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工程概況 工程名稱 總用地面積 14345 總建筑面積（m2） 38287
建設地點 **省**市 規劃用地面積 14345 可銷售面積 32327
結構層次 框架6-17層 容積率 2 店鋪面積 8201
基礎形式 樁基，獨立基礎 綠化率 25% 辦公 7500
層高（m） 2.8米 占地面積(m2) 5738 高層住宅 16626
檐高（m） 道路停車場面積(m2) 5021 農貿市場
用地類別 居住用地 綠化面積(m2) 3586 中、小學、幼兒園(安置) 550
建設標準 初裝修 地塊外公建 配套 287 幼兒園
設備標準 一戶一表、可視對講 住宅戶數(m2) 168 管理用房(文化中心) 160
電梯 架空層（自行車庫） 1000 人防地下室 5800
可售車庫（位） 70 地下汽車庫 0
編號 項目 成 本 名 稱 單位 單價(元/單位) 總價(元) 備注
一 土地費用 土地轉讓金 21.52 55,900,000
其它拆遷費用 11,000,000
規劃選地及權屬變更 1 0 0
土地稅 55900000 0.04 2,236,000
小計 32327 2138.65 69,136,000 0
二 前 期 工 程 費 用 勘
探
設
計
費
用 規劃管理費 38287 1 38,287
勘探 38287 1.2 45,944
測量費 38287 1.2 45,944
規劃方案、建筑方案、施工圖設計費 38287 30.00 1,148,610
一期施工圖修改費 0 15.00 0
景觀設計費 14345 15 215,175
市政規劃、綜合管線設計費 38287 4.5 172,292
消防建審 38287 2 76,574
防雷設計審核 38287 1.20 45,944
施工圖審查費 38287 1.44 55,133
人防工程審核 5800 10.00 58,000
小計 32327 59 1,901,904
三通一平費用 臨時用水電(施工用水電) 38287 10 382,870
臨時圍墻建造及裝修 14345 2 28,690
場地挖土方及外運費用 14345 5 71,725
小計 32327 15 483,285
交接費及其它 街道 38287 1 38,287
環衛 38287 11.5 440,301
派出所 38287 1 38,287
城管 38287 1 38,287
物業 38287 5 191,435
物業管理資金 38287 15 574,305
地名/面積測繪/產權登記 38287 3.5 134,005
質檢、監理、招標（建安×（1.2‰+0.8%+4.5‰）） 41,286,300 0.0137 565,622
小計 32327 63 2,020,528
各
種
規 費
市政基礎設施費(住宅用房) 38287 105 4,020,135 按二類用地考慮
人防易地建設費 38287 0 0 地塊內已建
消防設施費 38287 3 114,861
自來水管網建設費 38287 25 957,175
教育地方附加（營業用房） 8201 20 164,020
教育地方附加（非營業用房） 30086 10 300,860
發展新墻體材料專用費 38287 10 382,870
白蟻防治費 38287 2.3 88,060
水泥袋押金 38287 2 76,574
檔案管理費 38287 1 38,287
排水管理費 38287 8 306,296 城市排污
小計 32327 199 6,449,138
前期工程費合計 32327 335.78 10,854,855
三 基 礎 設 施 費 電力 增容費 0
小區電力工程設施費 38287 120 4,594,440
小計 32327 142 4,594,440
電視 電信 區內管線建設費 38287 5 191,435
區外管線建設費 38287 0 0
小計 32327 6 191,435
給水 水增容費（210元/戶） 168 0 0
區內管線建設費 38287 15 574,305
小計 32327 17.77 574,305
煤氣 區內管網費（2400元/戶） 168 0 0
管網建設安裝費（900元/戶） 168 900 151,200
小計 32327 4.68 151,200
區內道路環境 區內道路 5021 180 903,735
雨水、污水 5021 120 602,490
環境 綠化、景觀、鋪裝 3586 250 896,563
室外照明 38287 10 382,870
圍墻 0 300 0
大門 1 800000 800,000
保安、智能化系統 38287 20 765,740
小計 32327 134.61 4,351,398
基礎設施費合計 32327 305.09 9,862,778
四 建 安 工 程 費 商 住 樓 店鋪面積 8201 1200 9,841,200
辦公 7500 1200 9,000,000
高層住宅 16626 1350 22,445,100 包括樁基、電梯
0 0
建安工程費小計 32327 1277.15 41,286,300
五 公 建 配 套 農貿市場 0 1000 0
0
幼兒園 0 0
管理用房(文化中心) 160 1200 192,000
人防地下室 5800 2800 16,240,000
地下汽車庫 0 2200 0
架空層（自行車庫） 1000 800 800,000
地塊外公建 配套 287 1500 430,500 公建配套費
中、小學、幼兒園(安置) 550 1500 825,000 安置費
建安工程費小計 32327 571.89 18,487,500
六 不可預見費（二+三+四）×3% 80491433 0.03 2,414,743
七 管理費用 公司管理費用（一+二+三+四+五＋六）×2.5% 152042176 0.025 3,801,054
小計 32327 117.58 3,801,054
八 銷
售
費
用 傭金（銷售收入*2.5%） 172581080 0.025 4,314,527
32327 0
小計 32327 133.47 4,314,527
九 財務費用 銀行貸款利息（一+二+三+四+五）×0.05%×12×30% 152042176 0.018 2,736,759
小計 32327 84.66 2,736,759
十 成本合計（一+二+三+四+五+六+七+八） 162,894,516
十一 可售面積綜合成本單價 32327 5038.96 162,894,516
十二 銷 售 收 入 店鋪面積 8201 10000 82,010,000
辦公 7500 3500 26,250,000
高層住宅 16626 3580 59,521,080
農貿市場 0 0 0
中、小學、幼兒園(安置) 550 0
幼兒園 0 0
管理用房(文化中心) 160 0 0
可售車庫（位） 70 60000 4,200,000
架空層（自行車庫） 1000 600 600,000
銷售收入合計 32327 5338.60 172,581,080
十三 營業稅（銷售額×5.55%） 172581080 0.0555 9,578,250
十四 稅后凈利潤（“十一”－“九”－“十二”） 108,314
十五 投資回報率（“十三”/“九”） 0.07%
注：1：本表數據按中房常州公司提供的有關數據進行測算，其中商業分成二塊：辦公7500平米、商業8201平米。
2:土地轉讓金和拆遷費用請銷售部根據情況另行補充。
3:本工程測算時因沒有“土地使用條件和要求”，下列費用按暫估價進入預算：1500元/平米。
一、全區商貿商務規劃及主要發展情況
區政府在20*年就把編制商貿商務發展規劃列入了全區經濟和社會發展奮斗目標之中。為做好這一工作，我局積極做好有關資料收集、開展調研等初期準備工作，同時委托上海商業設計院和上海流通經濟研究所正式負責規劃編制工作，雙方成立了*區商貿商務規劃課題組，組織有關人員對全區進行多次考察調研，召開多種類別、專題的座談會，在完成了全區商貿規劃（初稿）的編制后，邀請市政府有關綜合部門和大型商貿企業領導、高校及科研單位學術界專家召開專題論證會，與會的領導、專家對規劃的編制提出改進意見，由課題組進行進一步的修改完善，形成正式的商貿商務規劃上報區政府，同時在區政府網站上予以公布，以不斷擴大商貿商務規劃的影響。
*區商貿商務發展規劃作為一個戰略性的研究規劃，立足于*市在"長三角”經濟圈中的重要地位及其社會經濟發展的宏觀背景，結合有利于*區商貿商務產業發展的條件和因素，提出了全區商貿商務發展的戰略定位、目標和任務，共分為*區商貿商務發展的環境分析、發達城市經驗借鑒、總體目標和戰略定位、重點布局和規劃、建議和措施等五章，另有概念規劃圖紙20多幅。
近年來，全區商貿商務發展按照區委、區政府的總體要求，積極把握機遇，充分發揮區域資源優勢，圍繞“一園兩帶三建設”和市、區商貿商務奮斗目標，加大商貿商務規劃的實施力度，加快重點商貿商務設施建設，加速商貿商務現代化進程，以建立完善商貿商務擴張新機制、新體制為契機，發揮商貿流通業在促進經濟增長、擴大就業、提高人民生活水平、提升*形象等方面的重要功能，完成商貿商務擴張發展的階段性目標任務，為繁榮*經濟起到了積極作用。一是推進珠江路的改造建設，完善重點商業商務街區的提檔升級。近年來珠江路建成和基本建成的大型商貿商務設施有：華海電腦廣場總投資3.5億元,總建筑面積38000平方米,已建成開業;東鼎大廈總投資2億元，總建筑面積38500平方米，2、3號樓已建成開業；雄獅國際大廈總投資1.5億元、總建筑面積22000平方米，高宏未來城總投資6億元、總建筑面積58000平方米，目前主體工程均已基本完工，正積極進行招商，今年正式開業；引進蘇寧電器進駐珠江路，總面積為2.6萬平方米的新世界百貨中心也在籌備開業。通過以珠江路“二次開發”為支撐，發展以IT產品為特色的商貿流通業，奠定城市高科技產業加速發展的新平臺，強化珠江路在全省以及華東地區電腦市場的核心作用，為我區商貿商務經濟的發展打下良好基礎。二是積極發展文化旅游業，全面開發長江路歷史文化景觀帶。以長江路歷史文化街區建設為載體，加快商貿商務與文化、旅游產業的緊密結合，推動文化旅游商貿商務業規模化、產業化進程，使之成為*新的標志性景觀，建成“*1912”總統府服務區一期工程，總投資345萬美元，總建筑面積25000平方米，積極打造*“新天地”，形成以民國特色為主的商貿商務休閑服務項目。三是推進重點地塊規劃建設，加快新街口*片建設。新街口商貿商務區的糖坊橋二期國際商城總投資20億元，建筑面積26萬平方米，現正在進行工程設計與勘探工作；鄧府巷商城總投資15億元，總建筑面積24萬平方米，現方案已通過規劃局審批，開始進行鉆探施工；南北貨地塊的凱潤金城項目總投資11.8萬元，建筑面積20萬平方米，正抓緊進行拆遷工作。這些重點商貿商務設施的開工建設，為今后引進高品位商貿、商務、休閑、娛樂項目，改善環境，提升檔次，強化集聚輻射和服務功能，努力樹立商貿商務文化旅游品牌，推動新街口片區建設取得實質性進展，將起到積極作用。四是完善市場布局規劃，強化市場副食品安全管理。根據*市農貿市場建設規劃，推進農貿市場建設，發展“農改超”、“農加超”等現代經營業態，加快農貿市場的全面提檔升級。近年來全區新建天盾、衛崗、墨香山莊等4家農貿市場，有7家農貿市場被評為市綠色市場；同時進一步抓好“菜籃子”產品安全管理，抓好肉、菜、豆制品等副食品的產品質量和衛生安全，推行蔬菜IC卡市場準入，對全區所有市場、超市全部設立蔬菜檢測點，加強動物檢驗檢疫，打擊生豬私屠亂宰和不法交易，對豬肉和豆制品做到票證齊全方可進場銷售，加強對豆制品經營戶的審核登記。
二、推進全區商貿商務發展的打算
20*年是全面貫徹落實區第九次黨代會精神、全面推進建設富裕文明的現代化*的開局之年，是全面推進“一園二帶三區”建設，推動商貿商務規劃實施和加快商貿商務發展的攻艱之年，是實施新的機構改革、商務局新的工作職能的啟動之年。全區商貿商務發展要按照區委、區政府的總體要求和目標，全面落實科學發展觀，以突出*商貿商務經濟繁榮發展為主線，著力打造核心經濟圈，做亮科技珠江路、文化長江路兩張城市名片，精心建設21世紀新街口，強化市場“放心工程”體系建設，實現區域商貿商務經濟的跨越發展，使商貿商務經濟成為全區經濟發展的支柱產業，從而進一步增強城區綜合競爭力，努力打造“三個文明”協調發展特色城區，提升城市品位和群眾生活質量，加快建設“數字*、文化*、綠色*”，為早日實現富裕文明的現代化*而努力奮斗。具體要抓好以下幾個方面：
一是加快新街口商貿商務區建設，打造21世紀新街口
要堅持圍繞*市新街口總體發展規劃和打造面向二十一世紀的新街口的目標，努力以獨特的建筑風格、新型的商業形態、優越的購物環境、健全的商務配套，聚集人氣和商機，促進*商貿商務業實現大發展。加快新街口核心商貿商務區的建設步伐，建設糖坊橋二期國際商城、凱潤金城、鄧府巷商城、*置地等商貿設施建設，完成忠林坊、雨花巷等地塊招商，圍繞建設“高品質商業、高品質商務”的核心商貿區，建設一批設施一流、功能完善的大型購物中心以及商貿、商務、服務等配套設施，改善環境，提高檔次，強化服務功能，形成新街口商圈的新標志、新景觀，全面提升我區商貿商務業品牌形象，從而擴大都市商圈中心的集聚力，著力打造特色街區，吸引更多的外地消費者，創造更大的商機。
二是圍繞商貿商務優勢，推進珠江路街區的提檔升級
要著眼于構筑新世紀產業新高地，加快推進重點項目建設，建立起有效吸附外來經濟要素、充分釋放區域經濟增長潛力、富有*特色和持久競爭力的優勢產業和經濟基礎。要加快珠江路二次開發步伐，做精做強“一街三園”，積極吸引技術先進、效益突出、集約化程度較高的科技型企業，提高園區單位面積的產出率和投資回報率。依托現有在建項目開工建設的基礎上，建設珠江路高新技術產品貿易集群區，把珠江路融入現代市場經濟發展的共同體。加快高宏商貿、雄獅國際、東鼎大廈等建成開業，推進新百同仁、華威電子等項目建設，啟動創維數碼、發展大廈等項目。在加快珠江路沿街現代化高檔樓宇和基礎設施建設，壯大電子信息研發和商貿企業的同時，拓寬產業領域，拉長產業鏈，積極發展以高科技為主要內涵的新興服務業。圍繞突出商貿特色，按主題發展IT產品、電腦及耗材、現代辦公產品、現代家電等商圈板塊，舉辦珠江路電腦節，營造市場氛圍，強化珠江路在全省以及華東地區電腦市場的核心作用。
三是突出歷史文化特色，大力發展旅游服務業
要推進長江路歷史文化街區整體性開發建設，進一步整合資源，彰顯特色，加大整體包裝和對外推介力度，加快文化旅游業規模化、產業化進程。在建成總統府服務區的基礎上，啟動板橋新村改造、開工建設服務區二期工程，實施漢府街汽車站搬遷、鐘嵐里置換和江寧織造府建設，推進以民國特色為主的梅園新村歷史街區商貿商務休閑服務項目建設，完善文化旅游街的商貿配套設施建設；要堅持整體規劃、科學布局，在保護性開發長江路歷史文化街區的同時，加大全街文化內涵挖掘和整合力度，形成全市歷史文化開發新亮點。要以長江路、珠江路為依托，向周邊街巷延伸和拓展，大力發展內涵豐厚、特色鮮明的休閑、娛樂、餐飲等服務業。要充分釋放珠江路科技文化潛能，展示長江路歷史文化魅力，加速兩街產業互補，快速集聚起科技文化產業整體合力。要樹立產業聯動、整體開發的觀念，把珠江路和長江路納入一體規劃、一體建設，在鞏固和發展各自主導產業的基礎上，推動相關產業覆蓋兩路區間地帶，合理保持兩路核心經濟圈的投資強度和產業密度，形成區域發展的整體優勢。同時還要利用*湖生態景觀資源、九華山和北極閣景觀建設，以及十運會場館建設等，規劃一批親水商業和高檔休閑、娛樂、運動設施，創造新型休閑消費場所。
四是加快發展現代社區商貿商務服務業
要圍繞加強我區社區建設、完善社區服務的要求，推進商貿進社區，加快現代社區商貿商務服務業發展。在東部地區推進城市化、現代化建設的進程中，做好東部地區現有資源的對接和挖掘，利用中山陵總體改造、東楊坊現代居住區等建設的機遇，在孝陵衛、*湖、紅山等街道，通過規劃建設大型社區商貿商務服務中心，積極做好招商引資，大力引進實力雄厚、帶動力強的大企業、大集團，推動東部科技、休閑、旅游、居住產業實現更高層次的發展，以大賣場為主的形式導入社區中心龍頭店，配以各種個性化專賣店、精品店和多種多樣的服務設施，為群眾提供購物、服務和休閑功能，建設現代社區群眾新型的生活消費場所；同時要發揮現有商貿商務優勢，加快估衣廊、網巾市、碑亭巷餐飲，丹鳳街手機通訊產品，新莊到紅山路汽貿、312國道物流等特色商貿街建設，形成具有各街道特色和優勢的商貿商務發展格局。
五是完善市場建設，推進“放心工程”，
要按照市政府《*市農貿市場建設管理意見》和全市農貿市場建設規劃的要求，在全區的城市建設中做好農貿市場的布點和規劃建設，完成新建農貿市場的任務，同時要抓好現有農貿市場的調整和改造，積極創建綠色市場、文明市場、樣板市場，大力發展“農改超”、“農加超”等各類市場現代經營業態，推進農貿市場的全面提檔升級。要圍繞人民群眾副食品的食用安全，把“放心工程”真正做好。要繼續實行“放心工程”目標管理責任制，按照突出市場流通體系、規范標準體系、檢測檢驗體系建設的工作思路，規范豬肉憑印、證、據上市制度，強化肉品購入登記制度，加強蔬菜副食品市場專項檢查監管，整頓和規范食品流通秩序，對進入市場交易和銷售的蔬副食品一律由經營者持本人身份證實行實名登錄，并要求產品一律送檢；搞好蔬菜殘留農藥的監測工作，推行蔬菜IC卡市場準入；對全區檢測點實行統一掛牌、檢測員統一培訓、檢測藥劑統一配發、各類臺帳統一登記、各項制度統一上墻的“五統一”管理；打擊私屠亂宰、假冒偽劣等不法行為，開展牛羊定點屠宰和市場監管整治工作。
高燒不退的菜價
國務院近日下發《關于進一步促進蔬菜生產保障市場供應和價格基本穩定的通知》稱，近年來部分大城市蔬菜自給率過低、蔬菜價格大起大落、農民“賣菜難”和居民“買菜貴”并存等問題日益突出，為此，國務院提出了7項具體措施以促進蔬菜生產，保障市場供應和價格基本穩定。具體包括：強化“菜籃子”市長負責制，穩定和提高大城市蔬菜自給能力；加強蔬菜重點生產基地建設；改善蔬菜流通設施條件；完善“綠色通道”政策；提高蔬菜產銷的組織化程度以降低營銷費用；強化蔬菜信息體系建設；統籌抓好當前“菜籃子”產品生產供應。通知同時強調，各省級人民政府要將本地區落實情況及時報告國務院，相關部門也將開展專項督查。
由于其產品本身的特殊性，蔬菜等生鮮農產品一般由國內自行供應，國際貿易所占的比重較低。我國一直是瓜菜生產大國，生產的蔬菜除滿足本國居民的需求外，還供應日本、韓國等周邊國家。2010年10月，韓國爆發泡菜危機，最終還靠從中國進口大白菜解圍。我國大部分蔬菜從田頭到餐桌，一般要經過收購商、區域市場、批發市場、二級批發、農貿市場(早市、超市)等5個環節。多數品種的蔬菜不易保存，壟斷和炒作難度很大。在山東壽光市北環路的壽光農產品物流園中，可以發現很多批發商在集中交易后，立即將蔬菜折價甚至半價處理，以避免蔬菜“砸”在手里，從蔬菜的這一屬性來分析，熱錢炒作導致菜價高燒的結論站不住腳。
2010年年中有調查顯示，1斤芹菜農民以0.3元多的價格賣給收購商，到了批發市場環節價格就變為0.6元，到了二級批發價格已漲到0.8元，經過零售環節加價，農貿市場上的價格能達到1.5元。可見，在蔬菜的產銷鏈條中，菜農得到的地頭收購價僅為零售價的20%～30%左右，批發價則約為零售價的一半，終端零售才是獲利最大的流通環節。“流通暴利”、“終端暴利”導致了蔬菜價格高燒不退。但在與從事流通及零售的經營者溝通時，并未在其身上發現“牟取暴利”的痕跡，卻聽到了攤位租金漲價、生意難做的抱怨。（見圖2）
投機不是主旋律
針對菜價上漲，包括發改委、工信部等在內的幾大部委紛紛醞釀出臺物價調控措施。采取了包括發展農業生產、加強物資調配、加強市場價格監管、補貼低收入群體等組合手段。在宏源證券的調研中也發現，蔬菜的供需體制雖未發生根本性的變化，但生產要素和生產條件卻出現了明顯的變化，而且這種變化并不是可通過短期政策的出臺出現趨勢性扭轉的。投機主要集中于大蒜、生姜、蘋果等“一季收儲，全年銷售”的農產品，多數蔬菜價格上漲出現在后端環節，而非僅僅出現在儲運批發環節。通過抑制投機穩定菜價的輿論意義遠大于實際意義。可以發現，蔬菜生產供應產業鏈中出現了很多趨勢性變化，多數品種的蔬菜上漲有其深層次的因素。
蔬菜自給率低，流通環節拉長
蔬菜供給有“地菜”、“客菜”之分，所謂地菜，即在本地種植、本地銷售的蔬菜，而客菜，即外地種植、本地銷售的蔬菜。隨著產業化、城市化的發展，大量人口向城市化集中，城市周邊耕地面積不斷縮小，城市蔬菜自給率下降明顯，越來越多的城市完全依賴客菜供應本地市場，多數大城市的蔬菜自給率不足30%。以北京為例，隨著建設世界城市的步伐加快，北京周邊城市化建設的加快，零星的甚至成片的菜地正在逐步消失，蔬菜供應幾乎完全依賴山東、河北、遼寧等周邊省市。菜地變高樓，蔬菜的生產者變為消費者，共同導致需求上升而自給不足，北京石景山、朝陽、豐臺等地的菜地面積已從17萬畝縮減至1萬畝以下，蔬菜自給率僅有10%。城市的過快擴張，農業及相關產業的低回報率及很多城市對其周邊農業配套設施的忽略，使得在蔬菜產供銷各個環節層層加價，諸多因素共同推動菜價居高不下。
此外，作為生鮮農產品，物流體系的合理規劃是蔬菜及時優質供應的重要保證。而在現實中，很多蔬菜都是單品種供應，必須依托較大的批發市場進行二次批發。以土豆為例，國內最大的土豆產區內蒙古烏蘭察布距北京不到400公里，但這里的土豆進京，需繞到800多公里外的山東壽光市，然后再“旅行”約500公里進京。這就意味著烏蘭察布的土豆生產商先把土豆運到山東壽光，北京的新發地再從壽光買來土豆到北京消費，之所以舍近求遠，是因為山東壽光集散地能配菜、走貨快。可見，生產布局不合理，農產品物流規劃不合理，帶來的中間環節成本，必然推高菜價。
城市蔬菜自給率不足和流通渠道環節過多對菜價帶來的影響可視為中端環節對其的影響，這部分的加價一般占蔬菜零售價的25%左右，而更甚的則是其“最后一公里”成本，即從批發到零售市場的加價，幅度往往超過50%，甚至翻倍。導致“最后一公里”成本奇高的原因有城內運輸難，賣菜攤位租金成本高等因素。以北京為例，蔬菜攤位費在最近十年間漲了十余倍，社區菜市場的價格甚至漲了三十倍。調查中的攤位的長度大約在1.5米左右，使用面積大約為2平方米，一個月的租金加衛生費是1500元，再加上強制購買市場提供的塑料袋，僅終端銷售的租金成本占菜販所獲毛利的一半左右。
生產要素價格上漲
隨著工業化、城鎮化進程加速，農產品生產三大“基礎成本”――生產資料、勞動力和土地價格剛性上漲漸成常態，長期被低估的農產品正通過漲價回歸價值，進入趨勢性的上漲通道。
農產品的定價機制有其特有的規律，糧油等耐儲存的農產品有國家收儲體系，價格相對穩定，而蔬菜、水果等農產品的價格，包括農業生產的上游的農資產品價格則基本由市場決定，2009年開始化肥價格普遍上漲，磷酸二胺由2008年每噸1600元上升到2010年的3200元，翻了一番；尿素由2008年每噸1500元，漲到2010年的1700元，比前兩年上漲了200元，漲幅13%；其他專用復合肥料都有不同程度的上漲。專用生產資料中的農藥，在2008年價格的基礎上，也都有不同程度地上調，平均漲幅在30%左右。其他農業生產資料如農用柴油、種子等價格也都有所上漲。農民從事農作物生產，面臨著一個較為尷尬的境地，即成本被市場化，而銷售卻面臨“賣方市場”，因為蔬菜的銷售價格很大程度上受到渠道的制約。（見圖3）
人口紅利期的結束，勞動力工資的上漲也對蔬菜價格作用明顯。勞動力拐點并不局限于農業領域，而是影響我國各行各業的普遍性問題。但隨著我國城市化、工業化的大發展，農村勞動力供應更加捉襟見肘，現有從事農業生產的勞動力平均年齡較大，也有更新的需要，而蔬菜生產正是勞動力密集型行業。從事農業生產的勞動力為初級體力勞動者，隨著人口控制政策的堅決執行及教育產業化帶來的人均受教育年限的增長，初級勞動者成為中國勞動力供應最為緊俏的環節。在二三線城市的調研中發現，許多餐飲娛樂場所招聘服務員的年齡都放寬到45周歲；許多從事保潔、維護等工作的都是30～50歲的中年人。蔬菜生產是典型的勞動力密集型產業，生產的機械化程度較低，絕大多數農活需要人工操作，勞動強度大，不易實現資本對勞動的有效替代。近年來，隨著大量青壯年勞動力流入城鎮，“用工荒”現象也在很多地方的農業領域出現，導致農村勞動力價格迅速上升。在山東壽光，2009年同期農忙時節雇工成本僅為60元/天，而到2010年年初就漲到80元/天，下半年漲到100元/天還難以雇到熟練工。
房價拉高菜價，初聽上去有些不著邊際，但細想也有道理。建房和種菜都需要以土地為依托，但此二者的投資回報率有著天壤之別，在“種糧食”還是“種房子”、“種廠子”的抉擇中，后者顯然更有誘惑力。城市地價快速上漲拉動了城郊地價，并進一步傳導至農業地價。此外，一些農業龍頭加工企業和種植大戶，大規模租地經營，也在一定程度上提高了農村地價，從而抬高農產品生產成本，推升農產品價格。對于農民而言，“種菜”與“種房子”成本相差不大，收益卻相差幾十萬倍，這是導致城市蔬菜自給率低、蔬菜價格快速上漲的一個重要原因。
未來菜價會更高
蔬菜品種在農產品中屬于較為特殊的一種，不耐儲存、小農戶經營、勞動力密集、價格受渠道影響較大。從以上分析可以看出，蔬菜價格的上漲既有流動性泛濫、勞動力緊缺的大背景，也有城市蔬菜自給率低、流通環節過長的結構性問題。菜籃子市長負責制、“農超對接”、價格補貼、價格行政管制等手段可以解決或部分解決城市蔬菜自給率低、流通渠道過長、終端暴利等問題。但農資價格的上漲、用地成本和勞動力成本等問題，卻是難以通過修修補補可以解決的問題。蔬菜以及食用農產品的價格上漲將繼續成為我國通貨膨脹的主要推動力。
糧油等基本農產品由于有國家收儲體系的控制而保持小幅上漲的勢頭，由于其本身的耐儲存特點，其供需狀況與蔬菜有著較大的區別。但不可否認，蔬菜所面臨的生產要素條件的變化，糧油等品種也會面臨。如用地成本和雇工成本的增加，也會導致其價格維持上行趨勢。
通過對蔬菜價格高燒不退的深層次原因的討論，應當警惕2011年的通脹形勢更加嚴峻，有可能會出現本輪通脹的高點。由于面臨CPI統計指標調整、資源稅費改革、收入分配改革等外生因素擾動，對2011年通脹形勢的預計更加困難。就現有統計體系而言，預計2011年的CPI水平將超過4%，食品價格上漲仍將是CPI水平上漲的主要推手。通脹預期的提升必然導致更緊縮的貨幣政策出臺，而近期市場脆弱的政策神經也是基于同樣的邏輯。可以認為，這種脆弱的市場神經、緊繃的政策預期的狀態可能成為未來一段時間市場的主基調。