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摘要：建立不動產統一登記制度是目前深化改革的重點和難點。文章從短期、長期兩方面詳細闡述了建立不動產統一登記制度對于房地產市場的影響。一方面有助于抑制市場投機，增加市場供給，促進房地產市場交易的效率和安全；另一方面，有助于形成房地產市場調節長效機制，為深層次改革提供“杠桿”。

關鍵詞：不動產統一登記制度；房地產市場；短期影響；長期影響；房地產稅

1不動產統一登記制度對房地產市場發展的短期影響

不動產統一登記制度的建立，在短期內能夠有效地抑制房地產市場非剛性需求，釋放市場存量供給，從而調節市場供需結構，促進房地產市場交易的效率和安全。

1.1不動產統一登記制度將抑制房地產市場的非剛性需求

房地產行業的市場需求根據消費目的主要分為剛性需求、投資需求和投機需求。不動產統一登記制度的建立，首先，可以通過釋放信號來影響消費者的投資偏好，對企圖通過多套房的持有，來實現保值增值的傳統投資客有一定的抑制作用；其次，也可以遏制市場投機性需求，打擊不健康或極端的房地產投資；最后，統一登記制度建立健全后，法律明確規定公務人員財產申報并且要進行公示，如果有這兩個前提，將關閉通過房地產市場渠道進行貪污受賄的通道。這對類似“房姐”“房嫂”“房叔”之類的不正當行為會產生巨大的震懾力，對于企圖違規持有多套房政府官員來說也將有較大的制止作用。建立不動產統一登記制度以后，未來中國房地產市場的發展趨勢將以剛需為主，早前大量的房地產市場保值投資需求和投機需求將會大幅壓縮。

1.2不動產統一登記制度將增加房地產市場供給

房地產市場供給包括新增供給和存量供給，過去沒有實行不動產統一登記制度，不少投資者和投機者購買多套房產，企圖通過房地產達到保值增值甚至發大財的目的，炒房團屢見不鮮，大量投資導致房價快速增長。而國家想要穩定市場，掌握有效信息是首要前提。不動產統一登記制度的建立，主要影響房地產市場的存量供給，表現為一部分投機群體因財產信息的公開和開征房地產稅的潛在風險被擠出市場，更多的“房叔”“房姐”浮出水面，大量囤積住房的集中入市與恐慌性拋售，進而逼出部分存量二手房，這就必然導致市場供給突然增加，可以一定程度地抑制房價的快速增長，從而使房價下跌。當然，不動產統一登記制度最終對房地產市場供給的影響程度還要受信息透明度的影響。由于僅提供小范圍或特殊人群及的用途查詢，則對市場影響較小，因此可以嘗試提供全面公開查詢。

1.3不動產統一登記制度將促進房地產市場交易的效率和安全

黨的十八屆三中全會提出，要“使市場在資源配置中其決定性作用和更好發揮政府作用”。未來房地產行業的健康發展將更多地受到市場的效率和安全的影響。不動產統一登記主要是明晰不動產的歸屬，減少權屬糾紛，降低因分散登記而產生的風險，進而促進房地產市場交易的效率和安全。建立不動產統一登記制度，對房地產的識別、認定、管理和交易上都會發揮較大作用，有利于規范房地產市場。一方面，可以通過不動產統一登記，摸清房地產的總量、分布及變化趨勢，讓國家制定房地產政策有據可依，從而使政府能夠對癥下藥；另一方面，全國不動產信息聯網，有利于國家限購政策的執行，限制炒買炒賣的投機行為，從而遏制市場一些不規范行為的發生。

2不動產統一登記制度對房地產市場發展的長期影響

長期來看，建立不動產統一登記制度有利于建立房地產市場調控長效機制。

2.1不動產統一登記制度為開征房地產稅奠定基礎

不動產統一登記系統及房屋價值動態評估系統是房產稅全面開征的兩大必要技術前提。統一可參考的信息是實行一系列樓市調控的基礎，只有在各地部門間實現信息共同可參考的前提下，稅務部門才能有效地依據業主的房產數量開征房產稅。今后，由自然資源部們負責指導監督土地、房屋、草原、林地等不動產統一登記職責，登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”，有利于消除“信息孤島”，對未來信息管理、使用起到很好的作用，也有助于摸索和調研住房市場的總量和分布全國樓市狀況，為房產稅的實施提供依據，奠定基礎，同時也能夠促進住房信息全國聯網這兩件業內大事的推行。

2.2不動產統一登記制度將促進房地產測繪的公正透明

房地產市場的健康發展也依賴于房地產本身的品質，近些年來，人們對于房地產業的投訴居高不下，不僅關注居住小區環境質量、建筑品質，還使房屋、土地等不動產的面積、界址等特性也越加注目，而這些不動產的特征就是不動產測繪技術所確定的。建立不動產統一登記制度后，將由不動產統一登記機構選定一、二家符合不動產測繪技術要求的測繪企業。一般來講，這類測繪企業基本上是從不動產登記機構中分流轉型而來，進行企業化的運作。這種模式能夠更好保證測繪成果的準確性，有效提高測繪產品的質量，防止惡性競爭，保證不動產測繪的公正和透明，從而減少房地產業糾紛，促進房地產業的健康發展。

2.3不動產統一登記制度將有益于房地

產金融市場的發展中小房地產企業融資困難，在較大程度上與我國不動產登記制度不完善有關。第一，房地產登記機關不統一直接影響抵押融資成效，且潛伏風險。以前土地、房屋登記機構的不統一，國土、房管等相關部門之間對登記程序、登記要件及抵押物條件方面的規定各不相同，辦理抵押登記需要來回跑路，反復準備資料，直接影響了抵押融資的成本和效率；并且土地、房屋登記機關的不統一、信息不互通潛伏著重復抵押、虛假抵押等風險，給利益關系人造成損失。第二，現行土地登記制度在一定條件下限制了土地的融資功能。第三，房地產抵押登記收費標準不規范、不統一，增加了抵押融資負擔。不動產統一登記制度的建立，將在一定程度上排除以上困難，向金融市場提供準確統一的抵押物信息，避免重復抵押、虛假抵押，促進形成統一的抵押程序，易于房地產抵押評估及收費標準的統一，降低交易成本，助推中小房地產企業融資，促進房地產市場的有效競爭。

2.4不動產統一登記制度將促進形成房

地產市場調節長效機制不動產全國統一登記制度的建立和完善需要相當一段時間，最終是要建立一個能夠提高登記效率、保護產權法律效力的綜合性框架體系，從而為房地產市場的調節和發展提供信息基礎，在多方面促進房地產市場的長足健康發展。房地產行業的發展需要摸清“家底”，合理作出房地產供需結構的判斷，才能確定正確地發展方向。不動產統一登記具有普查的作用。當前，絕大部分城市的商品房已實現信息登記，但全國各地老公房、房改房、集資房、央產房、軍產房、福利房等房產登記信息尚存空白，需進一步完善。城市發展過程中形成房屋產權的變動未能及時地跟蹤記錄。同時，農村宅基地的確權登記并不清晰完善。全國統一的不動產登記制度，可以最大限度地保證數據的真實可靠，有助于幫助政府摸清全國房地產市場的基本情況，進而為國家對房地產業的宏觀調控提供更為準確的事實依據。

3結束語

綜上所述，不動產統一登記制度的祭出，只有在獲取充分信息與準確數據上取得根本性突破，才能成為深層次改革的“杠桿”，為房地產市場調控長效機制的建立起到良好的助推作用，否則，再好的制度設計亦有可能無疾而終。

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作者：夏渝 單位：四川省不動產登記中心