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一、問題的提出

業主大會決議源于建筑物區分所有權，被擬制為全體業主的共同意思表示。業主大會決議是調整區分所有建筑物法律關系的重要法律行為,事關廣大業主的切身利益。為從根本上維護業主合法權益、弘揚物權民主和業主自治精神、建設和諧小區，塑造業主之間平等決策與民主治理的法治環境，必須建立健全業主大會決議瑕疵救濟制度。

但由于我國業主大會產生的歷史較晚、相應的制度設計存在一定漏洞，致使法律上存在瑕疵的業主大會決議長期游離于司法權的審查范圍之外。國務院2003年6月8日的《物業管理條例》第12條第4款僅規定，“業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力”，而未規定瑕疵業主大會決議的法律救濟。針對這一制度疏漏，全國人民代表大會于2007年3月16日通過的《物權法》第78條第2款明確規定，“業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷”。國務院2007年8月26日重新修訂公布的《物業管理條例》第12條第5款又原封不動植入該條款。

從司法實踐看，《物權法》頒布以后，業主對法律上存在瑕疵的業主大會決議提起訴訟的案例與日俱增。例如，北京市西城法院2008年一審判決的萬通新世界廣場業主王某訴請確認業主大會投票無效、并撤銷形成的業主大會決議的案件，就被稱為“《物權法》施行以來的第一起業主告業委會撤銷決議的案件”。[1]

原告王某訴稱，2007年8月16日，西城區萬通新世界廣場業委會以書面征求意見的方式召開了業主大會，委托物業公司操作整個業主大會書面意見征集和統計票權等主要環節，經過一個月的時間，業委會作出了業主大會決議。這次決議內容涉及了物業公司的利益，比如是否簽訂《物業管理服務合同》及物業費標準。原告認為，業委會讓物業公司參與其中，使此次決議結果顯失公正、存有虛假。王女士請求法院確認大會投票無效，并撤銷此次決議。

作為被告的萬通新世界廣場業委會辯稱，業主大會的召開以及所作決議都是針對全體業主的，并非只針對原告，而且決議內容也關乎全體業主的共同利益，是否行使撤銷權應由全體業主共同決定。原告作為單個業主，無權單獨提起訴訟。此外，該委員會委托物業公司配合完成具體操作工作并不違法，物業公司也不存在虛構投票權數的事實。

法院審理后認為，作為業主的原告提出業委會委托物業公司操作業主大會書面意見的具體工作，有失公正性，但對此未提供相應證據予以證明，亦缺乏相應法律依據，故對此主張法院不予采信。但投票權數清冊中所列萬通房地產公司是否擁有4.8萬余平方米的產權面積成為雙方爭議焦點。法院認為，此面積的統計直接關系到投票權是否達到法定要求比例，根據公平原則和誠實信用原則，綜合雙方當事人的舉證能力，被告業委會對此應負有舉證責任，但被告業委會未提供相應證據。因此，王女士要求撤銷業委會作出的決議，理由正當，法院判決予以支持。

筆者認為，西城區法院的裁判結果基本正確。本案中的業主大會決議瑕疵屬于表決程序層面的瑕疵，而非決議實體內容層面的瑕疵。但該判例也提出了許多值得進一步商榷的法律問題：一是在業主就有瑕疵的業主大會決議提起訴訟時，適格被告究竟是業主大會還是業主委員會；二是業主大會決議的瑕疵有哪些表現形態；三是程序瑕疵和實體瑕疵的決議是否應當適用同一實體法律規則和程序法律規則？若否，如何在《物權法》和《物業管理條例》中一步建立健全瑕疵業主大會決議的救濟制度？

細節決定成敗。由于《物權法》第78條第2款和《物業管理條例〉》第12條第5款原則性較強，可訴性較弱，如何在制度設計上進一步增強瑕疵業主大會決議之訴的可操作性，遂成為當前完善業主大會制度的重要課題。

二、業主大會決議的性質及其雙重多數決規則

業主大會決議是持有法定比例以上建筑面積和人數以上的業主就特定事項所作的、對全體業主具有約束力的集體意思決定。從其合法性和正當性基礎來看，業主大會決議源于全體業主的建筑物區分所有權。從其法律效力來看，業主大會決議被立法者擬制為全體業主的共同意思表示。正因如此，《物權法》第78條第1款規定：“業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力”。

根據《物權法》第76條第1款之規定，下列事項由業主共同決定：（1）制定和修改業主大會議事規則；（2）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；（3）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（4）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；（5）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（6）改建、重建建筑物及其附屬設施；（7）有關共有和共同管理權利的其他重大事項”。

《物權法》第76條第1款提出的“業主共同決定”思想弘揚了物權民主和物權神圣理念，強調了廣大業主參與決策過程的共同性與普遍性、而非決策結果的共同性與單一性。因此，“共同決定”不能機械地理解為“全體業主一致決規則”。

實際上，全體業主一致決規則既不現實，也不公平。首先，由于在區分所有的建筑物中，業主人數成百上千、且想法各異，很難達成一致決議?？燎髽I主一致決規則，無疑會妨礙業主大會的決策效率，甚至導致久議不決現象。其次，業主一致決規則性否定了少數服從多數的民主決策理念，是對其他業主（尤其是持有建筑面積較多的大業主）財產利益與表決自由的不當限制。因此，業主大會決議不能遵循一致決議原則。

業主共同決定機制也不能采納單純的業主人頭多數決規則或者單純的建筑面積多數決規則。立法者不能采納單純的業主人頭多數決規則。因為，家庭成員多的業主在區分所有建筑物中的資金投入、財產利益和潛在財產損失的份額未必大；否則，會導致多數小業主濫用其投票權優勢侵害少數大業主的利益。立法者也不能采納單純的建筑面積多數決規則。因為，僅憑建筑面積之大小而定其表決力，明顯違反以人為本的現代法治理念；否則，會導致少數大業主濫用其投票權優勢侵害多數小業主的利益。

為鼓勵業主積極參與小區的民主決策和集體決策過程，《物權法》第76條第2款基于中庸之道的立法理念，確立了兼容人頭多數決與建筑面積多數決的雙重多數決規則：“業主決定該條第1款前款第5項和第6項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意”。

就具體的議決規則而言，立法者區別對待不同決策事項，分別采取了雙重絕對多數決規則以及雙重簡單多數決規則。對于關系廣大業主根本利益的特別重大事項（籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金，以及改建、重建建筑物及其附屬設施）采取了兩個三分之二的雙重絕對多數決規則，即由“專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意”；而對于由業主大會決策的其他事項采取了兩個二分之一的雙重簡單多數決規則，即由“專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意”。

根據雙重多數決規則，即使所持面積和所占人數處于劣勢地位的業主對業主大會決議內容表示反對，亦不妨礙《物權法》將業主大會決議擬制為全體業主的意思表示。從這一意義上看，業主大會決議行為本身雖為多方法律行為，但不同于要求各方當事人意思表示一致的契約行為。

當然，業主大會決議原則上僅形成或變更業主內部之間的法律關系，并確立業主大會和業主委員會對外作出意思表示的基礎，但并不直接、自動地創設全體業主或其公意決策機構（業主大會）、執行機構（業主委員會）與第三人之間的法律關系。例如，業主大會選任甲擔任業主委員會委員，僅意味著業主大會擬委托甲擔任業主委員會委員的意思表示，至于甲是否愿意擔任該職務尚取決于甲的意思表示。

三、業主大會決議法律瑕疵的類型化及其不同救濟手段

《物權法》第78條第2款明確規定，“業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷”。該條款的優點是，為司法權介入和救濟業主大會決議的瑕疵奠定了法律基礎；但其美中不足是，將業主大會決議的法律瑕疵表述為“侵害業主合法權益的”情形，而未直接使用外延廣闊的“法律瑕疵”一詞，亦未將其表述為“違反法律、法規和業主規約”的本質屬性。而且，由于該條款對業主大會決議“侵害業主合法權益”的內涵與外延語焉不詳，易滋歧義：“侵害業主合法權益”似可被擴張解釋為在決議程序和（或）決議內容兩個層面上存在的侵害業主合法權益的情形，也可被限縮解釋為在決議內容層面上存在的侵害業主合法權益的情形。

業主大會會議被擬制為全體業主意志的法律前提和法律生命力在于程序嚴謹、內容合法。有鑒于此，筆者主張對“侵害業主合法權益的情形”作擴張解釋，進而涵蓋業主大會決議存在的、侵害業主合法權益的各種法律瑕疵。倘若對其作限縮解釋，必將導致程序違法的業主大會決議游離于司法權審查范圍之外，顯然有悖《物權法》確定的物權神圣、物權民主、保護業主權利的基本理念。

業主大會決議的法律瑕疵包括、但并不限于違反法律規定的瑕疵。業主大會決議違反法律規定固屬法律瑕疵，違反行政法規、業主規約，損害社會公共利益、違反公序良俗也屬法律瑕疵。其中，規約（包括臨時規約與正式規約）物業規約是業主共同體的自治規則。規約的實質是對建筑物區分所有權的確認與鞏固。規約對全體業主包括房屋受讓人、物業服務企業具有約束力。規約的內容可以囊括業主圍繞區分所有建筑物的使用和管理所發生的各類法律關系，既包括業主對建筑物的單獨所有權關系，也包括業戶共同體的共有關系，還包括業主共同體內部的治理關系（如業主大會制度和業主委員會制度）等，因此堪稱業主共同體的“總章程”和“內部小憲法”。[2]因此，違反物業規約的業主大會決議也存在法律瑕疵。

國務院有關部門（如住房和城鄉建設部）近年來出臺了一系列有關物業管理的部門規章。那么，違反部門規章的業主大會決議是否存在法律瑕疵？《物業管理條例》并未明文規定違反部門規章的業主大會決議無效或可撤銷?！段餀喾ā返?章在規定“業主的建筑物區分所有權”時，也屢將“法律、法規以及管理規約”相提并列，唯獨沒有提到部門規章。筆者認為，雖然《立法法》確認了部門規章作為規范性文件的效力，但在立法者并未規定違反法律規定部門規章行為無效的情況下，為建設法治政府、鼓勵業主自治，違反部門規章的業主大會決議并不必然無效或者可撤銷。當然，但若某決議既違反了部門規章，也侵害了該規章所保護的合法利益（如社會公共利益和公序良俗），則應視為法律瑕疵。

從其表現形式來看，業主大會決議的主要法律瑕疵可概括為程序性瑕疵、實體性瑕疵與決議虛假。

（1）決議程序瑕疵。決議程序瑕疵侵害了業主參與業主大會決策的程序性權利尤其是共益權（如業主大會參加權、表決權、知情權、辯論權）。（2）決議內容瑕疵。決議內容瑕疵侵害了業主的實體性權利尤其是自益權（如業主對區分所有建筑物中專有部分的所有權、對共有部分的共有權、對共用部分的共用權）。（3）決議虛假。由于業主大會實際上并未召開，此種瑕疵不同于程序瑕疵；由于虛假決議的致命缺陷在于真實性、而非合法性的缺乏，也不同于內容瑕疵。其中，決議的程序性瑕疵較輕，實體性瑕疵較重，偽造決議的瑕疵最重。

為確保業主大會決議的穩定性與公信力，業主大會決議法律瑕疵的法律救濟應當納入司法程序。值得注意的是,現行某些立法文件授權基層行政機關撤銷違法的業主大會決議。例如，《物業管理條例》第19條第2款規定：“業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主”；自2009年1月1日起實施的《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則（試行）》第51條等地方行政規章也亦步亦趨。筆者認為，此種立法態度固然體現了規則制定者快捷高效穩定物業法律秩序的善良動機，但其正當性基礎值得商榷。因為，業主大會決議本身屬于民事關系范疇，對于民事關系的效力之爭理應回歸民事訴訟程序；基層行政機關亦非確定業主大會決議是否違反法律、法規的專業裁判機構。建議《物業管理條例》修改時刪除該條，從而將業主大會決議的各類效力之爭全部回歸司法軌道。

與上述三類法律瑕疵相對應，受害業主可依據《民事訴訟法》分別行使不同的訴權：（1）針對決議內容瑕疵，業主有權提起業主大會決議無效確認之訴；（2）針對決議程序瑕疵，業主有權提起業主大會決議撤銷之訴；（3）針對決議被炮制的法律瑕疵，任何利害關系人（包括業主）均可向法院提起業主大會決議不存在確認之訴。此種訴訟亦為確認之訴。至于訴訟程序和判決效力，應當與業主大會決議無效確認之訴作同一解釋。限于篇幅，下文不再對其展開詳細討論。業主在提起上述訴訟時，還可提出其他派生訴訟請求，如在提起業主大會決議無效確認之訴的同時，提起所有物返還之訴或損害賠償之訴。

遺憾的是，《物權法》第78條第2款在提及侵害業主合法權益的業主大會決議時指出，“受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷”，似乎受害業主只能提起決議撤銷之訴，而不能提起決議無效確認之訴或決議不存在確認之訴。因此，立法者有必要查缺補漏，增設決議無效確認之訴和決議不存在確認之訴，并進一步充實與完善決議撤銷之訴。

四、建立業主大會決議無效確認之訴制度

建立業主大會決議無效確認之訴制度，既有助于鼓勵業主和利害關系人認真監督業主大會決議的合法性，也有助于確保決議效力確認機構的統一性。鑒于《物權法》和《物業管理條例》沒有規定業主大會決議的無效確認之訴，筆者建議《物權法》修改時增加規定此類訴訟制度：“業主大會或者業主委員會作出的決議的內容違反法律、行政法規和業主規約的無效。任何利害關系人均有權依據民事訴訟法的規定，請求人民法院確認該決議無效?！?/p>

無效確認之訴針對實體內容違反法律、法規或損害社會公共利益的業主大會決議而言。倘若某業主大會決議規定，“每位業主在裝修時可以隨意拆改房屋承重結構和主體結構”，就違反了保護他人合法財產權利的物權法律制度，應認定無效。倘若某業主大會決議強制某業主出售其房屋，也屬于無效的決議條款。

衡量業主大會決議合法性的法律依據應限定為強行性規范中的效力規定。法律規范包含任意性規范、倡導性規范和強行性規范。其中，任意性規范和倡導性規范允許當事人按照意思自治原則，變更或排斥此種規范之適用；強行性規范則不容當事人予以變更或排斥。強行性規范又有命令規定與效力規定之別，違反前者的行為雖導致公法責任，但行為本身并不因此無效；違反后者的行為既導致公法責任，行為本身亦歸無效。此外，《物權法》與相關法律有關業主權利保護的基本原則（包括物權平等原則、物權神圣原則和物權法定原則）也可作為衡量業主大會決議合法性的法律依據。

業主大會決議無效意味著，業主大會決議自始、確定、當然、絕對不發生法律效力。其中，“自始”無效強調，無效決議自其作出之時就不發生決議條款指向的法律效力?！按_定”無效強調，無效決議不可能生效?！爱斎弧睆娬{無效決議自身無效的客觀法律狀態。“絕對”是對前述三個涵義的重申，意在使無效決議的效力有別于可撤銷的相對無效決議。正由于無效業主大會決議自始、確定、當然、絕對無效，任何符合《民事訴訟法》第108條所定起訴條件的利害關系人（包括、但不限于受害業主）均可依法請求法院確認此類決議無效。

在業主大會決議中部分條款無效的情況下，倘若決議各項條款之間具有不可分割性，決議整體應確認無效；否則，決議中的其他條款并不因此而當然無效。

業主大會決議被法院確認無效后，決議內容指向的法律效果不但不發生，還會派生其他連帶或附帶的法律效果。例如，當業主大會決議侵害業主的物權時，受害業主有權請求返還原物及損害賠償。

為實現決議無效確認之訴的立法目的，法院確認決議無效的判決應當具有對世性和溯及力。對世性強調，判決不但拘束全體業主（包括未參加訴訟的業主），而且及于第三人。溯及力強調，判決效力溯及于決議作出之時。但為維護交易安全，業主大會決議被法院確認無效后，不影響、也不能對抗善意第三人依據無效業主大會決議而取得的利益。

五、完善業主大會決議撤銷之訴制度

《物權法》第78條第2款和《物業管理條例》第12條第5款雖規定了業主大會決議撤銷之訴，但可訴性仍有欠缺：既未規定撤銷之訴的適用范圍，也未規定除斥期間，也未規定法院撤銷業主大會決議的生效判決的效力。筆者建議上述條款修改為：“業主大會或者業主委員會的會議召集程序、表決方式違反法律、行政法規、業主規約和業主大會議事規則，受侵害的業主可以自其知道或者應道知道決議作出之日起六十日內，請求人民法院予以撤銷”。

業主大會決議既要符合內容合法的要求，也要符合程序嚴謹的要求。所謂程序嚴謹是指業主大會的召集程序、表決方式不僅要遵守法律、行政法規中的程序規則，也要遵守業主規約和業主大會議事規則確定的程序規則。倘若某決議違反了這些程序規則，業主就有權請求法院予以撤銷。例如，根據《物權法》第76條第2款以及《物業管理條例》第12條第3款之規定，決定規約應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。倘若通過某規約的業主大會在召開之前沒有及時通知全體業主，或者在業主大會上贊成某規約的業主所代表的專有部分占建筑物總面積尚未過半數，或者其所代表的專有部分占建筑物總面積雖然過半數、但其總人數仍未超過全體業主過半數，該決議就存在程序瑕疵，任何業主均有權請求法院予以撤銷。

法院既要審查決議實體瑕疵，也要審查決議程序瑕疵。實際上，基于業主自治和物權民主的精神，法院原則上應當尊重業主大會依法作出的決議，不能越俎代庖。法官不是業主，缺乏就決議內容的妥當性進行實質判斷的專業知識與法律授權。例如，業主大會決議選舉或更換哪位業主委員會成員，選聘和解聘哪家物業服務企業，均屬業廣大業主的決策自由。除非決議實體內容的合法性存在法律瑕疵，法院原則上不宜干預業主大會決議的實體內容。相比之下，法院有權、也有必要應業主之訴請，審查決議的程序性瑕疵。

在決議撤銷之訴中，假定業主大會決議中僅有部分條款可撤銷，倘若決議各項條款之間具有不可分割性，則決議整體應予撤銷；倘若決議各項內容之間具有可分割性，決議中的其他條款并不因此而可撤銷。

業主請求法院撤銷程序存在瑕疵的業主大會決議的權利，即撤銷訴權，是形成訴權。業主提起決議撤銷之訴時，業主大會決議實際上已經生效。只有當法院撤銷該決議的判決確定時，該決議才開始喪失法律效力；在此之前，業主大會決議在法律上仍然有效。

鑒于可撤銷決議的瑕疵程度輕于無效決議的瑕疵，為提高訴訟效率、節約訴訟資源，督促業主及時行使權利，早日穩定物業法律關系，建議立法者規定業主提起業主大會決議撤銷之訴的除斥期間。該除斥期間應當自受侵害的業主知道或應道知道決議作出之日起算，而非自決議作出之日起算，因為對業主大會決議一無所知的業主來說可能被他人惡意蒙在鼓里，甚至超過除斥期間。[3]除斥期間并非訴訟時效，為不變期間，不得展期。該除斥期間制度僅適用于業主大會決議撤銷之訴，而不適用于業主大會決議無效確認之訴，否則有違無效業主大會決議自始、確定、當然、絕對無效的特點。倘若沒有業主在除斥期間內提起決議撤銷之訴，則決議瑕疵因時間之流逝而獲治愈，從而轉變成具有確定法律效力的有效決議。

作為撤銷原因的業主大會決議瑕疵包括召集程序與表決程序的瑕疵。常見的業主大會召集程序瑕疵包括召集人不適格、召集通知發送的遺漏、召集通知未載明召集事由和議題議案、召集通知期間過短致使普通業主無法參會或無法做出必要參會準備[4]、召集人惡意選擇使得普通業主無法或者很難出席的時間和地點召開業主大會[5]。常見的業主大會表決程序瑕疵包括表決主體不適格、業主大會決議不符合法律規定或業主規約確定的表決要件、業主或其人表決權的行使遭到了不法拒絕、負有說明義務的業主委員會或物業服務企業對于業主的質詢拒絕作出說明或說明不充分等。

倘若業主大會決議的程序性瑕疵顯著輕微，根本不會影響決議的實質內容，法院應盡量維持決議效力，而不應吹毛求疵地撤銷決議。例如，業主大會閉會時間比預定時間遲延數分鐘，就屬此類。但作為被告的業主大會要對“瑕疵顯著輕微”承擔舉證責任。

為實現決議撤銷之訴的立法目的，法院撤銷業主大會決議的生效判決也有對世性和溯及力。但為維護交易安全，業主大會決議被法院撤銷后，不影響、也不能對抗善意第三人依據被撤銷決議而取得的利益。若某家物業服務企業作為善意第三人，信賴可撤銷決議而與業主委員會簽訂物業服務合同，即使該決議嗣后被撤銷，也不影響物業服務合同的效力。

六、業主大會決議瑕疵之訴中的當事人主體資格

為鼓勵廣大業主參與小區民主決策和民主監督，保護中小業主的合法權益，立法者應當鼓勵和保護業主通過訴訟手段維權，從低設計業主對瑕疵業主大會決議提起訴訟的法律門檻。筆者認為，任何與系爭業主大會決議有利害關系的業主，均可單獨或聯合其他業主，提起業主大會決議無效確認之訴、決議撤銷之訴以及決議不存在確認之訴。至于業主購房的時間長短、建筑面積大小、原始業主或二手房業主的身份并不影響原告的主體資格。

實際上，每位業主不分大小，均享有對瑕疵業主大會決議訴權，不能被簡單地解讀為立法者授予的特別恩惠，而在于權利與義務配置相平衡的基本理念。立法者要求業主大會決議對每位業主具有法律拘束力的前提是，立法者假定業主大會決議符合內容合法、程序嚴謹的基本法律要求。倘若決議的內容或程序存在法律瑕疵，則業主大會決議對每位業主不再具有任何拘束力。而且，業主大會決議對每位業主的法律拘束力意味著，購房面積小的業主也不因為其購買面積小而免于接受業主大會決議的束縛。既然每位業主（包括小業主）有義務承受業主大會決議創設的風險與不利益，每位業主當然有權通過訴權之行使啟動司法救濟程序，進而徹底擺脫瑕疵業主大會決議的不當負擔。

但為預防業主濫訴的道德風險、并實現實體權利與程序權利之間的均衡配置，建議立法者將業主資格的維持作為原告提起訴訟并確保訴訟程序正常進行的必要條件。換言之，業主在提起訴訟后一直到法院判決生效時應始終保持業主資格；一旦在訴訟期間售房，即喪失原告資格，但其后手可自動繼受原告資格。

立法者語焉不詳的問題是，倘若某業主在參加業主大會決議時已知悉程序性瑕疵、但未當場提出異議甚至積極參與投票，則其嗣后可否再向法院提起決議撤銷之訴？筆者認為，為督促廣大業主及時發現業主大會程序瑕疵，方便業主大會及時糾正瑕疵，提高業主大會決議的穩定性和公信力，此類業主無權提起決議撤銷之訴。但這并不妨礙其他業主向法院提起決議撤銷之訴。推而廣之，倘若業主大會程序確有瑕疵，但全體與會業主在無異議的情況下一致通過了業主大會決議，則參會業主不享有決議撤銷訴權，從這些業主購房的后手也不享有決議撤銷訴權。

決議瑕疵之訴的被告是贊同該決議的業主，還是業主大會、業主委員會？《物權法》第78條第2款和《物業管理條例》第12條第5款未作規定。在司法實踐中，有的法院以業主大會為被告。例如，在上海市閔行區法院受理的、業主馬某等兩人請求法院撤銷業主大會公告的《首批議案表決》第12條的案件中，業主大會就被確定為被告。[6]有的法院以業主委員會為被告。例如，在前述北京市西城法院審理的萬通新世界廣場業主王某訴請法院確認業主大會投票無效、并撤銷形成的業主大會決議的案件中，業主委員會被確定為被告。

筆者主張，業主大會可以作為民事訴訟中的被告，其法律地位可界定為不具有法人資格的其他組織。至于業主大會勝訴或敗訴的法律結果當然歸屬該業主大會所代表的全體業主。業主大會作為被告參加訴訟，業主委員會主要負責人（主任或副主任）可以代表業主大會。業主大會也可委托律師或者公民擔任訴訟人。

值得注意的是，即使業主委員會在召集業主大會過程中發揮重要作用，也不足以把業主委員會界定為業主大會決議瑕疵訴訟中的被告。其基本邏輯類似于董事會召集股東會會議的事實并不能使董事會或其成員成為股東大會決議瑕疵之訴中的被告。因此，在北京市西城法院2008年一審判決的萬通新世界廣場業主王某訴請確認業主大會投票無效、并撤銷形成的業主大會決議的案件中，業主委員會應當被確定為被告。

七、結論

為構建業主之間平等決策、民主治理、和諧相處的法治環境，充分保護業主訴權，必須建立健全業主大會決議瑕疵救濟制度。從立法論的角度看，建議立法者增設決議無效確認之訴與決議不存在確認之訴的制度，并進一步充實與完善決議撤銷之訴制度。《物權法》第78條第2款可作如下修改:“業主大會或者業主委員會作出的決議的內容違反法律、行政法規和業主規約的無效。任何利害關系人均有權依據民事訴訟法的規定，請求人民法院確認該決議無效。業主大會或者業主委員會的會議召集程序、表決方式違反法律、行政法規、業主規約和業主大會議事規則的，受侵害的業主可以自其知道或者應道知道決議作出之日起六十日內，請求人民法院予以撤銷。業主大會或者業主委員會作出的決議不真實的，任何業主均有權請求人民法院確認其不存在”。

從解釋論的角度看，在立法者做出上述修改之前，人民法院在審理涉及瑕疵業主大會決議效力之爭的民事案件時，應對《物權法》第78條第2款和《物業管理條例》第12條第5款規定的撤銷之訴做擴張解釋，從而使其成為人民法院及時受理和公正審理決議撤銷之訴、決議無效確認之訴與決議不存在確認之訴的法律依據。

本文的核心觀點主要針對業主大會決議而展開，但基本原理也適用于業主委員會決議。當然，業主委員會與業主大會在決策權限與決策程序上有所不同。如業主委員會會議采取人頭多數決規則，業主委員會決策事項的重要性也遜于業主大會的決策事項，但其外延更為寬廣、內容更為具體。因此，人民法院在對瑕疵業主委員會決議提供司法救濟時應當遵循專屬于業主委員會制度的特殊規則。限于篇幅，茲不贅述。