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摘要：全國深化“放管服”改革電視電話會議上指出，要“以創新監管管出公平和秩序”，“以優化服務服出便利和品質”，“打造全國一體化政務服務平臺”。本文通過對房地產市場經濟秩序中存在的問題進行剖析，提出了在放管服改革推進中規范房地產市場經濟秩序的措施。

關鍵詞：市場秩序；房地產行業；放管服

引言

2018年7月，住房城鄉建設部等七部委聯合開展治理房地產市場亂象專項行動。規范房地產市場秩序，關系著廣大群眾的利益，是落實黨中央“房子是用來住的，不是用來炒的”精神的重要途徑。

1房地產市場秩序中存在問題及根源

七部委聯合治理的房地產市場亂象，一是投機炒房行為，二是房地產黑中介違法違規行為，三是房地產開發企業的違規行為，四是虛假房地產廣告。除此之外，對群眾危害最大的還有爛尾樓現象和融資詐騙現象。追其根源，房地產市場亂象的始作俑者是房地產開發企業和中介，虛假房地產廣告的行為人是他們，投機炒房更離不開他們。市場亂象有效治理的關鍵在于鏟除腐敗，強化制度落實和責任追究。“通過更改預售合同、變更購房人等方式投機炒作未交付的商品房”、“地產中介強制代辦收費”，沒有交易和登記部門的“配合”就不可能實現。無證預售、爛尾樓現象并不偶然，開發商或中介卷款逃跑現象也時有發生，受害群眾常常找不到主管部門，這么多大蓋帽，管不了一個破草帽。腐敗、懶政怠政也是市場亂象的根源之一。

2新形勢下規范房地產市場秩序的措施

2.1建立統一、規范的房地產交易和登記系統

住房市場化以來，各地房產管理部門根據法律法規建立的一些規范房地產秩序的制度，實踐證明是行之有效的。新建商品房備案和二手房交易備案制度能有效防止一房兩賣，還能有效防止陰陽合同造成的瞞報偷漏稅現象和貸款風險，同時對國家掌握房地產市場供需信息進行宏觀調控也很重要。預售商品房資金監管能有效防止爛尾樓產生，督促開發企業規范交房，及時辦證，落實售后維修等。二手房交易資金監管能有效解決“買方不敢先付款，賣方不敢先過戶”的交易瓶頸，由管理部門建立統一監管賬戶，既能避免中介捐款逃跑，又能以政府公信力為交易雙方直接交易掃清障礙，減少不必要的中介環節。退房房源公示制度，能有效落實國務院關于禁止預購商品房再行轉讓的規定，防止和糾正捂盤惜售、備案價外加價、逃避認購監管、投機炒房等行為。這些制度雖然行之有效，但很多縣城至今沒有實施或沒有完全實施，重蹈大城市覆轍，出現了爛尾樓、黑中介現象。所以建立統一規范的房地產交易平臺，將這些行之有效的制度再次“制度化”很有必要。房地產交易與登記密不可分，交易是登記的基礎，登記是交易的目的和保障。規范房地產市場秩序，包含著規范房地產權屬登記。但是登記與交易職能和人員分家后，系統、信息、程序也都分家了，部門各自為政。登記機構不認可房管部門的備案，認為備案增加了群眾手續，不方便群眾辦事。但是不方便群眾辦事的從來不是程序、手續、要件之類外在有形的東西，而是利益之爭、權力尋租、懶政怠政、高高在上這些內在無形的東西。大數據整合基礎上的一網通辦最能方便群眾辦事，真正的方便群眾，應該是從維護群眾根本利益出發建立和完善制度，消除危害群眾利益的因素，為群眾交易和辦證掃清障礙。因此，建立全國范圍內統一、規范的房地產交易和登記系統，實現網上辦理、異地辦理等功能，減少權力尋租空間，鏟除市場亂象滋生的土壤，才是真正的便民利民。

2.2建立房地產行業市場監管的統一平臺

規范房地產市場秩序的關鍵在于對法律法規的貫徹落實和對違法行為的執法到位。房地產市場發展到今天，法律制度不完善并不是市場亂象存在的主要原因。法律法規已經賦予了相關行政部門監督處罰權，市場檢查和處罰違規行為本應成為日常工作，無需再專門下文開展聲勢浩大的專項檢查。十八大以來權利尋租腐敗風險增大，懶政怠政腐敗就比較明顯起來。從謀求利益好處的亂作為到無利益刺激而不作為，從七八頂大蓋帽管一個破草帽的爭權奪利到管不了一頂破草帽的互相推諉，證明了反貪污腐敗斗爭的成效，同時也表明了反懶政怠政腐敗斗爭的必要。放管服改革要以創新監管管出公平和秩序，就要落實監管責任，避免市場監管失靈。這就需要從機制入手，建立全國范圍內房地產行業市場監管統一平臺，規定市場監管的標準動作，自上而下對監管進行“監管”。根據國務院全面推行部門聯合“雙隨機、一公開”監管的意見，做到統籌建設監管工作平臺、實行抽查事項清單管理、建立健全隨機抽查“兩庫”、統籌制定抽查計劃、科學實施抽查檢查、強化抽查檢查結果公示運用、做好個案處理和專項檢查工作等七項任務。健全以“雙隨機、一公開”監管為基本手段、以重點監管為補充、以信用監管為基礎的新型監管機制。

2.3建立和完善房地產市場消費者維權渠道

市場經濟下，商品交易應是人的理性活動，遵守自愿、平等、公平、誠信信用的原則。但由于房地產市場的壟斷性、外部性和信息不對稱性，消費者利益很容易受到侵害。利益受到侵害時，消費者首先選擇的不是走司法途徑，而是投訴，投訴得不到解決，往往就變成了信訪上訪。這種現象的產生一方面是由于民眾的法治意識不強，法律素質偏低，房地產專業法律知識不足，缺少法律維權經驗和習慣；另一方面，也與打官司成本高執行難以及矛盾解決社會現實有關。群眾遇到問題正常途徑無法解決時，小鬧小解決，大鬧大解決，不鬧不解決，信訪上訪比正常起訴投訴要效率高，這是一種不正常的現象。因此需要政府部門加大法律法規的宣傳，提高群眾依法維權意識，提供房地產專業知識幫助，提高群眾依法維權的能力。同時，還應建立和完善房地產市場消費者的維權渠道，在頂層設計上與“雙隨機、一公開”監管制度適應，建立起全國房地產市場違法違規行為統一投訴電話、投訴網站和投訴處理機制，監督地方解決問題。在基層房地產主管部門建立矛盾調解機制，處理一些小矛盾；建立縣級仲裁機構，提供司法援助等增加司法解決的簡捷途徑。結語綜上所述，在放管服改革新形勢下，利用大數據建立起統一、規范的房地產交易和登記平臺以及市場監管平臺，建立和完善消費者維權渠道，才能規范房地產市場秩序，保障群眾利益，促進我國經濟社會更好的發展。

作者：程紅云 單位：湯陰縣房產管理中心