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一、從市場經(jīng)濟角度解決物業(yè)發(fā)展問題

1.物業(yè)管理引入競爭機制。

開發(fā)商在商品房移交整體項目時，所選擇的物業(yè)公司應(yīng)向業(yè)主提前公示。雖然此時業(yè)主們比較分散，相互不熟悉很難成立業(yè)主委員會，但是開發(fā)商可以組織業(yè)主一起開會商討物業(yè)公司選擇和公共設(shè)施驗收和移交的問題。在開發(fā)商移交項目之前的物業(yè)公司選擇不能由開發(fā)商獨自決定，業(yè)主們可以臨時推選代表參加開發(fā)商的物業(yè)公司選擇評選，業(yè)主會選擇那些代表業(yè)主利益的物業(yè)公司，這樣物業(yè)公司在公共設(shè)施驗收中就會認真負責(zé)，減少日后公共設(shè)施使用中的矛盾。現(xiàn)階段我國絕大多數(shù)物業(yè)公司的收費都是按照政府規(guī)定的物業(yè)服務(wù)收費標準在執(zhí)行，我國的行政管理機關(guān)實行的是限制最高價的形式對物業(yè)管理進行調(diào)控。物業(yè)公司為了利潤最大化，往往會按照最高標準在執(zhí)行，收費的標準與服務(wù)提供的內(nèi)容并不掛鉤，也沒有制衡和監(jiān)督機制。如果繼續(xù)下去就會導(dǎo)致物業(yè)公司會多收費少服務(wù)，業(yè)主希望少交費多服務(wù)，這樣不利于物業(yè)管理的發(fā)展。應(yīng)該在機制上引入競爭和監(jiān)管機制，小區(qū)成立業(yè)主委員會，通過業(yè)主委員會公開招標選擇物業(yè)公司來進行物業(yè)管理。物業(yè)公司經(jīng)過對小區(qū)的管理進行測算后，進行投標，綜合提出一個物業(yè)管理服務(wù)的標準和價格，業(yè)主委員會通過對服務(wù)水平的考量和報價進行評估，選擇一家適合的物業(yè)公司來對小區(qū)進行管理。業(yè)主委員會對物業(yè)的服務(wù)進行監(jiān)管，尤其是對公共設(shè)施的維護和日常安全和衛(wèi)生的管理水平，物業(yè)公司如果做不到投標的承諾，首先進行警告，如果改善達不到要求，可以辭退物業(yè)公司，重新在市場上公開選擇物業(yè)公司重新招標。對于管理服務(wù)特別好的公司，對公共設(shè)施的維護保養(yǎng)費用節(jié)約，可以把結(jié)余的資金用于獎金，獎勵給物業(yè)公司，以提高物業(yè)公司的積極性。

2.收費資金和維修基金監(jiān)管。

市場化運作的物業(yè)管理矛盾主要還是集中在了收費和資金使用上，從經(jīng)濟角度看，資金的使用應(yīng)該統(tǒng)籌進行管理和分配。小區(qū)的費用主要是人力物力成本投入上，花費較高的是人工成本、綠化維護和設(shè)施維修保養(yǎng)上，這部分是純支出，資金來源是物業(yè)費。表面看起來合理，但是實際上，小區(qū)除了收取物業(yè)費之外，還會有其他經(jīng)營性收入，比如停車位的租金、公共房屋的租賃等。這部分資金不能是物業(yè)公司獨自占有，而應(yīng)該與全體業(yè)主共同分配共享，這部分資金可以考慮由業(yè)主委員會進行收取，折合一定的物業(yè)費之后，再作為物業(yè)費用支付給物業(yè)公司，這樣就了降低物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的價格。按照自2008年2月1日起施行的《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定，公共維修金是由全體業(yè)主繳納的，屬全體業(yè)主共同所有。一般情況下維修基金由物業(yè)所在地的房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一監(jiān)督設(shè)立，由物業(yè)管理公司代為管理和使用。業(yè)主委員會成立之后，公共維修金就會劃轉(zhuǎn)到業(yè)委會，由業(yè)委會行使管理權(quán)利。業(yè)主委員會應(yīng)至房地產(chǎn)主管部門指定的商業(yè)銀行設(shè)立本物業(yè)維修基金專用帳戶，并將賬戶情況報房地產(chǎn)行政管理部門備案，該帳戶是該物業(yè)范圍內(nèi)業(yè)主繳納的全部維修基金的情況。該帳戶只能用于維修基金的存儲和管理，不得挪作他用。銀行同時為每位業(yè)主設(shè)立分戶帳戶，用來顯示該業(yè)主所有維修基金部分的使用和留存情況。維修基金的使用及補充需經(jīng)業(yè)主大會作出決議。在資金使用中和使用后業(yè)主委員會有權(quán)利對目進行檢查和審計，物業(yè)公司不得阻礙業(yè)主委員會的審計行為。維修基金中長期不使用的資金可以考慮購買國債和金融產(chǎn)品進行長期投資以實現(xiàn)維修基金的增值。

二、結(jié)語

面臨現(xiàn)階段我國物業(yè)管理中出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)形成和轉(zhuǎn)換中，以及產(chǎn)權(quán)多重性質(zhì)中出現(xiàn)的物業(yè)和業(yè)主之間的矛盾問題，運用市場經(jīng)濟的競爭機制，可以使物業(yè)公司的物業(yè)管理公開和透明化，減緩業(yè)主和物業(yè)公司矛盾，提高我國物業(yè)管理的整體水平。從經(jīng)濟管理的角度，對物業(yè)公司物業(yè)收費資金和經(jīng)營性收入資金的使用進行統(tǒng)籌管理和分配，對大宗的公共維修基金的使用和增值進行監(jiān)管和投資，有助于居民降低居民的物業(yè)服務(wù)價格，使物業(yè)收費更加公平合理。

作者：陳群英單位：福建省輕安物業(yè)管理有限公司