抵押權人等情形，避免抵押權混亂和抵押權人實施權益沖突造成的處置難度。
其次，《條例》完善了抵押品處置程序，確保抵押權人基本權益。條例的實施很好的解決了抵押物處置困難，甚至長期擱置沒法處置的問題，確保了抵押權人的最基本的權益，也降低了抵押貸款的風險。
4.完善不動產登記制度，促進信貸資產證券化發展的建議
4.1開展不動產登記信息數據整合，盡早實現信息共享
不動產登記系統的電子化已經成為必然趨勢，要加快建立全國不動產登記信息統一系統，整合各部門掌握的不動產信息，完善電子登記系統，使其能夠完整呈現不動產信息。將有以利于抵押權人更詳細和全面了解抵押物，準確的判斷抵押物的市場價值，推定不動產抵押交易市場化建設。
4.2借鑒國外先進做法，出臺相關法律法規支持、保障不動產登記制度的有效實施
日本不動產登記制度已經擁有百年的歷史，其不動產登記的主要法律依據是“民法”和“不動產登記法”兩項法律。為了法律的嚴密性，日本曾對全國土地情況進行了長達近30年的調查勘測，繪制成土地圖冊，作為有關部門依法實施不動產登記的依據。我們可以借鑒國外的做法，出臺專門的法律法規，不斷修改完善不動產登記實施細則，推動不動產登記制度的全面落實。
4.3加強不動產登記新規的宣傳推廣
地方政府相關部門及銀行機構應加強對不動產統一登記的法律意義及進行不動產登記所能享有的法律權利的宣傳。向社會告知只有在登記部門履行登記手續并獲得認可后，其擁有的不動產才能進行交易、擔保、抵押等行為。而沒有登記的不動產如果進行上述交易時，不受法律的保護。所以要讓公民清楚明白積極進行不動產登記所能享受到權利，使其能夠主動去相關登記部門進行登記，確保自己的法律權利。
第2篇
一、關于不動產分割、合并、調整與登記銜接問題
實踐中，部分房地不動產權利人辦理國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記、拿到不動產權屬證書后，由于各種原因，要求辦理同一宗不動產的分割登記，將持有的不動產權屬證書分割為兩本或多本證書，或者要求辦理該不動產與相鄰不動產的合并登記，持多本不動產權屬證書要求合并為一本。但申請人往往不能提供不動產分割或者合并的批準文件，而單純要求登記機構直接辦理不動產分割或者合并登記，給登記機構造成很大壓力。
事實上，2012年下發的《國土資源部關于規范土地登記的意見》（國土資發〔2012〕134號）中提出了“土地以宗地為單位進行登記。宗地應當依據合法的土地權屬來源材料，結合實際使用情況，按照地籍調查程序劃定?！诘匾唤洿_定，不得隨意調整。宗地確需分割、合并或調整邊界的，應經國土資源主管部門會同有關部門同意”的要求，2014年國務院《不動產登記暫行條例》第八條也規定了“不動產以不動產單元為基本單位進行登記”。辦理相關首次登記時，劃分不動產單元是以國有建設用地使用權出讓合同、項目規劃建設批準文件等作為依據的，登記機構無權隨意確定、改變宗地和不動產單元范圍，且按登記要求原則上按不動產單元核發一本單一版不動產權屬證書。因此，辦理不動產分割或合并登記也應以不動產分割或合并的批準文件為前提和基礎。
按照不動產登記的概念和內涵，不動產登記是一種記載行為，因此，無論是同一權利人分割或合并不動產，還是因為不動產的部分轉移需要分割或合并不動產，均需提交相應的分割或合并的權屬來源材料，以作為登記機構記載的依據：土地的分割或合并需要提供相應的用地批準文件，房屋的分割或合并需要提供相應的規劃批準文件。為妥善解決實踐中的此類問題，天津市在制定《天津市不動產登記條例》時，在第二十七條、第二十八條將“同一權利人分割或者合并不動產”“不動產分割、合并導致不動產權利發生轉移的”納入申請變更登記、轉移登記的情形，并在第三十四條、第三十五條等對申請材料進行了規定，如第三十五條規定應當提交“有批準權的人民政府或者主管部門的批準文件”。我局在制定《天津市不動產登記規范》時，也在相關變更登記、轉移登記章節做出了“同一權利人分割或者合并不動產的，應當按照有關規定提交相關部門同意分割或合并的批準文件”以及“不動產分割、合并導致權屬發生轉移的，提交分割或合并協議書以及有權部門同意分割或合并的批準文件，或者記載有關分割或合并內容的生效法律文書”的規定。也就是說，權利人申請不動產分割或合并登記的，需先行辦理相關規劃、用地分割合并手續，作為辦理變更登記、轉移登記的要件。這樣，減少了登記機構和工作人員的自由裁量權，在兩個環節實現了不動產管理范圍的一致，切實加強了對權利的保護以及對不動產開發利用的管控。
二、關于房屋規劃建設范圍與登記銜接問題
與上述權利人主動要求調整不動產單元范圍的情況有所區別的一類問題是，房屋規劃建設范圍與宗地管理范圍發生沖突。經常出現的是分宗供應的土地統一實施規劃的問題，分宗供應的相鄰宗地，權利人雖為同一權利人，但土地用途不同、建設用地使用權終止日期不同，規劃部門在實施規劃時卻按照一宗地進行了規劃，導致有的建筑物同時占壓兩宗地，無法辦理建設用地使用權和房屋所有權首次登記。
例如，某單位持其建設的綜合樓項目的國有土地使用證、綜合樓項目規劃建設批準文件，要求辦理房地統一的不動產首次登記。登記機構發現，當事人先辦理了該不動產的土地登記，登記為兩宗地，土地用途分別為機關團體用地、住宅用地；之后經規劃部門批準建設了綜合樓，同時占壓上述兩宗土地，而住宅宗地部分已給購房人核發了房地產權證。又如，一房地產開發企業先分別辦理了兩宗相鄰土地的不動產登記，取得了兩本不動產權屬證書，土地用途均為城鎮住宅用地，土地使用權類型均為出讓，終止日期分別為2078年8月5日、2080年1月21日；但在商品房項目開發建設過程中，該項目規劃建設的建筑面積約4000平方米的地下車庫同時占壓了上述兩宗土地，項目竣工后，要求辦理房地統一的不動產首次登記。
上述問題產生的主要原因是規劃管理部門未按照土地登記范圍批準相關項目建設規劃造成的，本質上是規劃管理、土地管理基本單元不一致。對于歷史遺留的一個建筑物跨兩宗地等情形，本著“尊重歷史、保護權利、加強管理”的原則，我們在保證整個建筑物用地性質、權屬等一致的情況下，告知當事人按照建筑物范圍調整用地手續，按照新的宗地范圍辦理國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記。下一步，我們將加強與規劃部門的溝通銜接，對于同一權利人使用的不同宗地，土地用途不同、建設用地使用權終止日期不同，如確需統一實施規劃，應先調整用地界線、土地用途后，規劃部門再辦理項目建設規劃審批手續。
三、關于規劃用地性質與登記用途銜接問題
第3篇
一、不動產權籍一體化管理應以電子登記簿為核心
不動產電子登記簿，是指由不動產統一登記機構依據標準制作并依法管理的，采用電子介質形式一并記載土地、海域、房屋、林木等定著物的自然狀況、權利歸屬狀況、權利限制與提示事項以及其他相關事項的具有物權公信與推定效力的文件。不動產電子登記簿與不動產登記電子檔案目錄、不動產紙質登記檔案的數字化加工處理成果一并構成不動產登記電子檔案。不動產電子登記簿是不動產登記電子檔案的核心組成部分，是不動產信息化管理的命脈，是不動產信息化統一登記工作的出發點和落腳點，是不動產權籍一體化管理的重中之重。由于目前各地不動產登記機構大都采用電子登記簿記載各類不動產權利歸屬和其他法定事項，故不動產統一登記機構應嚴格依照相關法律法規、技術標準、操作規程等著重從以下兩個方面來管理不動產電子登記簿。
1.規范記載
不動產電子登記簿的信息記載必須嚴格按照相關標準與說明規范錄入、仔細核對、謹慎審查，確保與登記最終審核結果一致。對于在將登記事項記載于不動產電子登記簿后才發覺業務人員誤錄、遺漏相關數據的，必須嚴格依照更正登記規定的程序進行更正，并保存相關電子記錄與說明。
2.專人保管
不動產登記機構應當指定專人負責不動產電子登記簿的保管。專人保管的關鍵在于由專人負責對不動產電子登記簿的定期異地異質備份、存儲設施定期維護、數據庫安全防護防御、信息保密加密、錄入記載權限控制、信息查詢權限分級等。
二、不動產權籍一體化管理應依托地理信息系統
因為各類不動產權籍主要采用地理坐標作為基礎編碼或編碼規則進行日常管理，加上不動產權籍一體化管理又需要強大空間和圖形處理能力的信息系統的支持，而地理信息系統（GIS）是目前基于地理空間位置且具備強大空間和圖形處理能力的綜合信息系統，所以不動產權籍的一體化管理必須依托地理信息系統（GIS）。建立不動產地理信息系統作為不動產權籍一體化管理的信息平臺，可以有效實現不動產權籍各類數據的有效整合、合規管理，在此基礎上可以方便地進行各類不動產登記的受理、審核、登簿、發證、歸檔等業務，可以快速地進行各類數據的處理與更新、統計與查詢、決策支持以及圖形處理與掛接、空間分析、虛擬仿真等，可以從根本上解決目前存在的各類相關業務系統信息的互連互通難題，進而達到信息平臺的統一。
三、不動產權籍一體化管理應以地籍管理為主干
因為不動產主要包括土地以及定著于土地上的其他不動產，具有相對固定不動的顯著地理特征，所以不動產權籍優質、高效的一體化管理應以地籍管理為主干，以其他各類不動產權籍管理為枝葉進行統一管理。從具體操作上來講，即將土地以及定著于土地上的其他不動產以宗地為單位按照國家統一的編碼規則進行信息處理與關聯（宗海及其附屬信息類似處理與關聯），從而建立起以統一地理空間為基礎、宗地為核心、房屋林木等權屬登記信息為枝干，具有統一規則與編碼要求的不動產權籍信息管理系統（見圖1）。
四、不動產權籍一體化管理應以動態管理為核心
1.不動產權籍的增籍與滅籍業務
不動產權籍的增籍與滅籍業務是不動產權籍動態管理的兩大核心業務，兩者同等重要，但在實際操作中不動產登記機構往往偏重增籍業務而忽視滅籍業務。
由于不動產權屬登記主要關涉不動產權籍的增籍業務，而不動產權籍調查可以對不動產權籍的滅籍業務提供有效的數據成果支持，所以當前不動產統一登記機構除做好不動產統一權屬登記外，還應高度重視并嚴格依照國家相關要求、規范以及技術方案、規程等將地（海）籍調查作為不動產權籍調查的基礎，且在此基礎上一并開展各類不動產權籍的一體化調查工作。不動產統一登記機構在調查過程中發現某已登記的不動產已滅失的，應及時辦理該不動產權籍的滅籍業務并在電子登記簿中將該不動產的所有權登記記錄標明滅失。
2.完善不動產滅籍業務的新手段
不動產滅籍業務在依托不動產地理信息系統平臺的基礎上，結合不動產權籍調查結果，可以快速地實現不動產權籍滅籍處理。依據國土資源部地籍管理司公布的《關于做好不動產權籍調查工作的通知》，不動產權籍調查應堅持原有規程，采用先進成熟的高精度調查技術。在不動產權籍調查過程中，可以充分利用不同時期的高分辨率衛星影像、地籍圖、地形圖、DOM等，以及采用基于代數運算、圖形變換、圖像分類、特征變化等多種變化檢測技術，通過自動處理、人機互動等方式，快速找出與當前衛星影像、地籍圖、地形圖等不一致的變化區域。結合不動產權籍調查的數據成果，可以確定變化區域的變化情況，從而確定滅籍區域，進而完成不動產權籍的滅籍業務。另外，可以利用規劃部門的控制性詳細規劃資料或土地利用規劃資料，快速劃定不動產權籍待滅籍區域，為將來的滅籍業務劃定重點關注區域，從而確保滅籍業務的高效進行。
3.房屋征收拆遷凍結的新方式
