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摘要:

改革開放以來我國的房地產企業如雨后春筍般迅速崛起，我國經濟三十年來快速的發展和城鎮化速度的加快為房地產行業提供了極大的發展空間，與此同時，房地產企業間的競爭也變得更加激烈，如何讓房地產企業在激烈的行業競爭中取得更快更好的發展無疑成為了企業領導十分關心和重視的問題，而資金不足是降低企業競爭力，導致企業破產的關鍵因素之一，所以就房地產企業的投融資問題進行分析和研究顯得尤為重要和迫切，所以本文擬從提高房地產企業競爭力出發，研究了房地產企業的行業特點及融資管理現狀，探究了現階段房地產企業融資管理中存在的問題和不足，進一步提出了切實可行的創新房地產企業融資管理的建議。

關鍵詞:

房地產；融資管理；特點；現狀；問題；創新

一、房地產企業的行業特點及融資管理現狀

相比其他行業，房地產企業有其自身的特點，主要表現在以下幾個方面。第一，房地產企業屬于資金密集型企業，所以資金需求量比較大，任何一個房地產項目都會涉及到上億或者幾十億的投資；第二，從房地產企業拿地、報批、開工建設、竣工到銷售使用需要較長的周期，供應鏈比較長；第三，由于房地產企業的周期比較長，所以在經營的過程中會由于政策的變化、市場供求關系的辯護以及原材料價格的變動等因素給房地產企業帶來更多的風險，所以相比其他行業，房地產行業蘊含的風險比較大；第四，房地產企業具有很強的產業關聯性，即房地產企業的發展必然會帶動建筑業、建材、冶金、機械等70多個產業的發展。由上述對房地產行業自身特點的分析可知，房地產在經營過程中必然會涉及到融資環節，而且融資結果的好壞不僅影響到房地產企業本身，而且還會影響到其他行業的發展及國民經濟的發展，而就目前房地產企業的融資現狀來看，一直面臨著融資困難，融資成本高的局面，總體來看，當前我國房地產企業的資本結構還不夠合理，對銀行貸款的依賴性比較高，融資方式比較單一，但就就近年來的發展情況來看，更多的房地產商選擇了境內融資，據中原地產統計數據，2016年1月1日-18日，包括華夏幸福基業、萬達、保利、富力、龍湖、世茂等在內，已公布境內發債定增募資的房企已多達20家，其中多家企業都獲得了3%左右的票面利率，累計金額達到920億元人民幣。事實上，這一現象2015年就開始顯現。公開數據顯示，全國108家典型房企2015年的融資總規模達13600億元人民幣，為2014年的兩倍。值得一提的是，不僅額度明顯增加，資金利率也持續走低。其中，保利地產發行的公司債票面利率最低，為2.95%。

二、現階段房地產企業融資管理中存在的問題和不足

(一)融資形勢比較單一就目前情況來看，房地產企業選擇的融資方式一般都是上市融資或者金融機構貸款，而對于銀行的依賴性比較高，一般情況下，項目開發過程中會有60%的資金來自于銀行貸款，而銀行為了有效的規避自身的風險，往往會出臺新政策來保護自身的安全而給房地產企業帶來了融資難的風險，容易造成銀行資金鏈的斷裂；此外，國家為保護銀行的資金安全，避免房地產企業出現經濟泡沫的風險，往往也會出臺一些政策來抑制房地產企業的投資，這無疑再次加大了房地產融資的壓力。

(二)資金鏈管理中存在問題資金鏈管理中存在問題是現階段房地產企業融資過程中存在的又一比較普遍的問題，現階段，大部分的房地產企業在開發經營模式上一般都包括置地、構建和銷售等環節，所以在工程結算的過程中存在很大的不確定性，這樣一來，房地產企業在進行融資時就不能充分的考慮到企業自身的經營能力，也不能很好的預測自己未來的收入，所以很容易出現融資過多，不能及時還款的現象，不僅增加了自身的經濟壓力，而且影響了自身的信用等級，進而影響了企業下一個項目的融資活動的順利開展。

(三)海外融資難度增加據業內人士介紹，低廉的海外融資成本以及完善的評級體系一直是房企青睞海外融資的重要原因。在過去的兩年里，萬科、萬達、恒大等龍頭房企更是拿到遠低于國內融資利率水平的資金，一些房產的海外融資甚至占據了其總融資的80%，但是2015年下半年，這種局面就發生了比較大的轉變，中原地產統計顯示，2015年(截至12月20日)，房企海外融資總額為243億美元，比2014年全年的633億暴跌了61.7%，折算成人民幣計算，房企海外融資驟減2500億。與此同時，我國房地產企業在經營的過程中存在不規范、房地產信息不透明、披露力度不強等問題，不僅在一定程度上增加了海外融資的難度，而且容易出現信息失真、虛假賬目等現象，進而在一定程度上影響了房地產企業融資管理工作的效率和效果。

三、創新房地產企業融資管理的建議

(一)創新房地產企業現有的融資渠道房地產企業現有融資渠道的創新是提高企業融資管理績效，提高創新能力的關鍵，所以企業可以從以下幾方面出發。第一，進行企業聯盟，即兩個或者兩個以上的房地產企業可以為了共同的利益或預期的目標通過服務聯盟，資金聯盟，項目聯盟，資源聯盟等方式進行聯盟，實現企業間資源和資金的整合，實現1+1＞2的效果；第二，選擇夾層融資，主要是指風險和收益介于股權與優先債券之間的投資形式，其特點就是具有較強的靈活性，通過融合不同的債權及股權特征，可以產生無數的組合，滿足投資者及借款者的各種需求；第三，實現房地產證券化，即投資者可以通過股票、債券，信托基金、收益憑證等方式進行融資，使其能夠獲得一定的投資收益，為房地產項目的經營提供一定的資金。

(二)優化現有的資金管理模式優化房地產企業現有的資金管理模式，優化自身的資金鏈對于房地產融資管理能力的提高有著一定的促進作用，所以房地產企業可以從以下幾個方面著手，一是優化企業內部資源配置，制定操作性和實用性比較高的融資方案；二是針對不同的房地產開發項目以及項目執行的不同階段選擇不同的融資方式以降低融資的風險；三是加大對員工創新能力的培養力度，可以通過加大信息技術以及高科技成果的投入力度、摒棄傳統的束縛性比較大的傳統融資管理模式、嚴格資金管理人員的準入標準、提高財務人員的專業知識和綜合素質、堅持以人為本、加大培訓和考核力度等方式來實現，此外，還要完善配套的獎懲機制來提高相關工作人員的工作熱情和工作積極性，進而使得房地產融資管理和創新的能力得到有效的提高。

(三)優化境內融資工作由上述分析可知，從2015年開始海外融資難度不斷增加，境內融資成為了房地產商融資的主要渠道之一，所以就目前情況來看，優化境內融資工作，加強境內融資的力度無疑成為業界人士重點研究的課題，所以房地產企業可以從以下幾方面著手來確保境內融資工作的高效運行，一是要緊跟時代的潮流，善于解讀當今的融資政策，了解最新的融資咨詢；二是要加強學習力度，有長遠的遠光，即要掌握行業特點善于推測未來行業融資的發展趨勢；三是在融資過程中要謹慎、細致，預算工作要結合自身的經營情況、戰略目標和發展情況，考察好項目的前景，盡量規避融資和后期經營過程中的風險。

四、結束語

綜上所述，據行業報告顯示，2016年境內融資將成為融資的主要渠道之一，但是房地產企業在融資過程中必然需要承擔一定的融資風險，所以及時的發現企業融資管理中存在的問題和不足，結合自身的經營特點、戰略目標、實際經營狀況提出切實可行的創新建議是需要相關工作人員一直努力的方向，也是值得業界人士關心和研究的問題之一，本文愿意拋磚引玉，以期能夠引起更多專業人士的關心，進而在提高房地產企業融資管理績效的基礎上促進企業實現更好更快的發展和進步。

參考文獻：

[1]林偉國.新形勢下房地產企業融資方式創新研究[J].經營管理者,2015

[2]吳洪波.房地產融資管理多元化創新研究[J].財經界,2015

作者：王本治 單位：安徽中廟碧桂園房地產開發有限公司