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一、物業管理收費難的原因

物業管理收費難絕不是一個孤立的問題，產生這個問題的原因很多，有政府的原因，有開發商的原因，有業主的原因，也有物業管理企業自身的原因。筆者認為，最根本的原因是各方均以各自利益為出發點，因而產生片面的認識所致，或者說是行業定位和社會定位出現了嚴重的偏差。

1、我縣的物業管理行業起步較晚毋庸贅述，至今仍徘徊在“政府主導”時代。物業服務費采用政府指導價和市場調節價相結合的方式，而占市場主體超過三分之二的住宅類物業基本上實行的都是政府指導價，物業服務企業一開始就被定性為保本微利企業。尤其在今天的“民意維穩”的大環境下，政府定價一般都會在效益最大化和成本最小化中選取成本最小化的法則，這就使物業服務費政府指導價成了一個實足的被曬干了油水的標準。使物業服務企業一直在低標準、低收交率的狀態艱難運營。

2、物業服務費價格形成機制的問題。在各類服務業中，目前很難找到如物業服務般全包全攪，散而不精的大一統企業，既不能建立和推動受社會普遍接受的剛性標準和量化體系，又無法獲得社會高度認同的專業信譽，因而要各種不同背景和不同需求的業主依靠心理感知去判斷物業服務物業費的標準是非常難的。

3、社會輿論夸大對物業服務企業服務工作的質疑，助長了業主拒不繳費的氣勢。物業管理需要的是理解、支持、鼓勵，這個時期社會輿論諸如“物業管理企業只收錢不服務”、“物業公司賺取昧心錢”等等一些未加證實、不客觀而又附加渲染的說法都會摧毀物業人的職業榮譽，顛覆物業管理在社會的信譽，也讓業主拒交物業費心安理得。

4、物業管理行業在社會的公信度不高。由于種種原因使物業管理行業的社會評價不高，社會對物業服務價值的認可程度普遍不高，對物業服務工作尊重度不夠。

5、業主認知錯位的原因。一是對物業服務企業的職責認識不清或錯誤，把非物業服務責任范圍的事務理解成物業服務公司份內職責。對物業公司無力解決有誤解，認為物業公司不盡服務職責而拒交物業費。例如：業主發生車輛或家庭財產被盜，因其他業主相鄰關系侵權干擾其生活而物業公司制止無效，認為物業公司應當負責；二是許多業主把應由開發商承擔的開發遺留問題和房屋質量問題，包括擅自更改規劃，不按標準配套設施，銷售物業時的亂承諾等問題。把小區車位、會所、物業用房等共用部位，共用設施設備的產權歸屬問題，以及應由政府承擔的一些社會職能，社區承擔的社會保障職能，都誤認為是物業管理責任，認為交了管理費，凡是找物業服務企業，解決不好就是管理不好，解釋不認可就是服務態度不好，動不動就媒體曝光；二是忽視物業服務的價值，盲目認為收費標準過高而拒絕交費；三是無理由的惡意欠費，將責任推脫給物業公司，找理由賴帳；或存在僥幸心理、從眾心理、習慣拖欠心理；四是業主行為不當，如違章搭建、飼養動物破壞環境等影響到鄰里關系，受擾者無力解決而拒交物業費。

6、開發商的原因。一是一些開發商粗制濫造，把大量的工程問題留給物業管理企業去處理，導致物業投入使用后，管理問題層出不窮，許多問題物業管理企業根本無法解決。而業主認為我交物業費物業公司就必須對我負責，結果矛盾直接在業主和物業管理企業之間產生，等于開發商在物業建設完成階段就把業主和物業管理企業推到了對立面。這恐怕是至今為止造成業主拒交物業費最多和最直接的原因了。二是銷售階段宣傳和夸大物業服務、配套設施，或交房前期要求物業公司對業主提供超值范圍和超標準服務，業主后入住一段時間后，特別是項目整個建設全交付后，服務質量下降，業主產生巨大心理落差。三是房屋保修期內的維修工作不及時徹底，業主不滿意成抗拒心理。

7、物業服務企業自身的原因：主要是服務不規范，表現在以下方面：一是維修不及時，給業主的生活帶來影響；二足服務不到位，不認真履行合同的服務承諾和應承擔的責任；三是收費不規范，不透明。

二、破解難題，實現可持續發展

物業管理服務費是物業服務企業賴以生存的基礎，物業服務收費難的問題，直接關系到物業企業的生存和發展，通過分析探討其發生的本源，使我們能夠發現問題的癥結所在，從而找出解決問題的辦法。物業服務收費難的問題還將會在一個相當長的時間里存在物業管理的活動中，解決物業服務費問題，不能希望于一朝一夕，而要做好長期的思想準備。

（一）呼吁政府部門要改變目前物業服務費“一費定終身”的政策。要按照當地政府物價上漲系數和最低工資調整比例，及時調整物業綜合服務費標準，從市場經濟的角度，逐步擴大市場調節價的范圍，除非住宅物業外，逐步將高檔住宅物業納入市場調節價的范疇，縮小政府指導價的范圍，逐步過渡到除了售后公房和保障房外，所有物業都納入市場調節價范疇。

（二）規范物業服務企業行為

1、建立健全企業內部管理制度和規章制度，無論是常規的物業服務還是延伸的物業服務都必須嚴格執行健全的管理制度。一個成功的企業一定有完善的企業管理制度做保障。

2、提高履行合同的能力，在企業制度的約束下，通過不斷培訓提高員工法律意識、責任心和人性化的服務水平。

3、加強誠信經營意識，提升行業社會公信度。作為服務型行業，物業管理服務的質量一直是備受社會關注的焦點、誠信經營、優質服務依托于規范的管理。規范是基礎，誠信優質是關鍵。在物業管理行業中，誠信經營要做到：一是建立物業服務企業誠信經營管理體系，強化誠信意識和自律能力，不斷提升行業整體形象；二是要以誠信為宗旨，以業主滿意為目標開展誠信物業服務企業活動；三是推行公示制度，主動接受業主監督。

4、實行企業標準化管理，借鑒其他先進的服務行業的服務標準、服務技能，提高管理效益。

（四）大力宣傳“質價相符”的消費觀念，培育業主“花錢買服務”的意識。

業主接受物業管理企業所提供的服務，交納物業服務費應該是天經地義的事情。物業管理作為市場經濟的產物，是有償服務，合理收費是市場經濟的基本原則，如果業主不交物業管理服務費，物業管理企業的生存和發展，豈不成了無源之水、無本之木？這個看起來非常淺白的道理，在物業管理行業就被異化了。市場上菜價上漲了老百姓愿意多掏錢，到醫院看病愿意多掏錢看知名專家門診，但涉及到物業服務就不行了，這一方面是因為業主“花錢買服務意識”沒完成形成，主要的還是因為物業管理產生的自身原因，我國的物業管理是業主對物業服務消費意識還沒有萌發的情況下產生的，存在著先天不足，雖然它是市場經濟的產物，但是在市場嫁接過程被異化，很多好的成功的物業管理的經驗和模式，沒能有效地引進，造成與市場經濟的本質背離。消費者從古時代就知道買菜要掏錢、看病要掏錢且優質優價。但人們對物業管理的理解停留在計劃經濟時代，可以不掏錢、少掏錢。從而就有了很多業主一方面要求物業管理服務的內容越多越好，管理服務越到位越好，另一方面又希望物業管理服務收費的標準越低越好、越少越好、不收最好。個別業主不但自己不交物業服務費，還串通其他業主拒交物業管理服務，心安理得地享受無償服務。

針對這種情況，全行業要發起宣傳攻勢，向全社會宣傳物業管理的法律法規和相關知識，使業主真正明白什么是物業管理？物業管理的職責是什么？物業服務不是萬能的是由服務邊界的，物業服務標準是什么？交費后應該得到哪些服務？業主究竟有哪些權利和義務？尤其是要宣傳“質價相符”的觀念，一份價錢一份貨，高標準的服務一定要高標準的收費給予支撐。低標準收費產生的一定是低標準服務，不交費就不會有服務。

（五）企業要創建核心競爭力，發展品牌戰略。

企業的核心競爭力是一個包括知識積累，特殊技能以及各種資源的綜合體系，是企業獨具的與他人不同的能力，是企業中最為核心和最為根本的能力。物業服務核心競爭力是企業在長期的服務實踐中的特有的方式積累而成，在常規性服務和個性服務中建立起來，不容易被競爭對手模仿和超越的能力。這種能力還體現在能以更低的成本和更高品質為業主和使用者帶來更高的價值，也為企業創造超額利潤。物業服務企業只有加快核心競爭力的構建，才能在新的競爭環境中立于不敗之地，實現企業的可持續發展。

1、以顧客價值為目標對象，形成核心專長。企業在培育核心競爭力的過程中，必須充分了解自己的核心專長是什么，并集中力量對其進行研究、開發、改造、提高，最終形成自有的、獨特的、別人無法模仿的競爭力。

2、以強化管理為內容，打造優秀管理團隊。并不是完善的企業管理制度就可以保障企業培育核心競爭力，如果企業運行過程中執行不力，則會直接影響和制約企業核心競爭力的增強。因此強化執行功能是物業管理企業核心競爭力培育與提升的重要保障。

3、發展“品牌”戰略。現代企業經營非常注重企業形象和服務品牌，品牌是企業自有的形象，是來自于社會的公認度。正所謂的有品皆碑，良好的企業形象有如一種好的產品，對大眾產生一種優質吸引。由于物業服務產品的無形性以及服務產品的產生和消費同步進行，使得物業服務不可能象其他有形產品能讓顧客直觀形象地感受，因此更需要通過長時間提供高質量、高品位的服務并通過良好的口碑和傳播，形成品牌優勢和品牌產品，從而贏得社會對物業服務企業和產品的信任。誰擁有了品牌就會在市場競爭中贏得主動，取得先機，也就能贏得更多的市場份額，同時品牌物業服務企業要注重品牌的延伸，管理標準的輸出，才能實現公眾對品牌的最大認知，發揮品牌的最大價值。

（六）認真執行《物業承接查驗辦法》，協調開發商的遺留問題。

物業服務企業一定要嚴格按照《物業承接查驗辦法》的規定，在接管新物業時對物業共用部位、共用設施設備、共用場地和物業管理用房及相關資料進行查驗。嚴格按照《辦法》規定的內容，流程和時間操作，并做好查驗后與開發商的協調工作，我國的物業管理形式各種各樣，但不管哪一種形式都與開發商有著千絲萬縷的關系。從業主的層面看，開發商的遺留問題主要是房屋質量。不少業主分辨不清所產生的糾紛質量問題是建設質量問題還是管理質量問題。如果是建設質量問題，物業管理公司應積極配合業主開發商交涉，通過協調盡快解決。如果是管理過程中發生的質量問題，首先要認真分析原因，同時依據相關規定以及操作程序盡快處理。通過不同的方式與努力，以此來減輕來之于被服務方的誤會。