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摘要：從開發商自建自管的物業管理模式入手，分析了以居住環境為賣點的項目中，開發企業所實施的物業管理模式，分析了這種模式的弊端，特別是這種模式給項目未來的物業管理乃至物業管理市場帶來的影響，并就此提出了合理化建議，以期推動物業管理領域真正實現質價相符的市場原則。

關鍵詞：前期物業管理；物業管理模式；質價相符

前期物業管理是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。前期物業管理合同的主體是物業的建設單位和物業管理企業，合同的標的是物業服務，物業服務的供給是物業管理企業，需求方是業主，而業主并非前期物業服務合同的主體，雖然在購房合同中會涉及到相關內容，但業主在物業管理企業的選擇上并沒有主動權。

1居住類物業的前期物業管理模式

《物業管理條例》規定，住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘物業管理企業。在物業管理招投標過程中，一般中標結果不外乎以下幾種。

1．1房地產開發商，組建自己的物業服務公司，自建自管

在房地產市場競爭越來越激烈的今天，房地產開發商越來越重視企業品牌。開發商要完成項目品牌的積累后，逐步從項目品牌向企業品牌轉移，形成企業的品牌形象，提升本項目的銷售業績，同時為下一個項目的開發銷售提升賣點。那么，組建物業公司，通過前期物業管理招投標獲得自建項目，從提升賣點的角度實施物業管理，是很多實力雄厚的開發企業的首選。當然，也有一些小型的房地產開發商，他們可能只為某個項目而存在，當項目開發結束，為了解決部分人的就業安置問題，也常常會成立物業管理公司，通過招投標的方式管理自建物業。據不完全統計，我國目前大約有80％以上的新建住宅小區實施這種物業管理模式。

1．2房地產開發商，不成立物業服務公司，與外來物業公司形成戰略伙伴

房地產開發商和沒有開發商背景的物業管理企業形成戰略合作伙伴關系，房地產開發商和物業管理企業即協調發展，又相對獨立，實現房地產開發商和物業管理公司之間的互動和雙贏。目前，國內的品牌物業服務公司80％屬于國內的地產集團，集團內的物業服務公司本身的發展受其地產集團的制約，出于地產集團自身的戰略發展考慮，一般情況下，房地產公司不能容忍其集團屬下的物業服務公司與其他的大房地產商形成戰略伙伴關系，從目前國內的物業管理市場運作來看，與地產集團背景的物業管理企業形成合作的房地產開發商成功的案例不多。

1．3房地產開發商，不成立自己的物業公司，開發項目實現物業管理社會化

部分房地產開發商，處于多方面考慮，未成立自己的物業公司，通過招投標方式，選擇合適的物業管理企業實施社會化的物業管理。這種模式下物業企業完全獨立經營，根據合同實施市場化的物業管理。

2開發商自建自管物業管理模式的弊端分析

房地產開發商通過對房地產的開發銷售而獲取利潤，利潤的多少與物業本身的地段、設計、監理、質量、環境、價格等因素有關，購房是短暫性的行為，而住房（物業管理）是一輩子的事，所以物業管理對物業銷售所起的作用越來越大，良好的物業管理品牌已經成為房地產開發商品牌的延續和有效的賣點。國家《物業管理條例》第二條規定：“本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。”從概念中可以看出，物業管理企業只有通過業主的選聘并簽訂物業服務合同后，才能取得小區的物業管理權。也就是說，住宅小區的物業管理是一種市場行為。《物業管理條例》第三條還規定：“國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業管理企業。”這進一步確定了物業管理市場行為的性質。雖然有政府前期物業管理招投標的強制規定，但項目的開發商處于對項目的了解、肯投入、敢承諾等多方面優勢，很容易在招投標過程中取勝，成為自建項目的物業管理者。開發商自建自管的物業管理模式在具體實施過程中有諸多不符合市場原則之處。

2．1“自建自管”易導致開發建設單位售樓時隨意許諾，給日后物業管理的正常實施設定障礙

開發建設單位為了促使房屋銷售，在售房時通常承諾較高的物業服務水平和收取較低的物業服務費。但物業服務費是維護小區物業管理正常運行的基本費用，開發建設單位往往為了促銷而承諾高標準服務、低標準收費。例如，筆者曾參觀過的一個某市物業管理示范小區，全封閉智能化管理模式，小區內鳥語花香、亭臺水榭、室外游泳場免費開放、高級會所業主可以低價享受，天鵝在湖里游泳，噴泉在盡情的噴放，名貴樹種隨處可見，叫不上名字的花卉在小區綠化里點綴，環境一塵不染，安全工作一絲不茍，客戶服務人員無論形象還是業務能力也均可謂高配，高層住宅小區，物業費只有2元／月／m2，且有很大一部分業主是享受三年免收物業費待遇的，筆者初步估算了一下這類小區這種管理水平的物業費情況，如果按市場化水平，不考慮物業費免交，至少每月每平方米4元，能基本實現市場化水平。那么問題來，龐大的管理費用缺口如何補充？很明顯，房價款，在開發商看來，高質量低收費的物業服務模式不但不會讓開發商損失，反而會賺的更多，一方面是優質的物業服務提升房價，在人們越來越重視居住環境的今天且提升的額度可觀，遠遠超過售房期間物業費的損失，另一方面低廉的或者是免收的物業服務費更是吸引業主購房的一個亮點，一個舉措，增加了兩個賣點，對開發商來說是值得的。

2．2“自建自管”的物業管理模式，使過多的開發建設遺留問題由物業管理企業承擔

筆者所在城市每年新竣工的住宅近1000萬m2，在眾多的開發項目中，或多或少存在質量問題。比較嚴重的是屋面漏雨、墻體返霜、門窗變形、建筑材料不過關等。保修期內，這些應當是由開發商解決的問題，但是，在自建自管的物業項目中，大都由開發商的“兒子”———下屬物業管理公司來承擔。業主反映的房屋質量問題，有的就由物業管理公司直接解決；物業管理公司解決不了的問題也不敢理直氣壯地向開發商反映，又不能引導業主拿起法律武器直接向開發商維權。這樣一來，業主對房屋質量的不滿就可能發泄在物業管理企業身上，往往表現為拒交物業管理費的形式。在業主心里已經形成思維定式，認為這些問題就應該是物業公司來解決，因為物業公司就是這么做的。

2．3自建自管的物業管理模式為質價相符原則的實施設定障礙

開發商注資的前期物業管理模式成為很多開發商房屋銷售的賣點，但是為后期的物業管理帶來諸多弊端：如果后期的物業管理一直是由開發商的物業公司來做，那么物業公司是否會繼續堅持高標準的服務低廉的收費價格，如果繼續堅持，那么開發商就要源源不斷的向物業企業注資，在房屋已經銷售完畢房屋品牌已經營造成功的情況下，勢必成為開發企業的包袱；如果不繼續注資，那么物業企業將市場化，質價相符原則要求企業要么降低服務標準以適應物業費收入，要么提升物業費收費標準以滿足高質量的物業服務。在物業企業一方，兩者均可行，但是在業主一方，任何一種模式都是不能接受的，因為他們已經習慣了開發商注資的前期的物業管理模式。還有部分項目，開發商完成自己的目的既撤出，項目交給社會化的物業企業來管理，前期物業管理過程中給業主帶來的優越條件根深蒂固，新的物業公司很難在項目上推行質價相符的物業管理模式，致使這部分小區環境每況愈下，不再有當日開發商前期物業管理的輝煌，甚至淪為老舊小區或問題小區，無人敢問津，業主深受其害。

3實現前期物業管理質價相符原則的必要性及對策

質價相符的物業管理模式，業主理性消費、開發企業按市場規則辦事、物業公司獨立經營，是物業服務市場發展的必要條件。在前期物業管理過程中，履行市場化的物業服務合同，各方權責明晰，為后期的物業管理鋪平道路，對于開發商來說形成的品牌效益是長期的，對于物業企業來說，市場化的物業管理更有利于企業的發展，對于業主來說，享受質價相符的服務也是作為賣家應該接收的，不能因為短期的利益犧牲后期多年的居住環境保障。面對這種現狀，多方必須齊抓共管，方能扭轉時局，多方受益。

3．1前期物業管理招投標過程監管

在前期物業管理招投標過程中：①要將質價相符原則作為衡量物業管理企業能否中標的一項重要指標，質低價高不合理，質高價低更不科學。②要將前期物業服務合同中涉及到的開發商、物業企業和業主三方責任界定清楚，明確實施主體和費用承擔。

3．2前期物業管理實施過程監管

部分地區的前期物業管理項目，招投標過程只能決定誰有管理權，卻對實施過程沒有實施有效的監管，中標企業的投標文件、簽訂的前期物業服務合同對服務的具體實施沒有約束和指導作用。在具體管理過程中，仍然是按照短期利益目標實施，或者是推行不專業的管理模式，給業主造成誤導，給今后的物業管理設置障礙，所以監管部門除對招投標過程實施科學的監管外，還要在前期物業管理的實施過程中發揮作用，不僅僅是指導工作、處理糾紛，更應該對合同的具體實施進行監管。

3．3房地產銷售合同監管

部分開發商為了提高房屋賣點，在銷售過程中隨意許諾，甚至于在前期物業管理還沒有進行招投標的時候就對未來的服務和費用進行承諾，這種越權承諾嚴格的說是沒有法律意義的，是不負責任的做法，對今后項目的管理極為不利。所以房地產管理部門應該為房屋銷售合同把關，嚴查越權承諾的現象，凈化物業管理市場。

4結束語

在前期物業管理過程中實施質價相符的物業管理模式，是推動物業服務行業良性發展的必由之路，一個行業只有完全市場化才會大展拳腳，順應民心。要想實現這個目標，有關部門首先要意識到問題的嚴重性，方能采取有效措施，從根源上解決物業發展路上的絆腳石。

［參考文獻］

［1］王怡紅．物業管理法律法規［M］．北京：清華大學出版社，2013，（9）．

［2］趙琴．物業管理實務［M］．西安：清華大學出版社，2016，（1）．

作者：裴艷慧 單位：內蒙古建筑職業技術學院