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第一章總則

第一條維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本縣實際，規(guī)范物業(yè)服務(wù)管理行為，制定本規(guī)定。

第二條本規(guī)定適用于縣城城區(qū)和各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府所在地的物業(yè)服務(wù)管理活動。

第三條物業(yè)管理實行業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與政府監(jiān)管相結(jié)合的原則。

第四條本規(guī)定所稱物業(yè)，指已經(jīng)建成投入使用的房屋建筑及其配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。

本規(guī)定所稱共有部位，指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于業(yè)主共有的公共門廳、樓梯間、電梯間、管道井、設(shè)備間、值班保安室、物業(yè)服務(wù)用房、公共停車位、戶外墻面、屋面、道路、場地、綠地等部位。

本規(guī)定所稱共用設(shè)施設(shè)備，指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于業(yè)主共有的電梯、樓道照明設(shè)施、小區(qū)道路照明設(shè)備、安全防范智能系統(tǒng)、避雷裝置、單元防盜門等設(shè)施設(shè)備。

本規(guī)定所稱業(yè)主，指物業(yè)的所有權(quán)人，即房屋所有權(quán)證登記的權(quán)利人；或者房屋竣工并已交付使用，已訂立房屋買賣合同但尚未辦理房屋所有權(quán)證的房屋合法買受人。

本規(guī)定所稱物業(yè)管理，指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)共有部分進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

本規(guī)定所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，指依法設(shè)立、取得相應(yīng)資質(zhì)并從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營的企業(yè)法人。

第五條安縣建設(shè)局是本縣物業(yè)管理行政主管部門，負(fù)責(zé)組織實施本規(guī)定，依法對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)管理活動進(jìn)行監(jiān)督管理。

縣政府有關(guān)部門及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，要按照各自職責(zé)協(xié)同實施本規(guī)定。

開發(fā)建設(shè)單位有責(zé)任會同縣物業(yè)管理行政主管部門，研究處理物業(yè)管理過程中出現(xiàn)的矛盾和問題。

各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在縣物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)下，組織、協(xié)助本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主依法設(shè)立業(yè)主大會，并直到監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責(zé)。

社區(qū)居民委員會在所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府領(lǐng)導(dǎo)下開展物業(yè)管理相關(guān)工作。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居民委員會，應(yīng)設(shè)專人負(fù)責(zé)接待、協(xié)調(diào)處理物業(yè)糾紛和問題，并將處理意見和結(jié)果反饋投訴人。

第六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，應(yīng)當(dāng)建立由縣物業(yè)管理行政主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會、公安派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會議制度。聯(lián)席會議由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集，主要協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的重大問題。

第七條縣建設(shè)局下設(shè)的物業(yè)管理辦公室具體負(fù)責(zé)日常行政管理工作，主要職責(zé)是

（一）宣傳貫徹國家、省、市有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章；

（二）負(fù)責(zé)物業(yè)招投標(biāo)和協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管及備案工作；

（三）指定專門帳戶，存儲和代管業(yè)主交納的專項維修資金，并監(jiān)督其使用；

（四）審查物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)；

（五）參與新建住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案的論證和竣工后的綜合驗收工作；

（六）監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)物業(yè)管理活動；

第二章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第八條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)服務(wù)的有關(guān)事項提出建議；

（三）提出制定和修改業(yè)主管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用、收益情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第九條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

（一）遵守業(yè)主管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納物業(yè)維修資金；

（五）按時交納物業(yè)服務(wù)費用；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第十條業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。

一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)成立一個業(yè)主大會。業(yè)主較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

第十一條下列事項由業(yè)主大會決定：

（一）選舉業(yè)主委員會，更換業(yè)主委員會的委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（二）制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（四）審議決定業(yè)主委員會活動經(jīng)費的來源和用途，改變和撤銷業(yè)主委員會的不適當(dāng)決定；

（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（七）審議批準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)合同；

（八）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

決定前款第（五）項和第（六）項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主入住率達(dá)到百分之五十以上或者自第一個業(yè)主入住之日起滿兩年且入住率達(dá)到百分之三十以上的經(jīng)業(yè)主代表提議可以成立業(yè)主大會。

第十三條縣物業(yè)管理行政主管部門在收到業(yè)主代表提議后十五日內(nèi)，指導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

籌備組一般由五­七名成員組成，其中鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表、社區(qū)居民委員會代表、建設(shè)單位代表各一名，業(yè)主代表三至四名。籌備組的組長由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。籌備組成員名單

應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十四條籌備組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）擬定業(yè)主管理規(guī)約草案、業(yè)主大會議事規(guī)則草案、業(yè)主委員會議事規(guī)則草案和業(yè)主委員會選舉規(guī)定，制作表決票和選票，并在業(yè)主中推選表決票、選票的發(fā)放人、計票人和監(jiān)票人；

（二）推薦業(yè)主委員會委員候選人；

（三）確定業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容，做好會務(wù)準(zhǔn)備工作；

（四）確認(rèn)業(yè)主的身份及其在首次業(yè)主大會上的投票權(quán)數(shù)。前款規(guī)定事項應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第十五條籌備組根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的實際情況確定業(yè)主委員會具體人數(shù)，業(yè)主委員會由五至十五人的單數(shù)組成，設(shè)主任一人，副主任一至二人。

第十六條籌備組應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會會議召開十五日前將會議通知送達(dá)全體業(yè)主。會議通知應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告欄或者其他顯著位置公告。

第十七條采用書面形式召開業(yè)主大會會議的籌備組應(yīng)當(dāng)在公示期滿七日內(nèi)組織人員根據(jù)規(guī)定的時間、地點和方式發(fā)放與回收表決票和選票，并做好簽收與登記工作，并歸檔保存。

第十八條業(yè)主大會會議除首次會議以外分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議由業(yè)主委員會按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定召開，每年至少召開一次。

經(jīng)占建筑面積且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。

提議應(yīng)當(dāng)附上提議業(yè)主本人的簽名、聯(lián)系電話、房屋棟號室號、投票權(quán)數(shù)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)核實提議業(yè)主身份；無法核實業(yè)主身份的提議無效。

第十九條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)服務(wù)的實施情況；

（二）鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下組織業(yè)主委員會的換屆選舉；

（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）監(jiān)督業(yè)主管理規(guī)約的實施，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（五）整理、保存物業(yè)相關(guān)圖紙、檔案以及業(yè)主委員會會議記錄等資料；

（六）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。業(yè)主委員會及其委員不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和公共場所直接從事經(jīng)營活動。

第二十條新一屆業(yè)主委員會未能選舉產(chǎn)生、業(yè)主委員會集體辭職的按照本規(guī)定業(yè)主委員會換屆選舉的規(guī)定，重新選舉業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會不能履行職責(zé)的由縣物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織、協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會，重新選舉業(yè)主委員會。

第二十一條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)將成立情況向縣物業(yè)管理行政主管部門和所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。備案時應(yīng)當(dāng)提交以下材料：

（一）業(yè)主委員會備案登記表；

（二）業(yè)主管理規(guī)約；

（三）業(yè)主大會、業(yè)主委員會議事規(guī)則；

（四）選舉和表決結(jié)果統(tǒng)計表；

（五）業(yè)主委員會組成人員基本情況及委員分工情況。業(yè)主委員會備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的依照上述規(guī)定重新備案。

第二十二條業(yè)主委員會會議由主任或者副主任召集。經(jīng)三分之一以上委員提議或者業(yè)主委員會主任認(rèn)為有必要的應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有二分之一以上委員出席，作出決定時應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員二分之一以上同意。每名委員擁有一票表決權(quán)。

業(yè)主委員會召開會議時，可邀請所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居民委員會派員列席。

第二十三條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。業(yè)主委員會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。

第二十四條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立活動檔案，并指定專人保管。檔案一般包括以下內(nèi)容：

（一）會議記錄、紀(jì)要；

（二）業(yè)主大會決議、業(yè)主委員會決定等書面材料；

（三）各屆業(yè)主委員會選舉、備案的材料；

（四）業(yè)主名冊；

（五）物業(yè)服務(wù)合同；

（六）其他有關(guān)資料。

第二十五條業(yè)主委員會任期由業(yè)主大會確定，一般為3年，其組成人員可以連選連任。業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應(yīng)當(dāng)報告縣物業(yè)管理行政主管部門。物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時通知鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)原業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉。

新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生后十日內(nèi)，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將印章、檔案資料以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交給新一屆業(yè)主委員會。對不按時移交的所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)、督促其移交。

因參加業(yè)主大會會議的業(yè)主達(dá)不到法定人數(shù)等客觀原因業(yè)主委員會未能如期換屆的原業(yè)主委員會仍可繼續(xù)履行職責(zé)，直至新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生為止。

第二十六條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的經(jīng)業(yè)主委員會會議通過，其委員資格終止，并予以公告：

（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的

（二）因違法犯罪等原因不能履行委員義務(wù)的

（三）拒不履行業(yè)主義務(wù)的

（四）連續(xù)三次缺席業(yè)主委員會會議的

（五）因疾病或者其他原因喪失工作能力的

（六）以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的

（七）被聘在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的

（八）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的

第三章前期物業(yè)服務(wù)管理

第二十七條規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)物業(yè)項目時，應(yīng)當(dāng)符合下列要求：

（一）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于房屋總建筑面積千分之四的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)服務(wù)用房。房屋總建筑面積為兩萬平方米以下的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)配置建筑面積不低于一百平方米物業(yè)服務(wù)用房,物業(yè)服務(wù)用房不計入業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)面積。

（二）規(guī)劃部門審查物業(yè)開發(fā)項目時，應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃設(shè)計平面圖和單體方案中，確定物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上具有正常使用功能的房屋，位置應(yīng)當(dāng)便于物業(yè)服務(wù)管理活動。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房、業(yè)主委員會辦公用房。其中，業(yè)主委員會辦公用房建筑面積為十五至二十五平方米。

（三）物業(yè)服務(wù)用房交付時應(yīng)當(dāng)達(dá)到正常使用功能。物業(yè)服務(wù)用房產(chǎn)權(quán)為全體業(yè)主共同所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)出資維修、養(yǎng)護(hù)。未經(jīng)業(yè)主大會同意，任何單位和個人不得改變物業(yè)服務(wù)用房的用途。違法建筑、臨時建筑、公共場所和共用部位不得作為物業(yè)服務(wù)用房。

第二十八條新建物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位在申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)當(dāng)向縣物業(yè)管理行政主管部門報送下列材料：

（一）標(biāo)注物業(yè)服務(wù)用房具體位置和面積的規(guī)劃詳圖及書面證明；

（二）物業(yè)共有部分的明細(xì)表；

（三）前期物業(yè)服務(wù)合同；

（四）應(yīng)當(dāng)招投標(biāo)的物業(yè)項目提供物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)情況的書面材料。

建筑區(qū)劃內(nèi)的房屋初始登記時，應(yīng)當(dāng)同時報送物業(yè)共有部分使用房屋的清單和相關(guān)資料及物業(yè)管理用房的位置和面積。由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)確認(rèn)、記載、存檔。未經(jīng)物業(yè)管理部門的驗收，規(guī)劃、質(zhì)監(jiān)部門不予驗收，產(chǎn)權(quán)管理部門不得進(jìn)行房屋登記，核發(fā)產(chǎn)權(quán)證書。

第二十九條業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘具有資質(zhì)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提供前期物業(yè)服務(wù)。

縣物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)活動實施監(jiān)督管理。

第三十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定完成前期物業(yè)服務(wù)的招投標(biāo)工作：

（一）預(yù)售商品房在取得商品房預(yù)售許可證前；

（二）現(xiàn)售商品房在正式銷售三十日前；

投標(biāo)人少于三個或者建筑面積三萬平方米以下的住宅物業(yè)、建筑面積一萬平方米以下的非住宅物業(yè)，經(jīng)縣物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三十一條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，明確物業(yè)服務(wù)的價格、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、期限以及資質(zhì)等級等。前期物業(yè)服務(wù)合同副本應(yīng)當(dāng)在合同簽訂之日起十五日內(nèi)，報縣物業(yè)管理行政主管部門備案。

第三十二條前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第三十三條建設(shè)單位在銷售房屋前，應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)管理行政主管部門公布的業(yè)主臨時管理規(guī)約示范文本制定業(yè)主臨時管理規(guī)約。業(yè)主臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

建設(shè)單位在銷售房屋時，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)買受人簽定前期物業(yè)服務(wù)合同，并將其和臨時管理規(guī)約作為房屋銷售合同的附件，經(jīng)物業(yè)買受人簽字確認(rèn)后，對物業(yè)買賣雙方和物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有約束力。

首次業(yè)主大會會議通過的管理規(guī)約生效后，臨時管理規(guī)約失效。

第三十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗并辦理承接驗收手續(xù)。需要維修完善的雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面協(xié)議。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會移交下列資料：

（一）物業(yè)的報建、批準(zhǔn)文件，項目規(guī)劃圖，竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備訂貨合同及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料（含隨機(jī)資料）

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備的清單；

（五）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理所必需的其他資料。業(yè)主委員會尚未成立、有前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的可向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交前款規(guī)定的資料。

第三十五條前期服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)除應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會或者新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第三十四條規(guī)定的資料外，還應(yīng)當(dāng)移交下列資料和資產(chǎn)：

（一）實施物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)改造、維修、保養(yǎng)的技術(shù)資料；

（二）物業(yè)服務(wù)用房；

（三）使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營性收益和物業(yè)服務(wù)費購置的資產(chǎn)；

（四）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營性收益節(jié)余；

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理期間應(yīng)當(dāng)移交的其他管理資料和資產(chǎn)。

第三十六條業(yè)主入住前的物業(yè)服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)；業(yè)主入住后的物業(yè)服務(wù)費用根據(jù)本規(guī)定的規(guī)定和合同的約定，由業(yè)主承擔(dān)；未售出的空置房屋，按照未售出的空置房屋的戶數(shù)或者面積確定物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)，由建設(shè)單位承擔(dān)。

前款所稱入住是指業(yè)主收到入住通知并辦理完相應(yīng)手續(xù)（建設(shè)單位通過新聞媒體進(jìn)行公告，書面送達(dá)時應(yīng)有回執(zhí)。業(yè)主收到入住通知后在限定期限在一個月內(nèi)無正當(dāng)理由不辦理相應(yīng)手續(xù)的視為入住。建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有事先書面通知的以業(yè)主辦理完相應(yīng)手續(xù)的時間為準(zhǔn)。

第三十七條已經(jīng)委托不具備資質(zhì)條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、個人或由開發(fā)建設(shè)單位直接確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理的住宅樓，如依照本規(guī)定實行物業(yè)管理，其物業(yè)服務(wù)合同自本規(guī)定公布之日起應(yīng)立即終止。業(yè)主大會重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理。

沒有依照本規(guī)定實行物業(yè)管理的開發(fā)建設(shè)單位必須負(fù)責(zé)管理有關(guān)物業(yè)方面的事項。

第三十八條業(yè)主大會因故不能召開，無人實施物業(yè)管理，嚴(yán)重影響業(yè)主生活的物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可依據(jù)本規(guī)定的規(guī)定組織業(yè)主自治；也可以在多數(shù)業(yè)主同意的前提下，臨時委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人實施物業(yè)管理，費用由受益人承擔(dān)。

第四章物業(yè)服務(wù)企業(yè)

第三十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法取得資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱中應(yīng)當(dāng)標(biāo)示“物業(yè)服務(wù)”字樣，經(jīng)營服務(wù)場所公示法人營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書。資質(zhì)未經(jīng)年檢的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，不得進(jìn)行市場經(jīng)營，工商部門不得對營業(yè)執(zhí)照進(jìn)行年檢。對拒不年檢或達(dá)不到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的吊銷其資質(zhì)證書。

第四十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或者以出租、出借等形式變相轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書。

第四十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利：

（一）依照法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和合同的約定，制定物業(yè)管理制度；

（二）收取物業(yè)管理服務(wù)費用；

（三）制止違反管理規(guī)約的行為；

（四）選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項經(jīng)營業(yè)務(wù)。

第四十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同提供服務(wù)；

（二）應(yīng)當(dāng)每半年向全體業(yè)主公布一次共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收支情況，接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督；

（三）物業(yè)服務(wù)合同終止前三十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主或者有關(guān)單位結(jié)清債權(quán)債務(wù)，做好移交準(zhǔn)備，并在合同終止之日起十日內(nèi)向業(yè)主委員會移交有關(guān)資料、資產(chǎn)；

（四）按照國家規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，負(fù)責(zé)物業(yè)的維修、養(yǎng)護(hù)和更新改造，并如實記錄；

（五）妥善保管財務(wù)收支賬目和原始憑證；

（六）按照規(guī)定報送各類統(tǒng)計報表和相關(guān)資料；

（七）法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

第四十三條從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書，并經(jīng)縣物業(yè)管理辦公室培訓(xùn)、考核合格，取得崗位證書后方可上崗。

第四十四條非本縣物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本縣從事物業(yè)服務(wù)活動的應(yīng)當(dāng)事先持資質(zhì)證書報縣物業(yè)管理行政主管部門備案。

第五章物業(yè)服務(wù)管理

第四十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)服務(wù)項目時，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)載明委托服務(wù)事項、服務(wù)及收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)期限、雙方的權(quán)利義務(wù)、合同終止條件、違約責(zé)任等內(nèi)容。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同生效之日起十五日內(nèi)，將合同副本報縣物業(yè)管理行政主管部門備案。

第四十六條物業(yè)服務(wù)管理內(nèi)容：

（一）房屋及其附屬的共用設(shè)施設(shè)備的使用管理、養(yǎng)護(hù)維修；

（二）園林綠地的管理養(yǎng)護(hù)；

（三）環(huán)境衛(wèi)生的管理服務(wù)；

（四）公共秩序的維護(hù)及安全防范服務(wù)；

（五）車輛出入、停放管理；

（六）物業(yè)檔案資料的管理；

（七）業(yè)主、使用人委托的其他服務(wù)事項。

以上物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，業(yè)主可以自由選擇一項或多項，并在物業(yè)服務(wù)合同中具體約定，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)服務(wù)合同中有約定的按約定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，沒有約定的按國家和省、市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范執(zhí)行。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第四十七條車主對車輛有保管要求的由車主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人另行簽訂保管合同。

第四十八條業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)或者房屋權(quán)屬證書載明的用途使用房屋，不得擅自改變。確需改變房屋用途的應(yīng)當(dāng)征得利害關(guān)系人同意，并依法辦理有關(guān)手續(xù)。

第四十九條物業(yè)服務(wù)收費可以實行市場調(diào)節(jié)價或者政府指導(dǎo)價。政府指導(dǎo)價由縣價格主管部門會同縣物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價及其浮動幅度，并定期公布。

實行市場調(diào)節(jié)價的由建設(shè)單位或者業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定價格。

實行政府指導(dǎo)價的按照政府公布的基準(zhǔn)價及其浮動幅度，由建設(shè)單位或者業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定具體收費標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)?shù)娇h價格主管部門和縣物業(yè)管理行政主管部門備案。

第五十條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

第五十一條建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評定制度，縣物業(yè)管理行政主管門應(yīng)當(dāng)每年定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)遵守法律法規(guī)、信用合同、提供服務(wù)等方面進(jìn)行評定。對評定不合格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由縣行政物業(yè)管理部門責(zé)令限期整改；整改后仍不合格的由縣行政主管部門取消其一年內(nèi)在本縣承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的資格。

第五十二條居民居住的物業(yè)管理區(qū)域公共照明及物業(yè)服務(wù)用房使用的水、電、氣、熱費按住宅價格收取。

第五十三條建筑區(qū)劃內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用，向最終用戶提供服務(wù)之前產(chǎn)生的損耗由經(jīng)營單位負(fù)責(zé)。依法承擔(dān)建筑區(qū)劃內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

第五十四條供水、供電、供氣、供熱、排水經(jīng)營單位，應(yīng)當(dāng)按以下規(guī)定負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)設(shè)施設(shè)備（業(yè)主自行增加的設(shè)施設(shè)備除外）維修、養(yǎng)護(hù)、更新;

（一）業(yè)主終端計量表以外的供水設(shè)施設(shè)備；

（二）業(yè)主終端計量電表以外的設(shè)施設(shè)備（集中設(shè)表的為用戶外的供電設(shè)施設(shè)備）

（三）業(yè)主燃?xì)庥镁摺⑦B接燃?xì)庥镁吣z管以外的燃?xì)庠O(shè)施設(shè)備；

（四）業(yè)主戶外分戶閥（含分戶控制閥、供水、回水閥門）以外的供熱設(shè)施設(shè)備；

（五）業(yè)主樓外的排水井（含排水井）以外的排水設(shè)施設(shè)備；

第五十五條未實行物業(yè)服務(wù)管理的物業(yè)管理區(qū)域，由所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主選聘保潔人員維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生，費用由全體業(yè)主承擔(dān)；選聘房屋維修人員對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常維修養(yǎng)護(hù)，費用由相關(guān)業(yè)主承擔(dān)。

第六章物業(yè)的使用與維護(hù)

第五十六條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及其他業(yè)主合法權(quán)益的責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)，消除隱患，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。

責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為維修養(yǎng)護(hù)，費用由責(zé)任人按實際維修費用的2倍承擔(dān)。

第五十七條業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，不得影響公共安全，損害公共利益，不得干擾、損害他人的合法權(quán)益。

因維修房屋及共用設(shè)施設(shè)備給有關(guān)業(yè)主造成損失的由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或者補償。業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)、人維護(hù)房屋及共用設(shè)施設(shè)備提供便利，因業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修造成物業(yè)損壞及財產(chǎn)損失的責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。

第五十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止任何單位和個人下列行為：

（一）擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)；

（二）擅自改變房屋或者共用設(shè)施設(shè)備的用途；

（三）擅自占用、改變、損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（四）擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物，設(shè)置攤點、市場，張貼、涂抹、懸掛物品；

（五）亂倒垃圾、亂堆雜物、隨意停放車輛；

（六）違反有關(guān)規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，排放有毒、有害氣體、液體，堆放、拋撒廢棄物，產(chǎn)生超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；

（七）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜和其他動物；

（八）從事危害公共利益的行為；

（九）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

第五十九條因物業(yè)維修或者公共利益需要，有關(guān)單位或者個人確需臨時占用、挖掘道路、場地的應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意。

有關(guān)單位、個人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時占用、挖掘的道路、場地，約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第六十條實行物業(yè)服務(wù)的建筑區(qū)劃內(nèi)的垃圾由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)清理收集，垃圾運輸由縣環(huán)境衛(wèi)生管理部門負(fù)責(zé)。

第六十一條利用物業(yè)共有部分進(jìn)行經(jīng)營的應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充物業(yè)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第六十二條業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、物業(yè)使用人。

第六十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反有關(guān)規(guī)定和業(yè)主臨時管理規(guī)約或者業(yè)主管理規(guī)約行為的應(yīng)當(dāng)予以勸止。對勸止無效的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在二十四小時內(nèi)報告有關(guān)行政主管部門；對違反規(guī)定的有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理。

第七章物業(yè)專項維修資金和房屋質(zhì)量保修金管理制度

第六十四條建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后物業(yè)專項維修資金制度。

縣物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督物業(yè)專項維修資金的繳存、管理與使用。

第六十五條新建的住宅綜合樓物業(yè)專項維修資金的繳存，由縣物業(yè)管理行政主管部門另行制定。

物業(yè)專項維修資金專項用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新和改造。

物業(yè)專項維修資金實行專款專用、專戶存儲、按棟列帳、核算到戶。

物業(yè)專項維修資金屬產(chǎn)權(quán)人所有。

第六十六條物業(yè)專項維修資金的使用與管理，按照長春市《物業(yè)專項維修資金管理規(guī)定》規(guī)定執(zhí)行。

第六十七條沒有按照本規(guī)定建立物業(yè)專項維修資金制度的物業(yè)的維修、更新費用，按下列規(guī)定承擔(dān)：

（一）房屋自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費用，由業(yè)主承擔(dān)；

（二）房屋本體的共用部位的維修、更新，由該單元或整棟樓物業(yè)的業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)；

（三）共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新費用，由住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)。

第六十八條房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬人為損壞的由建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維修，維修費用由建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)向責(zé)任人追償。

第八章法律責(zé)任

第六十九條違反本規(guī)定第二十七條規(guī)定，建設(shè)單位未按規(guī)定配備物業(yè)服務(wù)用房的由縣物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下的罰款。

第七十條違反本規(guī)定第三十條規(guī)定，建設(shè)單位未通過招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的由縣物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，并處十萬元以下的罰款。

第七十一條違反本規(guī)定第三十四條、第三十五條規(guī)定，建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定移交有關(guān)資料、資產(chǎn)的由縣物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交的由縣物業(yè)管理行政主管部門予以通報，處一萬元以上十萬元以下的罰款。

第七十二條違反本規(guī)定第三十九條規(guī)定，以欺騙手段取得資質(zhì)證書的由縣物業(yè)管理行政主管部門沒收違法所得，并處五萬元以上二十萬元以下的罰款，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；給業(yè)主造成損失的依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第七十三條違反本規(guī)定第四十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的由縣物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處一萬元以上三萬元以下的罰款。

第七十四條物業(yè)管理行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的由所在單位或者上級機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。

第九章附則

第七十五條本規(guī)定由安縣建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。

第七十六條本規(guī)定自發(fā)文之日起施行，府〔〕37號文件同時廢止。