老舊無物管小區管理交流材料范文
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近年來，城市建設飛速發展，隨著各類高檔住宅小區的建設和城區主次干道出新改造規模的不斷加大，城市面貌日新月異。在感嘆城市越變越美的同時，建于上世紀八、九十年代老舊小區的管理問題更加凸顯。道路狹窄，車輛無序停放，綠化少，環境差，偷盜案件頻發……與美麗的城市外表形成較大的反差，出現這些問題的根本原因都是因為這些小區缺乏最基本的管理。這些問題，既讓小區居民頭痛，又是困擾各級政府的一道難題，處理不好，極易導致各種群體性事件的發生。因此，如何加強這些老舊小區的管理，落實好區委、區政府提出的“住有宜居”的工作目標，切實改善居民的居住和生活環境，進一步提高居民滿意度，是解決民生問題不容回避的話題，也是城區管理提檔升級必須研究的問題。
老舊小區由于建成時間較久，規劃設計落后，配套設施不全，加上管理不到位，普遍存在著程度不同的臟、亂、差和居民生活不方便的問題。湖南路街道地處市中心，是市的老城區，總面積2.62平方公里，商家云集，經貿發達，外來人口、租住戶多，常住人口約11萬，共有老舊小區132個，絕大多數為上世紀八、九十年代建造。這些老舊小區大都具有以下這些特點：
1、居民對物業管理缺乏足夠的認識，參與的熱情不夠。一是多數業主還習慣于計劃經濟時代的房屋管理模式，無償管理、無償維修，沒有“花錢買服務”的意識。二是部分居民對物業管理有抵觸情緒。造成此種情況的原因主要有：少數物業管理公司服務意識不強，服務態度差，招募的人員素質良莠不齊，在與業主發生矛盾時，處理方式簡單粗暴，有的甚至是打罵業主，造成業主對物業管理存在抵觸情緒，這是其一。其二，一些媒體為了吸引公眾眼球，提高收視率和報刊銷售率，缺乏職業精神和職業道德，肆意擴大物業管理過程中的矛盾宣傳，熱衷于典型事件的炒作，過多宣傳物業公司與業主的矛盾和物業公司的不規范經營，在物業管理公司與業主發生矛盾時，不從公平公正的角度報道，造成有的居民對一些好的物業管理公司不能形成客觀公正的認識。三是有的居民認為搞不搞物業管理、小區環境好壞跟我沒多大關系，躲進小樓成一統，管他春夏與秋冬。四是有的居民認為小區治安狀況、環境衛生確實需要物業管理公司來管理，但是最好不要交錢，如要交錢，還是不要物業為好。
2、小區硬件先天不足，后天又失修失養。一是缺乏必要的配套設施，造血功能差。老舊小區開發建設之初，規劃一般比較簡單，配套設施不齊全，基礎設施比較薄弱，大多存在必要的配套設施嚴重匱乏現象。如機動車、非機動車停車位嚴重不足，缺乏必要的物業管理用房。如新建物業管理用房不可避免影響到少數業主的個人利益，又會遭到這部分業主的阻撓。二是房屋質量參差不齊。很多老舊小區實行的是低租福利制的管理模式,使得房屋和基礎設施得不到維修和保養,造成失修失養,致使房屋設備陳舊、老化，導致居民群眾意見較大。三是戶型設計存在功能性欠缺。絕大多數小區沒有考慮儲藏功能，很多居民將雜物擺放在樓道里，給物業衛生管理和防火安全造成隱患。四是小區道路老化，坑洼不平，有的小區甚至沒有路燈。五是由于各種原因，有的小區很難封閉或根本沒有封閉，任何人都可以自由進出小區，居民安全受到威脅。
3、管理成本高，物業企業不愿做賠本買賣。一是規模小。老舊小區由于缺乏統一的規劃，當初建設時，考慮到的只是讓居民有房可住，沒有考慮居住質量，建設時見縫插針，有的小區只有2-3棟樓構成，甚至一幢樓房自成一個院落（如二條巷24號、26號）。按照一個門衛需要3名保安計算，每個保安按照市最低工資標準960元/人，再加上各類保險和其他開支，管理這樣的小區每月成本至少需要三、四千元。即使物業管理費收繳率達到100%，仍不足以支出物業管理成本，入不敷出，導致物業管理公司不愿接手管理。二是出口多、院落散，導致物業管理成本高。有的小區四通八達，出口多，不能形成獨立的院落，無法實施封閉式管理。如對這類小區實施物業管理，成本很高，物業企業不愿接手管理。
4、物業管理費收繳率低。一是老舊小區的業主主要以下崗職工、無業人員、老年夫婦家庭、外來租房者等低收入家庭為主，經濟上比較拮據。二是一些出租房屋承租人存在普遍不向物業公司交納物業管理費的現象，卻享用物業公司提供的服務，造成部分主動繳納物業費的業主心理失衡。三是很大一部分居民存在“攀比”和“從眾”心理，認為只要有人不交物業管理費，自己就可以理所當然不交。四是有的業主認為自己感受不到物業公司提供了服務，因此拒絕交費。五是對不交物業管理費的用戶，物業公司也沒有可以依據的法規進行制約。
以上幾種情況造成物業管理費收繳率極低，物業企業為降低成本而減少人員，導致物業服務不到位，形成物業管理費收繳更難、物業服務更差的惡性循環，最終使得一些已經進駐的物業服務企業不得不選擇撤出。比如大方巷社區山西南村小區，小區出新后由區房產局房產經營公司接管，在每戶全年收費僅100多元的情況下，400多戶的小區只有17戶愿意繳納物業管理費，收繳率僅為4%。目前，區房產經營公司已準備將物管從山西南村小區撤出，同樣的情況還有裴家橋及南北秀村小區。
5、體制不順，管理主體多元。有的小區因為歷史遺留問題，產權單位眾多，有時一棟樓就歸屬幾家產權單位，有的是國企，有的是省直機關，有的是高校，有的是部隊，他們自成系統，各自為政，割裂了小區管理的整體，工作協調難度很大。在對老舊小區實施管理過程中出現問題時，互相推諉扯皮。
6、對物業管理公司缺乏有效監管。這幾年，政府在不不斷加大老舊小區出新力度，同時對出新的小區政府拿出一定的補貼用于引進物業。有的物業管理公司看到有利可圖，蜂擁而至。而在對小區實施管理過程中，不從提升物業管理質量、提高物業管理水平和業主滿意度上下功夫，只在如何套取政府補貼、享受政府優惠政策上做文章，一旦補貼用完便一哄而散，有關部門對此類物業管理公司缺乏有效監管。
7、小區業主委員會成立困難。因為絕大多數業主委員會委員為義務的性質，沒有任何報酬，因此很多業主積極參與的熱情不夠，而且工作中常常得不到廣大業主和物業管理企業的理解和支持，兩頭受氣，不如事不關己，高高掛起。有的小區即使成立了業主委員會，往往發揮不了應有的作用。甚至出現業主委員會第一次開會委員能到齊，第二次只能到一半，第三次、第四次就無法召集的情況。
老舊小區實施物業管理的措施和建議
1、加大正面宣傳力度，培養居民花錢買服務的意識。
加大對物業管理的正面宣傳，引導居民認識推行物業管理是市場經濟發展的必然趨勢，以及由此將帶來居住環境改善、生活質量提高等諸多方面的實惠，消除長期以來在行政性、福利性管理模式下形成的無償服務的陳舊觀念，加深對現代物業管理性質、內容和服務范圍的認識和理解，樹立“花錢買服務”的消費意識，促進物業管理工作正常開展。一是要對居民進行物業管理知識的宣傳教育，使居民明白物業管理的內容、范圍，實施物業管理的好處，在實施物業管理過程中物業管理公司以及業主的權利、義務。二是要積極引導各種媒介加強對物業公司的規范服務、成功經驗等方面的宣傳報道，著力解決居民對物業管理要求過高，維權意識過強，卻忽視自己應盡義務的錯誤認識，促進物業管理的健康、有序發展。三是采取多種形式進行物業管理有關政策法規和知識的宣傳，讓公眾理解實施物業管理的意義，提高廣大群眾對物業管理的認知程度。
2、加快、加強立法工作，規范經營，明確責任。當前，物業管理中出現的糾紛，涉及物業管理的方方面面，而物業管理立法工作的滯后，使得很多糾紛無法解決，造成一些潛在的矛盾和糾紛，建議有關部門應加快物業管理立法工作，通過立法進一步明確政府部門、物業管理公司和業主各方的責任、權利和義務，消除爭議。對出現的爭議如何解決，應制定程序簡易、操作性強、維權成本低的相關規定，保護物業公司、業主的合法權益。
3、加大投入，完善配套設施，筑巢引鳳。物業公司是獨立的市場主體和法人實體，必須以追求利潤最大化為第一目標。如果沒有利益驅使，沒有一家物業管理公司愿意為小區居民提供物業服務。即使在物業公司進駐的前幾年，有政府財政補貼支持，一旦財政補貼用完，物業服務企業無錢可賺，還是會選擇撤出。因此，要想對無物管小區實施長效管理，必須完善各項配套設施。一是要配備與小區規模相稱的物管用房。二是要在小區內盡可能多地增加機動車、非機動車停車位。三是如果條件許可，適當增加經營性用房。四是對于相對整齊、規模大、可以實行封閉式管理的老舊小區實施物業設施建設，安裝治安崗亭、電子門、圍欄、監控系統等。五是對出口較多的小區盡量減少出口數量，降低物業管理企業運營成本。
4、加強監管，切實提高物業管理企業服務水平。一是要嚴格把關，進一步加強對物業公司的資質審核，促進物業公司規范經營，不斷提高服務質量和水平。二是要廣泛宣傳業主對房屋產權享有的權利和義務，增強業主自覺維權的意識。三是要增強物業服務的透明度，物業公司的服務項目、服務內容和收費標準都要在小區的布告欄內張貼或以其他方式讓業主知道。四是要開展評優樹優活動，開展物業服務示范項目和物業服務優秀項目的評選活動，引導物業服務企業外塑形象，內強素質，促進物業服務整體水平的提高。五是要組織開展物業服務企業觀摩交流活動，定期或不定期組織物業服務企業到物業服務管理好的企業進行觀摩交流，進一步開拓行業視野，汲取先進經驗，找差距補不足。六是要加強對不合格物業企業的懲處，對一些服務意識差、服務水平低，尤其是一些惡意套取政府財政補貼的物業服務企業，更應加大監管力度。
5、要破解物業管理費收繳率低的難題。首先，要切實提高物業服務公司服務水平，不斷提高業主滿意度，使業主由被動收繳變為主動繳納。其次，有關部門要盡快出臺相關辦法，對惡意欠繳業主實施相應懲罰。再次，物業管理費收繳能否借鑒垃圾費收繳模式，采取捆綁到水費或電費中的形式進行收繳，也是解決物業管理費收繳低的一個辦法。
6、建立物業管理從業人員培訓機制。當前，由于多數物業企業經營狀況不佳，為了維持運營，不斷地縮減人員，更談不上對專業人員的引進和培訓。招聘人員時，物業服務行業又很難適合年輕人的擇業標準，所以往往只能招聘下崗職工，從業人員老齡化，無論是職業道德、專業技術、應急能力、法律知識水平等都難以適應物業管理的要求。因此，加大對物業從業人員的培訓力度，建立行之有效的業務培訓機制勢在必行。政府相關部門應成立相應培訓機構，對物業服務從業人員進行培訓，著力增強物業服務人員服務意識、服務水平、職業道德、專業技術和應對突發事件能力。并針對培訓內容進行考核，合格后發給上崗證書，取得上崗證書后方可從事物業管理工作。其次，對相關職能部門的從事物業服務公司監管的人員，要著重從物業服務知識、相關法律法規等方面進行培訓，提高他們的監管能力水平，使物業服務企業監管工作能真正落到實處。
7、提高業主委員會委員的工作積極性，切實發揮業主委員會的作用。業主委員會在小區實施物業管理工程的作用舉足輕重，在物業服務公司和業主之間有著非常重要的“橋梁”和“紐帶”作用。如何更好發揮業主委員會的作用，提高業主委員會委員的作用，對小區物業管理工作成敗至關重要。因此，能否從物業管理開支中抽取一定數額的資金，給于業主委員會委員相應報酬，以便提高委員的工作積極性。