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《廣東財經大學學報》2014年第四期

一、“市價補償”的含義及利弊

如果征收應當給予公正補償，那么何種補償標準才符合“公正”的要求呢?美國憲法第五修正案只是籠統地規(guī)定“非經公正補償，不得征收公民財產”，但是憲法并未對“公正補償”做出詳解。在美國司法實踐中，“公正補償”被聯邦最高法院解釋為合理的市場價值(fairmarketvalue)②，即原則上應該以被征收財產的市場價值作為補償標準，除非其市價難以合理地確定，或者采用這種標準會導致明顯不公正的結果③。所謂“市場價值”，聯邦最高法院將其定義為“一個有意愿的購買者愿意支付給一個有意愿(出售)的出賣人的現金價格”④，而購買者愿意支付的價格高低，需要考慮該資產所有的可能用途(被征收的用途除外)⑤。決定“市場價值”所應遵循的一般性規(guī)則是，對于但凡能影響一個理性買家所愿意支付的資產價格的因素，法院都應該予以考慮⑥。既然是所有“理性買家愿意支付的價格”，那么“市場價值”并不應當只考慮被征收資產在當前用途上的價值，也不只是對當前所有權人的直接使用價值，還應反映其機會成本，即在其他合法用途上的價值⑦:如果正在被用于甲用途的土地在未來很可能被轉用作價值更高的乙用途，那么乙用途上的使用價值就應該是其市場價值。不過，這種可能性必須要足夠大，以至于能夠說服一個理性的購買者愿意為這種更高的價值付費①。總之，對被征收的不動產市場價值的判斷，應取決于其“最高和最好的用途”(highestandbestuse)，包括已經確實存在的價值或用途，也包括其潛在的、有證據證明的價值或用途。例如，如果一塊土地目前是農用地，但有證據表明根據政府規(guī)劃該土地將轉變?yōu)楦袃r值的建設用地，那么法院應該將該因素納入價值評估的考慮范圍，并且這種最高用途的計算還需考慮其與周圍地塊產生共同價值的最高者，而不是孤立地估值。例如在Powelson案②中，政府要征收一塊農地修建水壩，被征收人提出可以將他的土地與周圍三塊土地一起修建一個由四個小水壩組成的水壩系統，因而補償標準應按照四個小水壩建成后本地塊的價值決定，美國聯邦最高法院支持了這一主張。那么，為什么法院要用“市場價值”作為被征收不動產價值評估和補償的依據呢?在KimballLaundryCo．案③中，聯邦最高法院指出資產的價值來源于主觀的需要和態(tài)度。因此，該資產對所有者的(主觀)價值與其對征收人的(主觀)價值可能差距甚遠。但是，大多數事物都具有某種一般性的需求，因而使其具有一種可以從某個所有人轉移給另一個人的價值。與那種只對被征收人有意義的、個性化的價值相比，這種可轉讓的價值具有某種外在有效性，使得它可以成為衡量政府對被征收人給予補償的公平尺度之一。

但“市場價值”標準的缺陷在于，它只是對多數人有用的使用價值的體現，卻未必能反映被征收人對其財產的估值。在VillageofHoffmanEstates案④中，法官RichardPosner指出，“市場價值”的補償標準對產權人來說，必定是不足夠的補償。因為所謂“市場價值”，準確地說只是“邊際所有人”(margin-alowner)對其資產的估值⑤。邏輯上，被征收人對其資產的估值肯定是高于這個價格的———否則他早已經出售自己的不動產了———這些價值可能是對其房屋的個人特殊感情、搬遷的費用、某些適合于他的特殊便利，等等⑥。按市價計算的征收補償自然沒有包括這些額外價值。在許多情況下，被征收的房產對于其所有者來說具有某種特殊價值，但這種價值卻不會反映到市場價格中去⑦。在UnitedStatesv．564．54AcresofLand案⑧中，上訴人(教堂)被征收的產業(yè)(一個宿營地)享有新設施所不具有的政府監(jiān)管豁免權，這使得其使用成本較其他類似不動產更低。如果征收補償時不考慮這些特殊價值，對于被征收人來說可能有失公平，而且也會產生效率上的問題，因為被征收人對其不動產價值的評價比市價高，這等同于將財產從價值更高的用途轉移到估值更低的用途。問題是，既然市價補償不是充分的、也可能是有損效率的，為什么美國法院要堅持市價補償標準呢?聯邦最高法院并未作進一步解釋，只是說市場價值具有普遍性，是有效決定補償標準的辦法。針對特殊價值的問題，最高法院長期以來傾向于不對這類主觀價值的損失進行補償。在前述UnitedStatesv．564．54AcresofLand案中，最高法院指出征收補償必須依據一種客觀的標準來計算，對于那種只對產權者本人具有意義的主觀價值，是不應該被考慮的。LewisOrgel(1953)［4］認為，被征收房產對產權人的某種特殊需要或感情價值是不能轉讓的價值(non-transferablevalues)，這種價值在征收中不予補償是合理的，其損失應該被視為普通公民應承擔的社會責任。但至于為什么公民應承擔這種社會責任，論者卻未進一步解釋。ThomasW．Merrill(2002)［5］認為，采用市價補償是為了保持有效率的激勵，防止被征收人的道德風險。如果規(guī)定對被征收人的損失全額補償，那么就會激勵人們?yōu)E用這種權利而浪費公共資源。因此，實踐中不少國家的法律都對此有所防范，即規(guī)定在征收決定作出后，被征收人不得在土地上繼續(xù)追加投資或修建附屬物，否則政府不予補償因此引起的費用①。

在筆者看來，將“公平補償”標準解釋為“市價補償”還出于解決成本糾紛的考慮。如果不根據較容易識別的市價標準來補償，而要考慮每個被征收者的個人化、特殊化的價值，那么相關的交易費用勢必大增，致使征收不成功:首先，每個人都可能夸大自己的特殊價值，而這些價值又很難客觀度量;其次，如果個案考慮成為普遍做法，容易引起被征收人之間的攀比，使價格一再升高，而之前談好的合約也可能被一再撕毀;再次，個案談判可能使得惡意敲竹杠的現象難以得到控制;最后，如果沒有一個統一的補償標準，允許對特殊價值進行個案認定，則難以防范征收官員與被征收人勾結產生腐敗。最終的結果可能導致征收的補償費用過高，納稅人承受過重的負擔，甚至使得有益的公共項目動輒擱淺［6］。比如在CommoditiesTradingCorp．案②中即體現出此種矛盾，主審法官因此而感嘆:究竟什么“補償”才能對房屋被奪走的被征收人以及為征收買單的納稅人都公正呢?雖然市價補償原則是一種不得已而為之的辦法，但是，它畢竟對被征收人來說有些不公平。美國法院也意識到了這一點并設法予以補救。在BoardofComm’rsv．Crawford案中，某種“特別的風景”(specialview)對被征收人而言的主觀價值得到了法院的認可③。美國聯邦法院認為，如果產權人對資產的某種主觀價值影響到市場價格，也就是說在公開市場上一個理性的買家若愿意為之買單，則這種價值就應被考慮④。不過在筆者看來，這種原則本質上仍然是市價補償原則，因為如果其他理性的買家愿意為之買單，就意味著這種價值必然會反映到市價之中，也意味著這種價值是被大家所共同承認的，所以就不再是主觀或特殊價值，而變成了可轉讓的一般性價值。為保護被征收人的利益，有學者認為有必要對某些超出市價以上的特殊價值給予適當補償，部分國家也采納了這種觀點。RobertC．Ellickson(1973)［7］建議給予被征收人一定數額的津貼，以補償被征收人在特殊價值方面的損失，同時也作為強制性征收侵害產權人自治權的一種補償。英國曾經對被征收人額外給予相當于市價10%的補貼，以緩解強制征收的一些隱性損失。這種辦法近年來已經被放棄，但是被征收人仍然可以得到根據特定公式計算的搬遷補償［8］。在加拿大，若被征收人能夠證明他的物業(yè)對自己還有一些特殊價值(個人情感價值除外)，那么也可以就這部分特殊價值得到補償。不過如此以來，計算的難度、談判成本的增加顯然也是要考慮的問題［9］。筆者認為加拿大的辦法值得借鑒，即通過由被征收人承擔舉證責任的方式來緩解市價補償帶來的不公正:如果被征收人確有可以證明的特殊情況，證明物業(yè)對其具有超出市場價值的某些特殊價值⑤，則可以在市場價值之外給予其額外補償。美國一些州(如密蘇里州)也認為在征收家庭房產時，應適當考慮被征收人對其房產的感情因素，從而規(guī)定按照正常市場價值的125%補償;如果一個家庭住在一棟房子里超過50年的，要按市場價值150%給予補償⑥。雖然這種額外補償的標準難免武斷，但相比毫不考慮業(yè)主情感因素等特殊價值的方案而言，也不失為一種次優(yōu)的選擇。同時，統一以“比例”的方式對情感價值給予補償，也可以避免走向另一個極端，即為了追求對被征收人的絕對公正待遇而陷入個案談判(情感價值補償)的泥潭。

JamesE．Krier和ChristopherSerkin(2004)［10］提出了折中的辦法來緩解市價補償原則對產權人的損害。那就是，對于傳統上無爭議的公益項目如公園、免費道路等，按照市價補償;對于理論上有爭議的、轉移到私人占有或具有商業(yè)性質的項目，則應適當增加補償。至于增加補償的額度，則依據法院對該項目的公益性質的不確信程度而定:法院越不能肯定該項目具有純粹的公益性質，那么被征收人所獲得的補償越高。根據這種方案，如果法院錯誤地同意了本來不應該允許征收的項目，被征收人也可以得到較市價更高的補償，這樣就減少了法院和政府犯錯對被征收人的損害。當然，按照這個方案，在某些情況下，法院也可能錯誤地判決政府(納稅人)多付給被征收人一些補償，不過，至少該公益項目仍能夠繼續(xù)下去。另外，從政府的角度來說，為了避免支付過多的征收補償成本，政府也有動力向法院提供關于該項目的更準確信息，而不是只報告項目的好處、隱瞞其負面效應。筆者認為這種辦法有其合理性，值得我國在改革征收制度時考慮。不過，有兩個問題需要注意:第一，如果按照法院對項目公益性的懷疑程度而定，那么額外的征收補償是否有必要制定更具有操作性、更為指標化的衡量規(guī)則?還是僅僅根據法官的自由心證或根據合議庭(或審判委員會)成員的投票結果來定?如果沒有指標化的計算方法，是否導致法官的裁量權過大?第二，筆者不同意“政府有動機提供關于項目公共價值的更準確信息”這一觀點。因為為了說服法院相信該項目的公共價值從而減少政府支付的補償成本，政府有可能夸大項目的公共價值、或隱瞞其對被征收人利益的損害。

二、“市價”的評估方法

雖然原則上“市場價值”比“主觀價值”更客觀，更有利于降低協商成本，但“市價”的確定也并不容易。ThomasW．Merrill(2002)［5］認為所謂“合理市場價值”嚴格來說是不存在的。政府征收對象多為土地或房產，其所以要適用征收程序而不是通過市場交易獲得，就是因為這些地產因其特殊性、唯一性、非標準化而不同于其他標準化的資產。例如，政府出于某種公共目的而緊急征收一罐汽油，因為汽油產品的高度標準化、市場價格的透明化，因此征收補償不會存在爭議。但土地或房產往往因其位置特殊并具有不可替代性才成為征收的對象，這恰恰意味著不存在相關的市場。此外，該土地不能通過自由交易而必須通過征收轉移占有，也表明不存在這樣一種“市場價格”，即能夠使自愿交易達成的價格水平。那么，在沒有市場、沒有交易雙方的情況下，如何設想出一個理性的買家愿意支付的價格作為市場價值呢?原則上是要假設當賣主愿意出售其土地或房屋且又存在自愿購買的買主時，雙方通過談判確定的價格。這樣，問題就轉化成了雙方在談判時會根據什么方法、考慮哪些因素來決定價格。在美國司法實踐中，法院一般采用三種方法來確定被征收資產的市場價值①:一是可比較售價法(comparablesalesapproach)，即一個具有可比性的不動產已發(fā)生的出售價格。什么是“可比較”的售價呢?在Toronto，Hamilton＆Buffalo案②中，法院的定義是:第一，有關不動產的種類和面積與待征收的不動產屬于同一種類，面積相同;第二，該銷售與征收發(fā)生在同一區(qū)域內;第三，銷售發(fā)生的時間在征收前后。二是收入折現法，也被稱為“收入資本化法(incomecapitalizationap-proach)，即資產上產生的所有收入的折現價值③。如果是房屋，就以該房屋的實際租金④為依據，將未來所有租金折現加總作為該房產的現值。三是重置成本法(replacementcostapproach)。在當前市場上，即根據相關原材料的當前市場價格，重新建造被征收的不動產(主要是指房產)所需的費用，再扣除根據其房齡和磨損程度計算出的折舊費用。在這三種方法中，美國法院通常優(yōu)先采用可比較售價法來確定被征收財產的市場價值。如果被選作參考對象的不動產價格，是在公開市場上買家自愿支付、賣家也自愿接受的，且其資產屬性和特征與被征收財產具有可比性，則前者的價格是后者市場價值的最好證據①。如果被征收的不動產是那種經常在成熟市場上交易的資產，法院則認為通行價格(prevailingprice)應該是其唯一的“公正補償”的標準②。理論上，收入折現法應該是最準確的計算資產價值的方法。因為資產的價值來源于其能夠為產權人帶來收入或效用。因此，一項資產的價值，理論上等于在該資產上所產生的所有收入的總和。而且，如果考慮收入對人們的特殊效用，那么“收入折現法”比“可比較售價法”更能準確代表資產價值。因為收入最終是基于效用，而效用一般具有普遍性，即對人人都有效用，又因為市場價實際上是產權人之外的其他人效用的反映，所以資產的市價能準確地代表其價值。但如果資產的獨特性價值越多———這些價值或效用只對產權人適用，對其他人并不是效用———市場價就越不能反映資產的全部價值。因此“收入折現法”理論上可以最準確地反映資產價值。

那么，為什么美國法院要舍收入折現法而首先適用可比較售價法呢?這是因為在計算補償時，所謂不動產價值并不只是對被征收人的價值，還包括對潛在的所有購買者都具有的價值③，這樣，要實際測算所有市場參與者可能從該不動產上獲得的收入或價值就較為困難。可比較售價法因此就成為次優(yōu)的選擇，因為市場價格反映著所有潛在買家對特定資產的估值。采用可比較售價法可以節(jié)省估算費用，如果能夠找到與被征收不動產非常類似的不動產且又有其近期的銷售記錄，那么該銷售價格是最好的判斷相應不動產公平市場價值的方法。對目標物業(yè)與參照物業(yè)相似點及差異的考察，是決定“可比較售價法”結論可靠性的關鍵，因此也是法院審查評估報告的重點。在具體操作上，首先應考察相似點，相似點越多，則對參照物業(yè)銷售價格所需做的調整就越少，銷售價格的參考價值就越強。而在確定了相似度最強的物業(yè)作為比較對象之后，就應該轉而考察參照物業(yè)與目標物業(yè)的差異點，再根據這些差異進行調整。并且，不動產的質量不但取決于建筑本身的品質，還取決于物業(yè)的周邊環(huán)境，如坐落位置、交通、風景等，因此需要法院在決定其價值時予以關注。物業(yè)上能產生的收入是決定物業(yè)現值的根本因素。即使在采用可比較售價法時，這些因素也是需要盡量予以考慮的，因為很難找到完全相似或相同的參照物業(yè)，所以最終的評估價值總是需要在參照價格基礎上進行調整，因此，要重視這些差異點的考察。但是，如果市場價值難以判斷，或者采用可比較售價法會導致對產權人或公眾明顯不公正的結果，那么就不能采用該方法④。比如，如果市場上相似的資產銷售記錄過少，可比較售價法就不太可靠⑤。如果周邊具有可比性的、且在近期被出售的房屋銷售只有一例，那么，以該銷售價格作為被征收房屋的市場價就不太合理，因為該價格具有一定的偶然性，不一定能重復。甚至，由于剩下的同類房屋只有一處，其價格上漲的可能性會較大。或者，雖然找到了可比照不動產的近期銷售記錄，但是該比照不動產與被征收不動產的差異點太多，則對評估價格做出更多調整，可比較售價法的準確性會大打折扣或使用成本將過高，雙方就越難就調整后的評估價格達成一致。所以，當差異足夠多時，就不太適用可比較售價法。

如果無法通過可比較售價法判斷不動產的最高價值，那么只能退而求其次，以不動產對產權人本人的最高價值為依據來補償。這時就可考慮采用收入折現法，即將產權人可能從該不動產上得到的全部收入折現，求得現值⑥。還有一種情況，是市場價格不能反映出本人的某些價值或潛在的收入，例如在Snowbank案①中，當事人通過自己的知識及商業(yè)才能開發(fā)和改進了其旅館的盈利能力，這種能力不一定馬上被其他同行知悉或認同，所以這種盈利能力未必能完全反映到市價中。這時候也有必要根據“收入折現法”來補充“可比較售價法”。由于貨幣性收入比較客觀，所以法院通常會認同，比如原告拿出他的歷年銷售記錄、客流量等數據，就應予以承認。但是情感性收入雖然也客觀存在，但很容易造假或虛構，鑒定成本較高，所以認定就要謹慎，或者要根據一些比較容易認同的、可量化的標準來謹慎認定。例如前文提到的美國密蘇里州規(guī)定居住50年以上的補償多50%。這是基于被征收人對老房屋的情感，容易被公眾所認同，故認定起來不容易產生糾紛或讓其他人不服。在使用收入折現法時，需要考慮的不僅是資產的現有用途上的收入，還要考慮其他用途上的收入。美國法院規(guī)定公平市場價值的計算需要依據其所有用途中價值最高者。但是，這種價值應該具有現實可能，而不是被征收人無根據的猜測。例如，如果被征收人將土地用于種水稻，每年產出1萬元，但如果他計劃改種蘋果，且有證據(例如過去數年的產出和銷售數據)表明蘋果年產值為3萬元，則他的土地價值就應以3萬元而非1萬元的年收入為計算依據。此外，收入折現法還會遇到其他問題。比如，資產上產生的某些收入是不穩(wěn)定的且波動較大，因而難以計算現值。例如商譽(odwill)，一個臨街商鋪的商譽會給他帶來持續(xù)的收入，但是這種收入的多少可能不穩(wěn)定，因為商譽可能因偶然的事件(如出售假貨或產品出現質量事故)而丟失，也可能因經營改善而增強，進而帶來更多收入。這種類型的資產估值，就不太適合采用“收入折現法”來計算。還有一種計算方法是重置成本法，它是一種比收入折現法更間接、更不準確的計算方法，因為資產的價值與其收入直接相關，與其投資或建造成本間接相關。投資或建造成本一般來說與資產上的收入即價值正相關，但并不必然如此。張千帆(2005)［13］曾主張，在城市拆遷中對被征收者的補償款應基本上允許他在城市其他地方購置另一套住房，這其實也是采用了重置成本法，但該方法并未考慮到區(qū)位對房屋價值的重要影響。

在采用重置成本法時，需注意該方法只是間接地衡量資產的收入及其價值，若某些建設或投資花費并不能產生相應的收入，則不能將該重置費用考慮到補償范圍。假設在某征收案例中，被征收人將其之前錯誤的、已被證明是虧損的投資也算入不動產的價值中，若法院按照重置成本法計算補償，將使其獲得超出價值之外的補償。重置成本法也有其合理性。第一，可以彌補依據可比較售價法補償不充分的問題。政府支付重新建造原不動產的費用，使得被征收人可以通過重新建造的物業(yè)，實現可比較售價法補償無法覆蓋的那部分價值。第二，如果雙方就被征收不動產對被征收人的使用價值難以達成一致，那么重新建造(或購買)一個相同或類似的不動產，原則上可以有效地解決爭議而不會導致不公平結果。第三，重新建造原物業(yè)，可以從物理意義上實現“被征收人不應因征收而改變其經濟狀況”的基本征收補償原則。第四，采用重置成本法并不會出現類似UnitedStatesv．564．54AcresofLand案那樣的不公正結果。由于不動產價格往往是不斷上漲的，在多年后重新置辦一個類似不動產的費用(假設為A)，往往顯著高于最初的建造費用(B)。認為按A補償使產權人獲得了暴利是不公平的，因為A代表了資產升值后的價值，而A與B的差額應屬于被征收人早年投資(B)的回報，所以按A標準補償被征收人并無不當。總之，當雙方難以就被征收不動產的市場價值達成一致時，或找不到可比較的售價證據時，可適用重置成本法，保障被征收人能夠獲得一個與被征收資產物理意義相同的物業(yè)，以實現“不讓被征收人因征收而致其經濟地位下降”的基本補償目的，從而避免雙方在主觀價值的認定上糾纏不清，也可以使政府的征收成本有一個客觀的、容易計算的標準。重置成本法是否會導致被征收人對其不動產進行過度改造、裝修，使政府支付過多補償?筆者認為可以通過對補償時間界限的規(guī)定來防范這種情況。如果征收決定公布后，被征收人惡意在其房產或土地上追加投資(如翻新、擴建、增加作物等)以獲取更多補償的，法律可以不承認這些追加的投資;如果在征收決定作出前，所有者對自己的物業(yè)增加投資，按重置成本法計算補償并不會導致不合理的補償，因為被征收人是在不確定征收是否發(fā)生的情況下改造其物業(yè)，其應該是出于一種善良動機，而不是為了獲得投機利益。并且，重置成本法并不是計算其最初的建造成本，而是以征收發(fā)生時的物價水平來計算重新建設類似物業(yè)的成本，先前投資只是作為衡量其現有價值的參考依據。所以，重置成本法只是使被征收人獲得與原來物業(yè)相同或類似的“物業(yè)”(只不過是換算為金錢形式)，沒有獲得超出其物業(yè)價值之外的收益。

在司法實踐中，美國聯邦法院沒有提出過關于重置成本計算的詳細規(guī)則，但一些州法院已經出臺了相關的細則，例如，紐約州法院在Heidorfv．TownofNorthumberland案①中已經明確，“當不動產具有唯一性，……‘公平市場價值’可能無法給予被征收人足夠的補償。在這種不動產具有特殊性的案件中，用重置成本減去貶值價值的方法來計算補償就比較合理”。如何判斷被征收的不動產是否具有“特殊性”?紐約州法院提出了四條判斷規(guī)則:一是建筑物所做的改進必須是獨一無二的，專門為其所設計的特殊目的而修造的;二是所做的改進必須是為了某種特別目的而進行的，而且的確被如此使用著;三是不存在這種類型的不動產的市場，也沒有這種用途的不動產在交易;四是有關的改進必須是在發(fā)生損害(征收)時是一種合適的改進(appropriateimprovement)，其使用必須是在經濟上可行的，而且是合乎情理地可以(在被征收后)被重建的。總之，因為投資和收入并不總是正相關，重置成本法在獨立運用于評估物業(yè)價值時容易出現偏差。但是，重置成本法是可比較售價法的必要補充，因為參照物業(yè)與目標物業(yè)總會存在差異，而根據這些差異調整補償價格時，通常需要以有關設施的建造成本為依據。

三、總結

美國的征收司法實踐中對征收財產的“合理市場價值”的認定，是以被征收財產的最好、最高價值的用途為依據。只要是現實的、可被證實的用途，就應該納入補償的考慮范圍。筆者認為，這也應該是中國征收法律制度的基本原則。雖然“市價補償”未能涵蓋被征收人對被征收不動產的主觀價值，但是，這種司法安排是為了避免產生更大的征收交易成本，而在一定程度上以犧牲被征收人的主觀價值為代價作出的妥協。針對其負面效應的補救方法包括:一是規(guī)定一個統一的額外補償數額或比例;二是讓被征收人承擔舉證責任，如果其能夠舉證證明其資產對其具有某種特殊價值，法院可以在市價之上再給予適當補償。市價評估方法是征收補償中的關鍵環(huán)節(jié)，也是法院審理征收案件的難點。不同的評估方法可能導致評估結果的巨大差異，對于被征收人的利益影響甚大。美國司法實踐中普遍采用的三種市價估值方法各有利弊，究竟哪種方法更合理，需要結合具體案情和資產的特性而定，有時需要結合使用多種方法以達到更公正的結果。但不論使用哪種方法，都要滿足一個原則:即舉出充分的證據，且這些證據應是公開市場上一個理性的買家在決定其出價時會接受和考慮的②。在我國，法律界對“市價”評估問題的重視還有待加強。物業(yè)價值評估本質上是在沒有市場價格的情況下人為地猜測或擬定一個價格，因此必然帶有相當多的主觀性。不論采用哪種評估方法，在評估中都需要考慮諸多因素。財產規(guī)模越大、構成越復雜，需要考慮的因素就越多，這就給了不誠信的評估者以很大的操作空間。對此，我國立法機關應注重研究價值評估問題，有關法律法規(guī)中的評估規(guī)則不宜過于粗疏，而應該盡量明確各種評估方法的適用條件和限制，而不只是將評估責任推給“專業(yè)中立評估機構”①。司法人員也應該借鑒美國法院的經驗，對各種不動產評估方法的利弊有所熟悉和掌握，并在判決書中就有關評估報告的可靠性給予必要的分析，以獲得令雙方信服的結論。

作者：陳曉芳單位：華東政法大學經濟法律研究院